2012就要來(lái)了，我們結(jié)婚吧。

這句話(huà)或許并不十分完整。完整的語(yǔ)句應(yīng)該是：2012就要到了，我們購(gòu)房結(jié)婚吧！

一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是：去年至少有一半的房子賣(mài)給了新婚小夫妻。上海民政局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：去年上海一共有15萬(wàn)對(duì)小夫妻登記結(jié)婚。如果加上未在上海登記的外來(lái)“小夫妻”，去年上海保守婚房需求約為20萬(wàn)套左右。

根據(jù)上海德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年上海一手房成交套數(shù)為18.54萬(wàn)套，二手房成交為15.45萬(wàn)套，兩者相加，去年上海一二手房成交套數(shù)約為34萬(wàn)套左右。

以此估算，上海婚房在總成交比例中超過(guò)了一半。

今年適逢中國(guó)傳統(tǒng)龍年，結(jié)婚人數(shù)只會(huì)有增無(wú)減。在中高端房源受限于調(diào)控的情形下，婚房需求仍然是市場(chǎng)主力。

可以毫不夸張的說(shuō)，婚房即將撐起2012年的樓市。

開(kāi)發(fā)商給婚房開(kāi)道

限購(gòu)之下，誰(shuí)還有糧票。毋庸置疑，在有錢(qián)沒(méi)糧票，沒(méi)錢(qián)有糧票之間，婚房需求群體是不可忽略的購(gòu)購(gòu)大戶(hù)。

有錢(qián)又有糧票的婚房者們，趁此可以和開(kāi)發(fā)商杠上一回，誰(shuí)叫現(xiàn)在是不折不扣的購(gòu)方市場(chǎng)呢？

哪家開(kāi)發(fā)商不把賺錢(qián)的希望瞄準(zhǔn)他們，哪家開(kāi)發(fā)商就有可能真難走出“2012”。

開(kāi)發(fā)商：扎堆賺婚房錢(qián)

憑借著高周轉(zhuǎn)率策略，萬(wàn)科、恒大在2011年加速甩掉對(duì)手保持優(yōu)勢(shì)。這也讓其他開(kāi)發(fā)商紛紛效法在2012年，將主攻方向繼續(xù)向“剛需”群體回歸，針對(duì)年輕人待婚、結(jié)婚群體的緊湊戶(hù)型、低總價(jià)的婚房產(chǎn)品仍將占據(jù)相當(dāng)?shù)姆至俊?

近日，各大開(kāi)發(fā)商陸續(xù)公布了2011年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。在全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速大幅回落的情況下，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)加劇分化，采取高周轉(zhuǎn)策略的房企業(yè)績(jī)明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對(duì)2012年的樓市探底期，開(kāi)發(fā)商紛紛擺出謹(jǐn)慎的態(tài)度，多持現(xiàn)金為王的策略，房企去庫(kù)存化將加速。

在上海，主攻剛需現(xiàn)象亦是如此。金地上海公司在2011年大賣(mài)剛需對(duì)口的金地藝境后，也將希望寄托于同樣針對(duì)剛需的金地藝華年。無(wú)獨(dú)有偶，在2012年的開(kāi)售項(xiàng)目上，龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)則表示，2012年，將繼續(xù)堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”銷(xiāo)售策略，

“哪里有糧票，我們就主攻哪里?！睖弦晃婚_(kāi)發(fā)商向《東地產(chǎn)》道出。

而同樣將婚房市場(chǎng)定位在套型面積在70-110平方米，婚房總價(jià)主要集中在150-200萬(wàn)元的房源。中原地產(chǎn)對(duì)滬上二手房統(tǒng)計(jì)了解，截止到2012年1月31日，套型面積為70-110平方米的房源占全市住宅存量面積的46%。

購(gòu)房者：砍價(jià)接濟(jì)裝修錢(qián)

“能砍多少是多少，節(jié)省下來(lái)的預(yù)算還可接濟(jì)裝修費(fèi)。”準(zhǔn)備年內(nèi)購(gòu)婚房的梁小姐揣著“糧票”不害怕，“之前朋友購(gòu)房時(shí)正處在高位，后跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商較終獲得裝修費(fèi)補(bǔ)貼，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商還是有降價(jià)空間，趁此機(jī)會(huì)說(shuō)不定能購(gòu)到比較低的房子?！?

從一手住宅市場(chǎng)看，至年底，降價(jià)樓盤(pán)的市場(chǎng)比重已經(jīng)接近10%。金地、綠地等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)以外圍的剛需房源為主力，迅即掀起降價(jià)風(fēng)暴并大獲成功，也一舉確立了20-30%的階段性降價(jià)標(biāo)尺。

上海中原報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，到2012年1月中，二手住宅市場(chǎng)超過(guò)80%的業(yè)主愿意給出議價(jià)空間，這是較近兩年的較高水平。其時(shí)，31%的房源降價(jià)幅度超過(guò)5%，降幅超過(guò)10%的房源也達(dá)到了12%。

一、二手房降價(jià)姿態(tài)都在做進(jìn)一步的發(fā)展，雖然節(jié)奏緩慢，但對(duì)于交易的利好影響較為直接。

專(zhuān)家：剛需購(gòu)婚房理性著來(lái)

對(duì)于婚房者購(gòu)購(gòu)力和時(shí)機(jī)點(diǎn)，同策分析師姚伯均認(rèn)為成交回暖時(shí)點(diǎn)判斷將在 2012 年的下半年。一部分熬過(guò) 1 年社保期的非上海戶(hù)籍人員將達(dá)到可購(gòu)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)今年又是中國(guó)傳統(tǒng)的結(jié)婚旺年，很大一部分剛需需要適婚房。因此諸如嘉定新城、青浦新城、南橋新城的住宅項(xiàng)目，若單套面積可以控制在 80 平方米左右，總價(jià)控制在 100萬(wàn)左右，還是可以取得較快的去化速度的。

盡管部分客群仍糾結(jié)于房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下挫，但上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，樓市政策環(huán)境的穩(wěn)定，有利于樓市供求進(jìn)入自由博弈狀態(tài)，交易節(jié)奏將回歸常態(tài)?；谧尣?0%所實(shí)現(xiàn)的積極交易成果，眼下供應(yīng)方在做的功課是如何在在0-20%之間尋找到交易價(jià)格和交易速度的有效平衡。因此，這一價(jià)格底部，短期內(nèi)面臨的是更多供應(yīng)方向它靠攏，而不是突破。

其建議自住婚房需求可以在市場(chǎng)中尋求降價(jià)幅度達(dá)到或貼近這一價(jià)格底線(xiàn)的房源。此外價(jià)格因素質(zhì)外，實(shí)用性更值得考慮，在選房源的時(shí)候需要考察項(xiàng)目周?chē)t(yī)院、學(xué)校的配套，特別是幼兒園和小學(xué)等后續(xù)生活中會(huì)很快涉及到的要素。

多些理性，少些盲從；多些實(shí)際，少些攀比，在這個(gè)金融危機(jī)影響尚未見(jiàn)底，房地產(chǎn)前景充滿(mǎn)變數(shù)的時(shí)期，積極而理性地購(gòu)房，也許是一種較好的選擇。

鏈接：兩大政策利好婚房置業(yè)

1:差別化信貸

上海市有關(guān)部門(mén)近日明確指出，今年是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策；其中，在執(zhí)行差別化信貸政策方面，相關(guān)部門(mén)將落實(shí)居民頭次購(gòu)房的貸款利率和頭付款比例。據(jù)了解，滬上一些中資銀行頭套房貸利率已逐步回歸“基準(zhǔn)利率”；同時(shí)，部分外資銀行甚至出現(xiàn)優(yōu)惠利率折扣。

婚房置業(yè)需求大多數(shù)為頭次購(gòu)房人群，銀行貸款也是其頭選的支付方式。去年下半年銀行銀根收緊，中小標(biāo)的房源貸款成為難題，婚房需求受到抑制。此則信號(hào)的放出無(wú)疑是對(duì)婚房需求者的一大利好，這對(duì)于婚房需求的釋放會(huì)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

2:普通商品房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

據(jù)房管部門(mén)透露，上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)將作調(diào)整，并且較快將在2月底啟動(dòng)。新標(biāo)準(zhǔn)中，外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標(biāo)準(zhǔn)將較為明顯。而外環(huán)以外的小標(biāo)的房源是婚房需求的主要選擇，可見(jiàn)此次政策主要是指向剛需購(gòu)房者，通過(guò)降低二手購(gòu)房交易成本，提高議價(jià)彈性和交易達(dá)成的積極性。

雖然目前細(xì)則尚未出臺(tái)，但已經(jīng)充分透露出管理層期望通過(guò)政策微調(diào)釋放剛需人群的心態(tài)，未來(lái)政策走向無(wú)疑將會(huì)利好剛需人群，婚房需求釋放再獲利好。

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