上海二手房指數(shù)辦公室日前發(fā)布的一則報告稱，2011年12月，上海二手房指數(shù)為2586點，較2011年11月下降6點，環(huán)比下跌0.22%，與3月指數(shù)持平。這是該指數(shù)自2011年10月以來連續(xù)第三個月下降，且跌幅持續(xù)擴大。

　　在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中，80%下跌，18%走平，僅以2%微弱比例上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在上海宣布2012年繼續(xù)執(zhí)行限購令后，二手房市場反應(yīng)看似依然“慢一拍”，但已步入實質(zhì)性降價階段。隨著年底房產(chǎn)稅試點擴大及加碼的傳聞，掛牌價下調(diào)和議價空間再次擴大，一二手房價格倒掛現(xiàn)象減緩，顯示業(yè)主堅守的信心開始動搖。

　　市區(qū)二手房價格跌幅擴大

　　經(jīng)統(tǒng)計，市區(qū)全部8個區(qū)總體下跌0.22%，跌幅比2011年11月擴大0.07個百分點。 4個市區(qū)及浦東陸家嘴12月下跌0.2%，長寧下跌0.23%，靜安和徐匯均下跌0.21%，黃浦下跌0.17%。

　　受到局域性新房價格支撐和好地段“保值”概念影響，城區(qū)二手房價格調(diào)整遲緩，大部分業(yè)主議價空間仍停留在4%-6%之間，低于全市10%的水平，只有少數(shù)用于置換的老公房、總價高的次新房降幅會稍大，這種價格行情造成成交量的。

　　市區(qū)跌幅擴大的主要原因有二：一是臨近年底，連續(xù)走低的成交量行情遇到調(diào)控預(yù)期不見放松，動搖了原本堅定的市區(qū)投資客，部分業(yè)主降價拋售總價300萬元-1000萬元的中高端住宅；二是看中新房并已下定金的置換型業(yè)主誠意出售老房，往往降價15%左右以促成交。如楊浦東外灘等板塊出現(xiàn)此類成交，導(dǎo)致楊浦區(qū)12月二手房成交均價下跌0.25%。

　　2011年12月，新興城區(qū)二手房價格下跌0.23%。在此輪降幅中，新興城區(qū)二手房受到外圍新盤集體促銷影響，平均議價空間已超過10%，但也難改變成交頹勢。 2011年12月，外圍新盤降價打折幅度在7-8折，二手房業(yè)主紛紛降低姿態(tài)，將議價空間放大。

　　下跌板塊超過八成

　　經(jīng)統(tǒng)計，2011年12月全市128個板塊中，下跌103個(比上月增加7個)，持平23個，上漲2個。下跌板塊數(shù)量占八成以上。

　　2011年12月，下跌板塊內(nèi)的二手房價格平均下跌0.27%。下跌板塊數(shù)量增多且跌幅擴大，這是因為，政策預(yù)期導(dǎo)致市場恐慌使得投資客拋盤，不少高端住宅出現(xiàn)明顯拋售跡象，有的議價空間甚至達(dá)到20%。2011年12月，黃浦人民廣場、靜安曹家渡和浦東世博濱江板塊分別下跌0.42%、0.38%和0.33%。

　　同時，在部分外圍區(qū)域，急需套現(xiàn)的業(yè)主主動大幅降價，關(guān)注市場較久的客戶迅速接盤，如青浦徐涇板塊下跌0.35%。

　　此外，近期新房供應(yīng)量相對穩(wěn)定且降價幅度大，各大中介紛紛轉(zhuǎn)投新房市場，導(dǎo)致本就冷淡的二手房市場“雪上加霜”。

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