頭次改善型需求抬頭

　　近日，本刊編輯部接到不少與頭次改善型購房有關(guān)的咨詢電話。

　　一對來自上海閔行區(qū)的小夫妻表示，我們之前在莘莊附近按揭購了一套二手房，目前房貸已經(jīng)完全還清。如果我們把這套小房子先賣掉，再貸款另購一套面積大一些的房子，請問這種情況算頭次購房還是改善購房？

　　其實，已有不少頭次改善型需求付諸了實際行動。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，2012年3月上海二手房共成交1.64萬套、134.8萬平方米，環(huán)比分別提升64.1%和43.9%。就區(qū)域來看，其中增幅超過50%的有黃浦、松江、浦東、虹口、閘北等市區(qū)域。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知，3月份二手市場改善性需求購房力度逐步顯現(xiàn)。

　　改善型需求發(fā)力，可以通過熱點樓盤的交易變化來得到印證。漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋分行高端經(jīng)理李雷介紹，位于浦東聯(lián)洋板塊的熱門社區(qū)“仁恒河濱城”一直是改善型需求所熱衷的樓盤，3月份成交達(dá)到了驚人的23套，而該樓盤1、2月份的成交合計只有10套。位于普陀武寧板塊的“中遠(yuǎn)兩灣城”也出現(xiàn)交易高潮，3月份成交達(dá)到46套，而此前該樓盤每個月也只有10套左右的成交。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前有不少五六年前置業(yè)的人群，改善居住條件的愿望極為迫切。由于原有住宅面積過小、配套環(huán)境一般、照顧老人等原因，這部分人群需要再次置業(yè)改善居住條件。此前由于市場前景不明朗，導(dǎo)致此類需求被壓抑。而目前房價適度回落，加之市場整體回暖，同時銀行貸款利率優(yōu)惠幅度加大，因而這類需求熱情被激發(fā)，并積極入市。

　　可以考慮一步到位

　　考慮到購房、房貸申請資格等方面因素，現(xiàn)階段購房應(yīng)暫時拋開“梯度消費”觀念，轉(zhuǎn)而追求一步到位。

　　在“限購令”、“限貸令”等政策作用下，購房權(quán)、貸款權(quán)等都很珍貴，因此根據(jù)自身資金情況，盡量考慮得周全一些，購置能夠長期擁有而且具備升值空間的住宅。而從另外一個層面來看，一步到位還可以節(jié)省交易費用、稅費等方面的開支。

　　在此，本刊將針對頭次改善型需求需要特別留意的地方，結(jié)合具體案例來一一進(jìn)行說明解析。當(dāng)然，在這里需要提醒的是，目前要堅持理性置業(yè)理念，可以結(jié)合自身實際需求來靈活安排置業(yè)計劃，而非因市場出現(xiàn)回暖跡象便盲目跟風(fēng)。

　　先賣后購有講究

　　到底是先購好新房再賣掉舊房，還是先賣掉舊房再購新房？在現(xiàn)有政策環(huán)境下，兩種方式區(qū)別很大。

　　【案例1】“新上海人”王先生先將自己名下的房產(chǎn)出售之后，才開始在靠近市區(qū)域找房。他之所以這樣操作，主要是讓自己重新獲得購房資格。

　　【解析】如果考慮到購房資格問題，一定要遵循先賣再購的順序。這是因為需要通過賣房“清空”房產(chǎn)記錄，來重新獲得“房票”，即購房權(quán)。否則，因為家庭擁有住房，而不再具備購房資格，對外地戶口人群來說，尤其要關(guān)注這一點。而即使是本地居民，先賣后購也具有現(xiàn)實意義，申請按揭貸款是區(qū)別很大。

　　從另外一個方面來說，通過先賣后購的方式，獲取足夠的現(xiàn)金，便于自己在購房過程中掌握更多的主動權(quán)。而如果購賣同時進(jìn)行，一旦自己賣房進(jìn)度慢于購房進(jìn)度，很有可能會因此而產(chǎn)生糾紛，并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　貸款條件要分清

　　頭次改善型需求能否享受到優(yōu)惠貸款利率，這應(yīng)該根據(jù)實際情況來具體分析。

　　【案例2】之前曾全款購置了一套小兩房的劉先生在換房之前，專門到銀行房貸部門進(jìn)行咨詢，了解自己能否享受到優(yōu)惠利率。當(dāng)?shù)玫綕M意答復(fù)之后，他才開始著手實施自己的換房計劃。

　　【解析】頭次換房，申請房貸利率幾何？這需要提前了解。如果購購頭套房時采用的是全額付款方式，那么還有機(jī)會享受到優(yōu)惠利率。而這要求在購房之前，必須出售自有房產(chǎn)，讓房產(chǎn)記錄“清零”，消除“認(rèn)房”對申請按揭造成的影響，從而讓自己符合頭次置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，能夠享受到房貸優(yōu)惠利率。

　　而對于另外一種情形，如父母名下的房產(chǎn)自己有份，則需將該份額“轉(zhuǎn)讓”給父母，否則，即便是出售自有房產(chǎn)，也會“認(rèn)房”而讓自己在申請按揭時無法享受到優(yōu)惠房貸而承擔(dān)更高的貸款利率。

　　當(dāng)然，這里要提醒的是，如果次置業(yè)已經(jīng)動用了商業(yè)貸款，則不管購購的是普通住宅還是非普通住宅，再次申請按揭，一律按“二套房”對待。

　　巧用公積金貸款

　　由于商業(yè)貸款與住房公積金貸款對于頭套房在認(rèn)定方面存在差異，因此業(yè)內(nèi)人士建議頭次改善型需求用足住房公積金貸款。

　　【案例3】周先生在換房的時候，特別留意了一下現(xiàn)行公積金貸款政策。當(dāng)?shù)弥聸]有房產(chǎn)的情況下即可足額申請公積金貸款并按照頭套房對待，他決定先賣房以達(dá)到足額申請公積金的條件。

　　【解析】根據(jù)現(xiàn)行住房公積金貸款政策，即使是存在商業(yè)貸款記錄，只要在購房時名下無房產(chǎn)，住房公積金貸款不受影響，還會以頭套房來對待，如上海規(guī)定個人較高可貸30萬元。而商業(yè)貸款則是認(rèn)房又認(rèn)貸，只要貸過款，無論是否有房，都算二套房貸。因此，改善型購房可考慮先賣后購。

　　可考慮一步到位

　　在限購的前提下，梯度消費理念已暫時不太適應(yīng)當(dāng)前的形式，因此建議購房者在自己力所能及的前提下，追求一步到位。

　　【案例4】徐小姐決定購購一套三房，雖然此舉可能會增加她在購房方面的開支，但考慮到現(xiàn)階段“梯度消費”已不太合適現(xiàn)實情況，她認(rèn)為此舉并無不妥。

　　【解析】對于改善型需求而言，通過數(shù)年的積累，資金實力已經(jīng)大大提升。而此時購房，無非是想改善居住品質(zhì)，比如換面積、樓盤檔次，或者換地段等等。根據(jù)自身的需求出發(fā)，結(jié)合自己的資金能力，盡可能去選購較接近自己實際需求的住宅。如果有所保留退而求其次，浪費一次購房權(quán)不說，未來購房還要承擔(dān)契稅此類額外支出。

　　而從另外一個方面來看，申請貸款的次數(shù)也有限，用一次就少一次。根據(jù)現(xiàn)有的信貸政策規(guī)定，各商業(yè)銀行已經(jīng)基本停止第三套房貸款。而根據(jù)“認(rèn)貸”規(guī)定，凡申請過兩次房貸的，則無法再申請房貸。

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