我是2008年5月20號離開咱們石家莊，到的唐山中冶，博客也是那個(gè)時(shí)期開始寫的。當(dāng)時(shí)的局面是集團(tuán)的30多個(gè)建筑公司全都放假回家了，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢就特別差，我當(dāng)時(shí)寫的篇較有影響力也是被罵較多的一篇文章《唱空樓市就是唱空中國經(jīng)濟(jì)》，還有一個(gè)就是《房價(jià)大跌中國經(jīng)濟(jì)必將大減速》，包括當(dāng)年8月份寫過一個(gè)《房企過冬五攻略》的系列文章，在整個(gè)2008年的下半年寫了幾篇重頭文章，這幾篇文章還基本上都說中了后來的發(fā)展形勢。

　　雖然當(dāng)時(shí)在開發(fā)商我不算太專業(yè)，但是我是從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的關(guān)系上做研究，經(jīng)過十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)（我到較后三年是做的土地市場的一級開發(fā)）。2008年的時(shí)候我覺得土地財(cái)政太不像話了，但是現(xiàn)在我從來不再說土地財(cái)政有問題了，因?yàn)槲仪宄送恋刎?cái)政是怎么回事，可能我是全國個(gè)擁護(hù)土地財(cái)政的人，因?yàn)槲易鲞^這個(gè)。

　　我們在廊坊一級土地開發(fā)的是一個(gè)5760畝的項(xiàng)目，保守估計(jì)150萬/畝一級土地開發(fā)的成本。當(dāng)時(shí)政府管委會讓我們25萬/畝出工業(yè)用地，800畝的路這個(gè)肯定是不賺錢，建一個(gè)600畝的公園這個(gè)肯定賠錢，所有這些管網(wǎng)配套的建設(shè)我們是大賠的，只有住宅、商業(yè)才能賣到150萬/畝。所以整個(gè)算下來，住宅商業(yè)金融用地我至少要賣到350萬/畝，才能把整個(gè)項(xiàng)目一級土地開發(fā)成本收回來。我們不可能賠錢賣。

　　現(xiàn)在很多地方政府為了招商引資，工業(yè)用地、城市綜合體是零地價(jià)出讓的，所以他只能以高地價(jià)出讓住宅和商業(yè)用地，把零地價(jià)的這部分土地補(bǔ)回來。現(xiàn)在很多人都認(rèn)為，土地財(cái)政一定要結(jié)束，土地財(cái)政一定要轉(zhuǎn)型，但是從目前的狀況來看是不可能的。只要轉(zhuǎn)型必須要有一級開發(fā)這樣大量的投入去支持。轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地得要出這個(gè)低價(jià)，那還要住宅地產(chǎn)的高地價(jià)進(jìn)行回補(bǔ)，這種情況改變不了！

　　五年房價(jià)翻番

　　所以，我確信，五年房價(jià)翻番是沒有問題的。

　　我昨天看到一條新聞，北京人均GDP五年從現(xiàn)在的1.2萬漲到2萬美元，這就是北京房價(jià)翻番的基礎(chǔ)。再一個(gè)就是基準(zhǔn)地價(jià)的提升，咱們石家莊是上調(diào)了43%，北京那樣的城市，2009年基準(zhǔn)地價(jià)從8800翻到了33000，但是咱們都知道，30萬肯定拆不動，現(xiàn)在北京城內(nèi)開發(fā)基本上就停滯不動了。政治局都解決不了拆遷這個(gè)問題。這就意味著未來房地產(chǎn)土地成本肯定是居高不下的。加上收入倍增、所有構(gòu)成房價(jià)的因素都沒有下降，所以房價(jià)肯定是要上漲的。

　　所以說“房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有降到位”這句話是本世紀(jì)的忽悠。因?yàn)闆]有任何房價(jià)下降的因素，為什么會降？

　　說到整個(gè)上半年這個(gè)形勢，實(shí)際上我清楚的是去年8月份之前，當(dāng)時(shí)有一個(gè)政策“定向小微企業(yè)和保障房信貸寬松政策”沒有推行出來。較近住建部有個(gè)副司長有個(gè)講話，去年央行和銀監(jiān)會四季度所有的政策是跟的政府的調(diào)控政策是背道而馳的，就指的是這個(gè)政策。寬松給保障房就相當(dāng)于給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的，原因是保障性安居工程占整個(gè)開發(fā)的70%以上。

　　這么多年貨幣超發(fā)、土地價(jià)格上漲、各項(xiàng)成本的上漲以及老百姓手里的錢增多，這就決定了房價(jià)上漲是你完全控制不住的，試圖讓房企降價(jià)控制這種漲幅，那是不可能的。

　　中國老百姓未來三十年需求就是換房子，沒房子購房子，有房子換大房子。我們2006年到北京之后住的是248平米的房子，到了北京以后我們直接就去看600平米的別墅去了，這就是需求，但是政策卻抑制這種需求。貨幣增發(fā)，收入增加這所有的計(jì)劃較終受益的不都是樓市嗎？2008年哪有救市的政策？4萬億其中2億給了高鐵，十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃沒有房地產(chǎn)。實(shí)際上現(xiàn)在只有諸如河南新政、石家莊新政這樣讓老百姓省點(diǎn)錢購房的微調(diào)政策，這些政策有什么不對的？所以我說只要不動的限購政策，地方一定要微調(diào)。比如說浙江，有些城市原來是家庭限購改成是人頭限購，這種變動早就變了但是你別說出來?，F(xiàn)在地方實(shí)際上就靠微調(diào)就可以了。

　　宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向

　　再有大的方面，7月份可能還有一次降準(zhǔn)降息。他們都在喊我們不是在救樓市，較終還是樓市較先受益。中國老百姓需求還是住宅需求，什么改善需求、投資需求還是要到住宅的。限購城市46個(gè)，這些需求可以到限購之外的城市。

　　綜合來看，其實(shí)整個(gè)調(diào)控政策在去年年底已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了，去年8月份的時(shí)候轉(zhuǎn)向沒實(shí)現(xiàn)，到年底的時(shí)候不轉(zhuǎn)向今年經(jīng)濟(jì)就要硬著陸了。一邊喊辟謠，一邊喊不放松，實(shí)際上做的不是那么回事兒，對樓市完全是利好。

　　北京3月份的數(shù)據(jù)很好，4月份就下去一部分，原因就是 總理講話，后面緊接著又是紅五月，再就是紫六月，北京樓市肯定是全國的風(fēng)向標(biāo)嘛，而且這次二手房是帶動。

　　但是我并不是太樂觀，今年下半年房價(jià)能漲多少。一線城市的漲幅在5%-10%之間，因?yàn)橛蓄A(yù)調(diào)微調(diào)，反正有十八大在這擺著呢，所以這個(gè)時(shí)候咱不要觸的眉頭。但是這個(gè)時(shí)候絕不是降價(jià)以求量，而是漲價(jià)以求量。

　　所以說下半年的形勢很關(guān)鍵，關(guān)鍵就是別再觸的眉頭。常遠(yuǎn)的看，五年漲一倍是沒有問題的，但是目前來看不會實(shí)現(xiàn)年均14%的增長。北京二三環(huán)之間房價(jià)樓盤，上個(gè)月一個(gè)月時(shí)間房價(jià)漲了22%，這種情況在各地的主城區(qū)，在樓市回暖之后可能就越來越普遍了。這種現(xiàn)象要發(fā)酵。

　　我和侯寧的賭局今年年底就要到期了，侯寧肯定是輸了，我們要發(fā)酵一個(gè)月。咱們現(xiàn)在忽略了一幫人，就是萬科包括恒大背后的支撐。這兩年我準(zhǔn)備做房地產(chǎn)投融資，我意識到咱們房地產(chǎn)公司出身的都認(rèn)可咱們的項(xiàng)目，但問題是哪些投資人他認(rèn)為不行，抵押物都沒與怎么行？如果你要融資的話，必須要讓金融界對整個(gè)行業(yè)要有一個(gè)正確的認(rèn)識。他們就認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)不管硬著陸還是軟著陸房價(jià)一定要大跌80%。怎么才能把他們這種想法消滅掉，所以我一直在給行業(yè)創(chuàng)造這樣一個(gè)合理的融資環(huán)境。所以誰砸房地產(chǎn)我就砸死他，在維護(hù)行業(yè)，維護(hù)房地產(chǎn)方面我可以說是急先鋒。

　　我個(gè)人看法，十八大以后下一屆專業(yè)人都是省委書記出來的，對地方經(jīng)濟(jì)有自己的準(zhǔn)確看法，畢竟都當(dāng)過一把手，熟悉理解地方財(cái)政，算過賬知道難處，所以就不會再采用那種不分青紅皂白的調(diào)控方式，具體采用什么方式現(xiàn)在還不知道。所以2011年這種情況，可能不會再出現(xiàn)。實(shí)際上2011年8月份之前像咱們石家莊形勢完全是利好，結(jié)果就是一個(gè)信貸政策的嚴(yán)控，把形勢就砸下去了。所以，如果不是信貸那種完完全全不顧國家經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)控政策的話，不管是下半年還是明年都不會重演去年四季度那樣悲觀的情緒。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！