商品住宅市場逐步回升的同時，上海土地市場卻依然留在冬天。

漢宇地產(chǎn)市場研究部土地監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到27日，3月，全市土地市場共成交經(jīng)營性地塊僅有2幅，與上月相比減少4幅。經(jīng)營性土地成交面積總計24.19萬平方米，環(huán)比縮幅接近四成；成交金額總計6.92億元，環(huán)比減少78%。3月土地市場供需依舊在低迷中徘徊，也直接影響今年一季度土地市場的整體表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，1至3月份（截止至3月27日），上海經(jīng)營性用地出讓金額總計為64.45億元，與去年同期相比縮幅接近八成。

崇明地王身價一年縮水46%

土地市場的冷意在個別地塊中充分體現(xiàn)。作為崇明區(qū)域內(nèi)曾經(jīng)的地王地塊——“城橋商品房基地1、2號地塊”再度出讓，在掛牌之時就尤為引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。經(jīng)過一段時間等待，較終于26日被上海同瀛宏明房產(chǎn)以5.36億元底價競得，折合樓板價約3075元/平方米。相關(guān)資料顯示，該地塊曾在去年2月份成功出讓，以10億元的價格被上海保集集團(tuán)和上海佳富投資有限公司成功摘得，樓板價5376元/平方米，但較終因開發(fā)商自身原因退地。一年時間，地王地塊易主，但出讓金額卻出現(xiàn)46%的大幅縮水，溢價率更是從原本的115%成為零溢價。

差異化產(chǎn)品才能獲市場認(rèn)可

從地塊所處區(qū)域來看，崇明作為全市一大生態(tài)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的自住需求量十分有限，雖然住宅價格存在一定優(yōu)勢，但地理位置的特殊性，不足以吸引剛需購購，此外，該地塊出讓之時，特別規(guī)定中小套型（90平方米以下）建面不低于總建面28%的硬性條件，中小戶型的剛需房源配比提高，也將會增加拿地企業(yè)的開發(fā)難度。

而從微觀市場角度來看，板塊所處位置屬于崇明新城板塊。從板塊內(nèi)目前新房市場表現(xiàn)來看，以“瀛通金鰲山”為例，其公寓均價在11000元/平方米左右，而目前地塊拿地樓板價為3075元/平方米，正處于新房市場價格30%的正常水平，說明地塊的成交價格呈現(xiàn)理性回歸的態(tài)勢。

當(dāng)然，拿地之時所處的市場宏觀背景及開發(fā)商拿地心態(tài)也會左右其出讓整體情況，因而較終該幅地塊以底價成交，也并不足為奇。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，該項目在各項條件的限定下，只有充分利用地理稀缺資源，在產(chǎn)品設(shè)計方面，更多地傾向于打造為旅游地產(chǎn)概念，才更容易被市場所認(rèn)可。

(新聞晨報)

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