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貨幣環(huán)境收緊信號已經(jīng)出現(xiàn) 年內(nèi)整個行業(yè)資金將面臨壓力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:澎湃新聞 閱讀 414 次
央行控制信貸總量的窗口指導(dǎo)也成為了房企資金鏈的緊箍咒。
據(jù)了解,近日,數(shù)家銀行收到央行監(jiān)管層窗口指導(dǎo),由于1月份信貸規(guī)模猛增,要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模。而銀行在執(zhí)行層面則繼續(xù)收緊房企的開發(fā)貸和個人購房按揭貸款。
安信國際分析認(rèn)為,疊加春節(jié)前MLF(中期借貸便利)提升,市場一度解讀為貨幣環(huán)境收緊的信號已經(jīng)出現(xiàn),年內(nèi)整個行業(yè)資金將面臨壓力。
從公開的個人購房按揭貸款來看,農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、北京銀行等多家銀行北京分行從2月8日開始,二套房貸款期限*長不超過25年。此外包括廣州,上海等地按揭貸款也有不同程度收緊。
之所以收緊按揭貸款,是因為按揭貸款占新增信貸規(guī)模比例巨大。央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元,同比大幅增長57.9%,占新增人民幣貸款比重高達45%,較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元,占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%,占新增人民幣貸款比重為39%,較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14 萬億元,同比增長35%。
分析人士指出,一旦收緊信貸波及一手房,則將會影響開發(fā)商的銷售回款速度從而限制公司現(xiàn)金流。而在開發(fā)商層面,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,房地產(chǎn)開發(fā)貸審核日益嚴(yán)格。
早在去年10月,監(jiān)管層即對房地產(chǎn)各類融資行為嚴(yán)格要求,此后包括購房尾款A(yù)BS在內(nèi)的涉及房地產(chǎn)融資產(chǎn)品均受影響。更早之前,資管計劃等資金進入房地產(chǎn)受限;監(jiān)管層對房企發(fā)債進行分類管理……。
隨后,2016年4季度,房地產(chǎn)債權(quán)規(guī)模融資明顯下降。
這種趨勢被一直延續(xù),中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,2017年1月份,全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元,延續(xù)了去年4季度來的低迷狀態(tài)。相比2016年1月同期下降幅度達到了92%。而東興證券表示,股權(quán)融資這類低成本融資渠道也在2016年10月以后出現(xiàn)明顯緊縮趨勢。
這種情況下房企只剩下傳統(tǒng)的融資途徑可以運用:包括銀行開發(fā)貸款以及海外公司債券等。銀行的窗口指導(dǎo)意味著開發(fā)貸規(guī)模將繼續(xù)收到擠壓。東興證券的報告中,則直接將2017年形容為房地產(chǎn)行業(yè)“銷售和融資的寒冬”。
有信托公司人士表示,今年房地產(chǎn)公司資金成本大幅度上升已經(jīng)成為不爭的事實。
此前成本較低的公司債在受到監(jiān)管層分類指導(dǎo)之后,受資金成本上升的影響,已經(jīng)出現(xiàn)銀行購買債券意愿下降的現(xiàn)象。此外,海外公司債對企業(yè)本身要求較高,且人民幣有貶值壓力,成本同樣很高。
安信國際預(yù)計,得益于去年銷售行情大好喝土地市場過熱兩個因素影響,不少大中型房企手持現(xiàn)金,貨幣政策收緊將對小型房企產(chǎn)生巨大的擠壓效應(yīng),從而使行業(yè)進一步分化。
業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)是金融屬性*強的行業(yè),受沖擊自然*大。房企僅剩的為數(shù)不多的融資渠道再受影響,對小型房企和現(xiàn)金流并不充裕的房企將產(chǎn)生不利影響,2017年,將會是對房企融資能力的重大考驗,或有房企熬不住。
有券商人士分析,資金收緊,房企為保證現(xiàn)金流會加速推盤去化。下半年市場或有調(diào)整,尤其是房價或有波動,將會有資金緊張的小公司熬不住。
上述券商人士進一步補充,北上廣深一線城市整體相對樂觀,南京、合肥等地雖有人口流入,但高房價并不可持續(xù)。如果房貸不再折扣,利率上漲,投資客還款壓力會加大。
而萬科證券事務(wù)代表梁潔在2月9日的投資者溝通會上則指出,對投資較多、項目較多的大中型開發(fā)商壓力會更大;雖然實際成交價格短期可能不會有明顯變化,但是成交均價確實會有一定下降。
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