“現(xiàn)在情況太復雜了，不知道什么時候該出手購房。”剛獲得購房資格的李輝（化名）近期計劃在北京購房，但政策環(huán)境令他拿不定主意何時出手。

　　在回暖之后，房地產市場交易量開始呈現(xiàn)陰晴不定的態(tài)勢。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，上周（7月23日—29日）北京新房網(wǎng)簽量環(huán)比上升40.2%，達2778套，成交面積達32.05萬平方米，而此前網(wǎng)簽量已連續(xù)下降三周。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，其他熱點城市的情況也大致如此，新房交易量高位震蕩態(tài)勢明顯。在二手房方面，7月初以來北京二手房的周成交量呈現(xiàn)環(huán)比緩慢上升態(tài)勢。

　　不少機構認為，隨著樓市調控延續(xù)，作為市場主力的剛需和改善型需求恐怕難以長久支撐未來的市場交易，這將給觸底反彈的后市帶來不確定性。

　　8月成交或難現(xiàn)大增

　　上周末，北京大興區(qū)某知名房地產項目銷售人員小周終于得到了休息的機會，這是他較近3個月以來次真正的休息。小周告訴中國證券報記者，今年初以來，項目銷售一直不錯，銷售人員忙得不可開交，輪休時都經(jīng)常接到客戶電話。進入7月后，項目大部分銷售完畢，業(yè)務員明顯清閑不少。

　　隨著期房的消化殆盡，大興區(qū)的房屋交易有所冷卻。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，7月以來，朝陽、昌平和通州成為北京商品房交易較旺盛區(qū)域。這種“接力棒”似的熱銷是將北京樓市交易量維持在高位的重要因素，但與二季度回暖相比，成交量持續(xù)增長可能乏力。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，7月初以來，全國十大熱點城市新建商品房的成交量增速明顯放緩，北京新建商品房的周交易量呈現(xiàn)明顯的上下波動態(tài)勢，上海、廣州、深圳、天津和武漢等熱點城市也呈現(xiàn)這一特征。其中，上海上周成交新建商品住宅2799套，成交面積為30.30萬平方米，已連續(xù)兩周下滑。

　　業(yè)內人士分析，從供應端而言，由于進入傳統(tǒng)銷售淡季，房地產開發(fā)企業(yè)放緩推盤節(jié)奏，市場缺乏穩(wěn)定供應。看房多時的李輝對此深有體會。他向中國證券報記者表示，6月看房時，有不少合適的新房項目可供選擇，但到了7月，很多項目只剩下戶型較差的尾房，新開盤的項目不多，且價格整體偏高。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析，從6月底至今預售證的發(fā)放情況來看，北京純商品住宅新增供應量已開始明顯下降。由于8月是傳統(tǒng)的購房淡季，預計6、7月成交量上漲的勢頭很難延續(xù)。

　　成交結構悄然變化

　　與供應端的乏力相比，在各種因素的影響下，需求端也悄然發(fā)生變化。今年初，王娟（化名）和男友曾在北京大興看中一套不足80平方米的新房，總價接近100萬元，但由于擔心壓力過大，二人并未出手購房。如今，該項目相同戶型的總價已超過120萬元。

　　“雖然有點后悔，但房價太高，也只能再等等了。”來京已8年的王娟向中國證券報記者表示，如果此前還有購房想法的話，現(xiàn)在她已將這種想法暫時擱置了。

　　進入6月以來，央行連續(xù)兩次降息，個別銀行也給予頭套房貸利率一定程度優(yōu)惠，本應使購房成本有所降低，但近期的房價上漲正在抵消這一利好。根據(jù)網(wǎng)易房產數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，6月北京商品房成交均價為21123元/平方米，環(huán)比上漲5.7%，這是今年以來北京房價頭次突破2萬元大關。

　　與王娟相比，李輝的猶豫主要源自對市場走勢難以判斷。他說，目前看不清房地產調控的方向和市場的走向，而身邊的朋友有的勸他購，也有的提示他“再等等”，這令他不知如何決定。

　　業(yè)內人士分析，房屋銷售價格的上調和樓市調控的反復，不僅將一部分剛性需求擋在門外，還使一部分潛在購房者成為觀望者，這將在一定程度上影響未來的市場交易量。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對中國證券報記者表示，市場交易結構正在不斷發(fā)生變化，去年四季度到今年季度的房地產市場以剛需為主要支撐，二季度改善型需求開始進場，而6月以來，投資性需求伺機而入。房地產市場需求的內涵和性質都在發(fā)生變化，剛需所占的比重有所降低。

　　改善性需求和投資性需求入市的重要表現(xiàn)是豪宅項目的熱銷。DTZ戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度北京豪宅項目的成交面積為35.9萬平方米，環(huán)比增幅接近100%。

　　剛需或難支撐繼續(xù)回暖

　　在限購“紅線”仍然存在的情況下，需求端的支撐力將成為決定未來房地產市場交易的重要因素。近期，國務院派出的8個督查組陸續(xù)到達各督查省市，督查后的政策變化將在很大程度上影響需求的釋放。

　　楊紅旭認為，在督查組陸續(xù)回京后，8月政府很可能出臺新一輪調控政策，具體將以強化現(xiàn)有調控手段的執(zhí)行為主，但也不排除出臺新的調控手段。該觀點被業(yè)內人士所普遍認同。

　　對于未來樓市走勢，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉并不樂觀。他認為，在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后，三季度開始頭次置業(yè)的剛需人群總量將逐步萎縮，此前的恐慌性購房情緒也將逐步平復，很難再支撐下半年樓市的繼續(xù)回暖。未來的調控政策將以強化執(zhí)行為主要方向，樓市調控的大原則不會改變。因此，投資投機類需求仍是下半年樓市調控堅決限制的對象，而政策能否放松對改善性購房需求的限制，目前看來仍存在很大變數(shù)。

　　對于未來政策繼續(xù)從緊的預期，開發(fā)商已有準備。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1-6月全國房地產開發(fā)投資30610億元，同比名義增長16.6%，增速連續(xù)10個月回落。同期，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%。中國房地產學會副會長陳國強表示，房地產開發(fā)企業(yè)減少投資，一方面是因為庫存壓力較大，另一方面是對后市的預期不佳。

　　此前，萬科等多家一線房企進行的調研顯示，在嚴格的限購政策下，北京有資格、有能力、有意愿購房的戶數(shù)大致在20萬-30萬戶之間。業(yè)內人士分析，當前北京商品房的年交易套數(shù)為20萬套左右，剛需集中釋放對市場的支撐可能不會持續(xù)太久。

　　陳國強表示，未來的市場交易量走勢要視調控政策變化以及各地執(zhí)行情況而定。不過，市場供需的雙雙低迷并非本輪房地產調控的初衷，在抑制投機投資需求的同時，也應促進合理的剛性和改善型需求釋放，以此維持市場預期并帶動市場供應的接續(xù)。

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