在調(diào)控政策的高壓下，2011年各地樓市普遍低迷，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)均遭受重創(chuàng)。但由于信貸、惜售和價(jià)格等因素的差異，二手房市場(chǎng)的低迷程度超過(guò)新房市場(chǎng)。據(jù)中原集團(tuán)研究發(fā)布的《中原地產(chǎn)研究年刊2011》顯示，信貸緊縮、業(yè)主惜售、一二手房?jī)r(jià)格倒掛這三大因素致二手樓市持續(xù)低迷。

　　信貸緊縮  二手交易難度增加

　　根據(jù)中原調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在2010年宏觀調(diào)控以前，商業(yè)貸款購(gòu)房者比重約為7成。因此，信貸收緊對(duì)二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現(xiàn)在兩方面：一是頭付比例、利率的提高導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房成本增加；二是額度緊張以及審查條件嚴(yán)苛，導(dǎo)致二手房交易在獲取貸款方面難度大增，并且銀行在新房和二手房之間則更愿意將貸款投入新房市場(chǎng)。

　　隨著信貸的收緊，商業(yè)貸款的比重大幅走低，而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。據(jù)上海中原交易按揭部數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，純商業(yè)貸款的比重已低至19%，較2010年1月回落23個(gè)百分點(diǎn)；一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%，分別較2010年1月增加14、12個(gè)百分點(diǎn)。由于信貸收緊，特別是二手房貸款難度的增加，導(dǎo)致很多二手房交易被迫中止，從而進(jìn)一步降低了二手房市場(chǎng)的流通性，二手住宅市場(chǎng)成交低迷。

　　業(yè)主惜售  流通性受限

　　限購(gòu)和限貸政策出臺(tái)后，對(duì)于打壓房?jī)r(jià)起到了立竿見(jiàn)影的效果，但同時(shí)也再來(lái)一些負(fù)面影響，極大地阻礙了二手房市場(chǎng)的流通性。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)五大城市二手住宅流通率均不超過(guò)2.0%，較前兩年有不同程度的回落。

　　限購(gòu)后二手房業(yè)主賣(mài)出房產(chǎn)后無(wú)法再購(gòu)進(jìn)，同時(shí)國(guó)內(nèi)缺乏投資渠道，房地產(chǎn)仍是儲(chǔ)存財(cái)富的重要形勢(shì)，因此二手房市場(chǎng)上業(yè)主普遍惜售。惜售導(dǎo)致二手房掛牌量走低，且多數(shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)較為堅(jiān)挺。據(jù)中原監(jiān)測(cè)信息顯示，五大城市二手住宅新增盤(pán)源量持續(xù)走低，目前單周新增盤(pán)源量?jī)H為2010年“國(guó)八條”出臺(tái)前周水平的2~3成。

　　一二手房?jī)r(jià)格倒掛  需求遭遇分流

　　與二手房市場(chǎng)業(yè)主惜售而報(bào)價(jià)高企不同，在新房市場(chǎng)，則是越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，一手房項(xiàng)目采取低價(jià)入市的策略，售價(jià)低于周邊二手房?jī)r(jià)格，致使一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛情況。由于一手房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，成功分流了周邊的二手房需求，對(duì)于原本成交已十分慘淡的二手房市場(chǎng)無(wú)異于是雪上加霜。

　　根據(jù)中原監(jiān)測(cè)，自2011年6月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市陸續(xù)出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。其中以限購(gòu)政策較為嚴(yán)格的北京和深圳較為明顯。如位于北京市東五環(huán)的頭開(kāi)常青藤家園8月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的均價(jià)為22729元/m2，而同項(xiàng)目掛牌的二手房均價(jià)則高達(dá)25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2價(jià)格入市，目前該項(xiàng)目二期部分二手放盤(pán)價(jià)已達(dá)到25000元/ m2。目前出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的區(qū)域主要集中在外圍郊縣，因此導(dǎo)致外圍郊縣二手房成交比重下降較為明顯。

　　由于各城市的新房庫(kù)存均處于高位，預(yù)計(jì)未來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象還將會(huì)繼續(xù)增多，并且降價(jià)的幅度亦會(huì)有所擴(kuò)大。在一些新房供應(yīng)較為充足的板塊，二手房?jī)r(jià)格有望受到新房的影響出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，同時(shí)降價(jià)的范圍也會(huì)由郊區(qū)向區(qū)蔓延。

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