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剛性需求帶起成交數(shù)量 房價(jià)下行走勢(shì)仍將持續(xù)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 889 次
在剛性需求的帶動(dòng)下,持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來了“紅五月”。全國大部分城市成交量環(huán)比出現(xiàn)上漲,北上廣深等一線城市新建商品住宅庫存量與上月相比均有所下降,樓市與前幾個(gè)月相比出現(xiàn)明顯回暖跡象。樓市的“紅五月”不禁讓購房者和開發(fā)商對(duì)調(diào)控政策的放松產(chǎn)生期待,房價(jià)是否也會(huì)順勢(shì)觸底反彈呢?對(duì)此,專家普遍認(rèn)為,不要對(duì)調(diào)控政策松綁抱有幻想,房價(jià)未來還將繼續(xù)維持下行走勢(shì)。
剛需帶動(dòng)樓市“紅五月”
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國100個(gè)城市住宅5月份平均價(jià)格為8684元/平方米,環(huán)比4月份下跌0.31%,其中26個(gè)城市環(huán)比上漲,73個(gè)城市環(huán)比下跌,1個(gè)城市持平。房價(jià)的持續(xù)數(shù)月的下跌直接帶動(dòng)了成交量的大幅上漲。5月監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中,超過八成城市成交量環(huán)比上漲,其中,深圳、北京、成都漲幅均超過30%,廣州漲幅,達(dá)到52.06%。
對(duì)于樓市出現(xiàn)“紅五月”的原因,中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政認(rèn)為,頭先是由于政策微調(diào),尤其是頭套房貸利率的調(diào)整,對(duì)頭次置業(yè)的自住性需求群體影響比較明顯;此外是季節(jié)性因素,通常每年的三四月份是個(gè)成交量的小高峰;再者就是開發(fā)商的價(jià)格策略,目前熱銷樓盤往往采取了低價(jià)策略,采取“以價(jià)換量”的戰(zhàn)術(shù)。雖然價(jià)格小幅上漲,但銷售狀況依舊延續(xù)之前的旺銷勢(shì)頭。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)則認(rèn)為,就外部因素而言,隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào),短期內(nèi)不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施,在這種局面下,市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化,同時(shí)也增加了一定的購購力。
市場(chǎng)全面回暖基礎(chǔ)尚未形成
樓市的回暖雖然將在一定程度上重建市場(chǎng)的信心,但這是否意味著房價(jià)下行的趨勢(shì)將會(huì)改變呢?對(duì)此,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪表示,今年前5個(gè)月,無論從區(qū)域角度還是價(jià)格角度看,剛需市場(chǎng)的占比始終都保持在80%左右。這種結(jié)構(gòu)性特征,使成交量即使出現(xiàn)明顯變動(dòng)的情況下,價(jià)格依然能夠維持低位穩(wěn)定。因此,市場(chǎng)全面回暖的基礎(chǔ)尚未形成,開發(fā)商還不敢輕易嘗試提價(jià)。
“房價(jià)目前并不具備大漲的基礎(chǔ)。”陳國強(qiáng)表示,政策見底了不意味著市場(chǎng)一定見底,也不意味著樓市將觸底反彈。房價(jià)除了受政策影響之外,還受市場(chǎng)預(yù)期、樓市庫存等方面的影響。由于目前限購、限貸這些對(duì)樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng),樓市的需求是有限的,而且房地產(chǎn)企業(yè)庫存較高,周轉(zhuǎn)壓力較大,資金壓力也很大。
事實(shí)上,決定樓市走向的另一關(guān)鍵因素的土地市場(chǎng)也尚未恢復(fù)元?dú)猓c樓市成交量的不斷升溫態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比的是,開發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度依然十分謹(jǐn)慎。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國300個(gè)城市共成交土地2154宗,環(huán)比減少5%,同比減少21%,其中,住宅用地542宗,與上月持平,同比減少33%。
中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì),未來樓市的成交量將在貨幣政策微調(diào)、供應(yīng)量加大的背景下逐漸趨穩(wěn),但不會(huì)大幅上升,由于主要城市庫存壓力依然明顯,因此價(jià)格仍將趨穩(wěn),即刻反彈的可能性不大。
別對(duì)調(diào)控松綁抱幻想
樓市成交量的回暖使得市場(chǎng)對(duì)持續(xù)兩年之久的調(diào)控政策放松的預(yù)期有所升溫。尤其是自去年下半年以來,各限購城市紛紛推出樓市“微調(diào)”政策,各種形式的優(yōu)惠政策刺激剛性需求的上升,再加上公積金貸款額度的上調(diào)、央行存款準(zhǔn)備金率的下降,使得市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的松綁充滿期待。
“目前市場(chǎng)上對(duì)調(diào)控政策的傳言很多,各個(gè)地方政府近期也針對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行微調(diào),這些都引起了購房者預(yù)期的變化。”陳國強(qiáng)認(rèn)為,但是這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方向發(fā)生了改變,限購并不一定會(huì)放松。而且各地情況均有不同,預(yù)調(diào)、微調(diào)不是不可以,關(guān)鍵要看地方政府怎樣把握尺度和運(yùn)用什么方式去微調(diào)。只有在不踩紅線,不碰觸底線的情況下,一些做法才能得到認(rèn)可。
“決策層已經(jīng)顯示出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式及調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心,希望中國經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度依賴。”中國社科院金融研究所研究員尹中立(微博)表示,像限購等一系列大的政策原則在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變,這樣才能保住調(diào)控成果,防止上一輪調(diào)控較后出臺(tái)的寬松貨幣政策引發(fā)的“后遺癥”重現(xiàn)。
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