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房產(chǎn)術(shù)語之“房地產(chǎn)信托”篇
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 428 次
房地產(chǎn)信托,就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì),通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,為委托人獲取一定的收益。1883年美國頭先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(Boston Personal Property Trust),但直到1920年以后,美國投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展,這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛,按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式:一種是美國模式,另一種是日本模式。
房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司,由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益,信托公司在對(duì)該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營,使投資者獲取溢價(jià)或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式,能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益,并且在《信托法》目前已頒布實(shí)施的條件之下,其必將具有很強(qiáng)的生命力,一經(jīng)推出,必然會(huì)受到各方的歡迎。
1883年美國頭先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(Bost 上海國際金融
on Personal Property Trust),但直到1920年以后,美國投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展,這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后,美國SEC開始對(duì)投資公司進(jìn)行規(guī)范。為確保投資人的權(quán)益,美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng),先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法,并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法,這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條,投資公司可以分為:面額證券公司(Face-Amount Certificate Companies)、單位信托公司(Unit Investment Trust)和經(jīng)理公司(Management Companies)三類。
其中,經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用較為普通,按投資公司法第5條又可將其分為:封閉型(Close-end Type)投資公司、開放型(Open-End Type)、分散型(Diversified Type)和非分散型(Non- Diversified Type)投資公司四種。馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REIT的前身,由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),較初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定,隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織,而被美國較高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似,并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅,導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全,且經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,美國投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點(diǎn),美國國會(huì)于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典,正式開創(chuàng)了REIT,規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優(yōu)惠。
換言之,即使REIT是以公司為組織形態(tài),也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅,而僅對(duì)股東或投資人課征個(gè)人所得稅,所以REIT一般也被認(rèn)為是具有投資媒介性質(zhì)管道機(jī)能。1976年美國國會(huì)通過了稅收改革法案,取消了REIT必須是由非法人信托或社團(tuán)組織的要件,所以現(xiàn)今美國的REIT組織形態(tài)可以是公司組織或信托,但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司類的公司,通過這些機(jī)構(gòu),向大眾募集資金?;谖kU(xiǎn)分散原則,主要從事購賣管理不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的投資或抵押擔(dān)保貸款的信托投資,屬于一種長期投資商品,其基本架構(gòu)由不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、經(jīng)理公司、保管機(jī)構(gòu)和投資人四個(gè)實(shí)體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規(guī)定,REIT必須雇傭獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)專家來執(zhí)行管理REIT的日常事務(wù)活動(dòng)。
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