面臨國務(wù)院督查組調(diào)研收官，樓市進(jìn)入深度博弈時期，官方媒體就調(diào)控走向頻頻“吹風(fēng)”。近日，新華社再次發(fā)表新華時評稱，面對事關(guān)重大、情況復(fù)雜的房地產(chǎn)市場調(diào)控，“有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲備”。

　　在繼續(xù)從緊的政策環(huán)境下，持續(xù)下滑的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(下稱“國房景氣指數(shù)”)，讓市場無從預(yù)判“底”在何處。 7月份，國房景氣指數(shù)下滑至94.57，雖然該指數(shù)延續(xù)了下滑趨勢，但腳步明顯放緩，環(huán)比回落幅度縮小至0.14點。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落印證了國房景氣指數(shù)的下滑。2012年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36774億元，同比名義增長15.4%，增速比1-6月份回落1.2個百分點。其中，住宅投資25226億元，增長10.7%，增速回落1.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。

　　與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)低迷相反，火熱的成交縮小了房地產(chǎn)銷售面積的下降幅度。1-7月份，商品房銷售面積48593萬平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份縮小3.4個百分點，商品房銷售額28699億元，下降0.5%，降幅縮小4.7個百分點。

　　從目前來看，樓市3月份以來快速反彈的成交量，并沒有給房地產(chǎn)企業(yè)減輕太多負(fù)擔(dān)。截至2012年8月8日，已經(jīng)有萬科等22家房企發(fā)布2012年上半年財務(wù)報表，占滬深上市房企總數(shù)約15%。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，這22家上市房企在上半年末庫存合計3581.28億元，與年初相比上漲9.17%，上半年新增庫存300億元。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認(rèn)為，雖然上半年房企開啟“過冬”模式，開工面積和拿地規(guī)模都出現(xiàn)明顯下降，且3-6月銷售好轉(zhuǎn)明顯，但是房企去庫存效果有限。大型房企由于再建工程較多，再加上擴張慣性，庫存增長高于平均水平?？紤]到下半年房企施工進(jìn)入高峰期，也是傳統(tǒng)補充土地儲備時期，房企庫存還有可能出現(xiàn)明顯的持續(xù)增長。

　　庫存和資產(chǎn)負(fù)債率來看，房企經(jīng)營壓力依然較大。雖然市場回暖明顯，但是一方面需求基礎(chǔ)并不穩(wěn)定，另一方面目前調(diào)控新政策預(yù)期增強，房企經(jīng)營環(huán)境并未出現(xiàn)明顯改善。強化銷售去庫存依然是房企下半年較主要任務(wù)。“若今年金九銀十再不出現(xiàn)，不排除房價延續(xù)去年走勢，三季度末或會成為房企以價換量拐點。”常清說。

　　三四季度是開發(fā)商“搶收”的較關(guān)鍵時刻。從已經(jīng)公布上半年業(yè)績的房企來看，過半數(shù)企業(yè)“中考”成績未達(dá)標(biāo)。距離“金九”這個傳統(tǒng)旺季，只有20余天，樓市究竟是一路高歌還是震蕩前行惹人關(guān)注。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉從四個方面分析了CPI數(shù)據(jù)對“金九銀十”的影響。

　　頭先，7月CPI如期跌破2%，為房地產(chǎn)市場繼續(xù)制定和施行“差別化”的限購限貸政策奠定了基礎(chǔ)。相對平穩(wěn)的市場環(huán)境，為當(dāng)前樓市“微調(diào)”刺激頭套房“自住需求”入市提供了政策面與市場面的機會。其次，樓市差別化微調(diào)政策的執(zhí)行將成就樓市成交量“金九銀十”。第三、在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以頭套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將逐步促使形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。第四、差別化政策的執(zhí)行短期內(nèi)房價難大幅反彈，但降價動力會逐步消失。

　　據(jù)一些房地產(chǎn)專門網(wǎng)站統(tǒng)計，開發(fā)商已經(jīng)積極在為即將到來的9月做準(zhǔn)備，而各大城市的秋季房展也已經(jīng)開始籌備。

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