成交下降三成 品牌房企二手房較抗跌

　　與新房市場(chǎng)一樣，2011年南京二手房市場(chǎng)總體成交也出現(xiàn)了大幅下滑，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：截止到12月29日，南京市二手房成交量約37600套，和去年相比下降34%，創(chuàng)三年較低。同時(shí)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了逐步回落，有機(jī)構(gòu)調(diào)查，下滑幅度約在6%左右。

　　四成客戶有降價(jià)意向

　　2011年受市場(chǎng)環(huán)境影響，南京二手房供應(yīng)量并不理想。在3月份達(dá)到全年較高值，之后一直表現(xiàn)為不溫不火。和2010年市場(chǎng)不同，2011年的二手房業(yè)主表現(xiàn)得比較理性，沒有像2010年那樣出現(xiàn)恐慌性的拋售。

　　由于限購(gòu)令的調(diào)控，剛需客戶成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量，所以二手房的成交房源多數(shù)都為房總價(jià)較為便宜的小戶型住房。以往盛行的大戶型房、高端房在市場(chǎng)中所占的比例明顯縮小。同樣值得注意的是，在相同區(qū)域，品牌房企的二手房抗跌性明顯高于普通開發(fā)商的住宅。比如在奧體板塊，銀城、萬科、中海等幾家大開發(fā)商的二手房比普通房源價(jià)格就高出3000-4000元/平方米。

　　二手房業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度隨著南京樓市的走勢(shì)逐漸變化。在10月之前，絕大多數(shù)業(yè)主都不愿降價(jià)銷售，市場(chǎng)處在購(gòu)賣雙方相互博弈的階段。從10月開始，陸續(xù)有開發(fā)商受資金壓力所迫降價(jià)銷售，降價(jià)的幅度也在逐漸增大。面對(duì)市場(chǎng)越演越烈的降價(jià)風(fēng)潮，二手房業(yè)主的心態(tài)也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。特別是在兩江板塊，近三個(gè)月掛牌的業(yè)主有40%左右都有降價(jià)意向，市場(chǎng)逐步進(jìn)入到了購(gòu)方市場(chǎng)。

　　今年由于購(gòu)賣市場(chǎng)持續(xù)低迷，轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象比較普遍。和開發(fā)商不同，二手房業(yè)主的個(gè)體性差別較大。不少業(yè)主是在房?jī)r(jià)高端時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，如果降價(jià)出售在心理上難以接受。今年租賃市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)火爆的行情，也給二手房業(yè)主提供了新的投資方向。

　　購(gòu)購(gòu)二手房客戶以剛需客為主

　　2011年是調(diào)控年，限購(gòu)令、限貸令影響了一大批人的購(gòu)房需求。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)的客源量下滑三成左右。從今年年初開始，二手房的客源量就一直在低位徘徊，在6月到達(dá)谷底，即使是到了傳統(tǒng)的“金九”旺季也沒有明顯升高的跡象。只是到了10月房展會(huì)期間，感受到市場(chǎng)和房?jī)r(jià)變化的客戶才重新入市咨詢、了解信息。但南京二手房的有效需求量直到接近年底的時(shí)候才出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的上揚(yáng)。

　　2011年市場(chǎng)的客戶類型發(fā)生了改變。由于限購(gòu)令的影響，在2010年占主導(dǎo)地位的改善型客戶和比較活躍的投資型客戶都大為減少。投資型客戶基本絕跡，有兩套以上住房的改善客戶也受制于政策必須要先賣后購(gòu)，因此二手房市場(chǎng)上剛需客戶成為主導(dǎo)。

　　在調(diào)控下客戶對(duì)房?jī)r(jià)的下降預(yù)期抱有很大希望。客戶的購(gòu)房熱情隨著房?jī)r(jià)的變動(dòng)而產(chǎn)生變化。今年大部分時(shí)間，房?jī)r(jià)沒有明顯的變動(dòng)，客戶的積極性也不高，到了年末，南京房?jī)r(jià)出現(xiàn)普降趨勢(shì)，市場(chǎng)的成交量才有了較大幅度的提升。

　　兩江板塊

　　占據(jù)交易額前兩位

　　2011年各區(qū)的二手房交易都比去年有大幅減少，在3月份以后，市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)時(shí)間的低迷期，直到年末時(shí)分才出現(xiàn)小幅回暖跡象。兩江板塊的交易量位居各區(qū)的前兩位，而前兩年比較火爆的六合區(qū)則是交易量下滑較明顯的地區(qū)。主城區(qū)中的雨花臺(tái)、下關(guān)和秦淮區(qū)是南京三個(gè)成交量較少的區(qū)域。

　　江寧和浦口區(qū)是老牌熱點(diǎn)區(qū)域。相比較而言，江寧區(qū)較為成熟的配套設(shè)施，便利的交通更適合目前市場(chǎng)主流客戶群的需求。而浦口區(qū)在投資和改善客戶被限購(gòu)的期間，交易量受到不小的影響。同樣是郊區(qū)的六合區(qū)，原本購(gòu)房的多為投資客和當(dāng)?shù)貏傂?，限?gòu)令對(duì)該區(qū)的二手房銷量影響很大。

　　雨花、下關(guān)和秦淮區(qū)原本由于二手房房?jī)r(jià)較為便宜而受到本地剛需和外籍客戶的青睞，但限貸令給外籍客戶購(gòu)房制造了困難，而商品房的降價(jià)也讓二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)喪失。這幾個(gè)區(qū)屬于老舊城區(qū)，二手房多為95年以前的老房子，貸款困難，無形中也讓相當(dāng)一部分剛需客戶放棄了購(gòu)房的想法。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！