自去年實施房產(chǎn)新政以來，法院受理的二手房購賣合同糾紛驟然增多，究其原因，很重要的一點就是房產(chǎn)中介提供的合同范本不夠規(guī)范，埋下糾紛隱患。昨日，針對如何規(guī)范二手房購賣合同條款，廈門市中級人民法院向廈門房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)出司法建議，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)完善二手房購賣合同范本。

　　2010年，廈門市兩級法院共收案此類案件646件，2011年前8個月共收案438件。

　　廈門中級法院民五庭法官介紹，目前房產(chǎn)中介提供的房屋購賣合同范本，其條款較為籠統(tǒng)、不規(guī)范，在具體履約流程、違約責(zé)任等方面常常存在較多的空白甚至矛盾，當(dāng)約定不明甚至沒有約定的時候，合同當(dāng)事人違約成本顯著降低，因此催生了大量違背誠信原則的二手房購賣合同糾紛。

　　針對這一情況，廈門中院法官也通過專門調(diào)研，對中介提供的二手房購賣合同范本存在的法律問題進(jìn)行匯總歸類，并提出法律對策，以期通過行業(yè)規(guī)范程度地避免糾紛產(chǎn)生。

　　關(guān)鍵詞1

　　夫妻共有房產(chǎn)

　　讓“小三”冒充妻子做公證

　　糾紛：夫妻共有房產(chǎn)的出售

　　現(xiàn)在不少房屋，產(chǎn)權(quán)雖然登記在一方名下，卻屬于夫妻共有房產(chǎn)。在簽訂購賣合同時，很多人的配偶就沒有簽字。簽約后，如果遇到房價大漲或大跌等情況時，當(dāng)事人常以未經(jīng)賣方配偶同意，或賣方配偶不知情為由，要求確認(rèn)合同無效。

　　案例：王先生在離婚訴訟期間，將名下的房子賣給了李小姐。當(dāng)時，李小姐看到王先生的一審離婚判決書，也沒要求王先生的妻子當(dāng)場簽字。實際上，當(dāng)時王先生的離婚訴訟還處于上訴階段，一審判決并未生效。事后，由于王先生的妻子明確表示不同意賣房，較終，法院判決確認(rèn)房屋購賣合同無效。在司法實踐中，因為“小三”與妻子正好長得有點像，還曾有男子讓“小三”冒充妻子去做委托公證，之后賣掉夫妻共有房產(chǎn)。

　　司法提醒：在房屋購賣合同效力認(rèn)定的案件中，因配偶未簽字導(dǎo)致合同效力爭議的案件占相當(dāng)大的比例。為減少糾紛，在簽訂房屋購賣合同簽訂時，如出賣人已婚，應(yīng)要求其配偶共同到場簽署合同，或出具同意交易的書面聲明。值得一提的是，在司法實踐中，還發(fā)現(xiàn)偽造配偶授權(quán)委托書及簽字的案件，建議對配偶的身份盡努力審慎審查，如配偶本人無法到場的，應(yīng)要求配偶出具經(jīng)過公證的文書。

　　關(guān)鍵詞2

　　房屋帶租約

　　購家忘了約定“不續(xù)租”

　　問題：未約定何種形式交房

　　賣方是否將房屋已出租的狀態(tài)告知購受人？是提前解除租約后交房，還是以延續(xù)承租關(guān)系方式交房？對這些情況，合同若未約定或約定不明，就會導(dǎo)致爭議產(chǎn)生。

　　案例：肖女士向高女士購購房子。簽合同時，房子還處于出租狀態(tài)。合同約定，若肖女士不同意繼續(xù)出租，高女士在交房前應(yīng)解除租賃關(guān)系?？墒?，合同沒有進(jìn)一步明確，肖女士究竟是同意繼續(xù)出租還是不同意，結(jié)果導(dǎo)致雙方對交房方式產(chǎn)生爭議，進(jìn)而影響交房時間及相關(guān)違約責(zé)任的認(rèn)定。

　　司法提醒：帶租約的房屋購賣，購賣雙方應(yīng)明確約定，是實物交付還是租約權(quán)交付。值得一提的是，承租人享有優(yōu)先購購權(quán)。賣家要把出賣信息提前告知租客，同時在簽約前將出租信息告知購家，而購家也要認(rèn)真審查房屋租賃合同。承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)，應(yīng)提供書面承諾。在存在合法轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人亦享有優(yōu)先購購權(quán)，而且基于次承租人對租賃房屋的實際占有和依賴關(guān)系，其享有的優(yōu)先購購權(quán)優(yōu)于承租人，因此也應(yīng)征詢其意見。

　　關(guān)鍵詞3

　　合同解除權(quán)

　　合同中應(yīng)避免使用“悔約”

　　問題：合同解除權(quán)約定不明

　　房屋購賣合同一般約定：“若賣方悔約，應(yīng)退還購方所支付的購房款，同時向購方支付相當(dāng)于雙倍定金的違約金；若購方中途悔約，賣方已收取的定金不予退還?！边@一條款的表述，導(dǎo)致雙方對合同是否賦予當(dāng)事人任意解除權(quán)產(chǎn)生爭議：有的認(rèn)為，只要承擔(dān)相應(yīng)法律后果，合同就可任意解除；有的認(rèn)為，合同能否解除仍應(yīng)遵循雙方就解除權(quán)行使的約定或法定解除的情形。

　　案例：莊先生購購了一套房子。當(dāng)時，雙方約定了總房款，并約定房款的支付方付及時間，要待賣家辦出產(chǎn)權(quán)證后雙方再協(xié)商。簽約后，莊先生依約付了2萬元定金。后來，賣家不想賣房，引發(fā)了官司。訴訟中，賣家主張，他只要雙倍返還定金，就可依約解除合同。法院認(rèn)為，協(xié)定中的“悔約”約定，是“違約責(zé)任”內(nèi)容的約定，并非對當(dāng)事人享有任意解除權(quán)的約定，賣家不能據(jù)此主張解除合同。

　　司法提醒：在合同中，建議增加約定解除權(quán)的行使條件，并作詳細(xì)列舉。此外，要規(guī)范合同用語，取消“悔約”這一表述。因“悔約”并非清晰的法律術(shù)語，容易引起爭議，房屋購賣合同應(yīng)避免使用。同時，合同還應(yīng)明確約定行使解除權(quán)的后果。

　　關(guān)鍵詞4

　　戶口遷移

　　違約了，但無需賠償

　　問題：戶口遷移約定不明

　　不少房屋購賣合同，對出賣人戶口遷移時間沒有約定，或有約定遷移義務(wù)但未約定相應(yīng)的違約責(zé)任，導(dǎo)致爭議處理時缺乏合同依據(jù)，無法保護(hù)守約方的利益。

　　案例：葉先生向邱先生購購房子。合同約定，邱先生較遲于2008年底前遷出全部戶口。結(jié)果邱某在2009年1月份才遷出戶口，葉先生起訴請求賠償損失。由于合同并未約定遲延遷出戶口的違約責(zé)任，葉先生的損失賠償缺乏依據(jù)，導(dǎo)致利益無法得到保護(hù)。

　　司法提醒：頭先，戶口遷移問題應(yīng)列入購賣合同的主文，避免口頭承諾。其次，對辦理戶口遷移的時間及相關(guān)義務(wù)的承擔(dān)，應(yīng)作出明確具體的約定。再次，對違約責(zé)任的承擔(dān)需明確約定，避免因無約定或約定不明導(dǎo)致索賠缺乏直接依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞5

　　房款支付方式

　　都說由對方付解押款

　　問題：房款支付方式約定不明

　　購房款支付方式約定不明的情形主要集中在所購房屋已抵押給銀行的情形：一是，辦理產(chǎn)權(quán)過戶之前，每月銀行貸款由購方負(fù)責(zé)清償，還是由賣方負(fù)責(zé)清償；二是，辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，尚欠銀行的貸款本金由誰負(fù)責(zé)一次性清償，以辦理解押手續(xù)。

　　案例：郭女士向林女士購購房屋。郭女士要求林女士履行過戶義務(wù)時，由于房產(chǎn)已在銀行設(shè)定抵押，而合同又未約定解押款由誰負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致雙方產(chǎn)生爭議，房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)時出現(xiàn)障礙。

　　司法提醒：在需先行解押再辦理過戶手續(xù)的情況下，應(yīng)明確約定，是購家還是賣家來承擔(dān)解押款的支付義務(wù)，以及支付的時間和方式。如果訴爭房屋與其它房屋存在“捆綁抵押”，為避免爭議，還應(yīng)明確解押款的償付人及償付范圍，即支付的解押款是 于訴爭房屋，還是須為“捆綁抵押”所涉房屋提供全部的解押款。

　　關(guān)鍵詞6

　　件交易

　　雙方過戶時爭后恐先

　　問題：先件還是先付房款

　　不少合同約定，應(yīng)于件交易當(dāng)日支付房款。但是，對于先付房款，還是先辦理交易過戶手續(xù)行為，未作出明確約定。不少時候，賣家擔(dān)心購家沒那么多錢，購家又擔(dān)心賣家收到房款后不件，結(jié)果購賣雙方均要求對方先予履行。事實上，上述兩個行為不可能在同一時間點完成，即不可能“一手交錢一手交貨”。由于交易雙方誠信的缺失，極易引發(fā)爭議。

　　案例：林女士向李女士購購房屋。合同約定，購方林女士應(yīng)于件交易當(dāng)日向賣方李女士支付頭付款。但是，在辦理過戶交易當(dāng)日，雙方對于是先付款再辦理過戶手續(xù)，還是先辦理過戶手續(xù)再付款發(fā)生爭議，結(jié)果交易不成引發(fā)訴訟。

　　司法提醒：當(dāng)約定在同支付購房款并辦理過戶手續(xù)的，建議就付款行為與過戶行為何者在先、何者在后作出明確約定，避免爭議產(chǎn)生。在購家需辦理抵押貸款以償付購房款的情況下，由于賣方是在未收到全額房款的情況下先行將房屋過戶給購方，為防患風(fēng)險，應(yīng)就產(chǎn)權(quán)先行過戶的相關(guān)風(fēng)險保護(hù)事宜作出明確約定。比如，要求購家提供置業(yè)擔(dān)保，當(dāng)購家未能辦理抵押貸款或者未能足額取得貸款的情況下，房款該如何支付。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！