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央行連續(xù)多日實(shí)施資金凈回籠 房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎“寒冬”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 281 次
今年春節(jié)前后,央行進(jìn)行的兩項(xiàng)看似不起眼的操作,可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬將至。
2月3日,春節(jié)后的工作日,央行上調(diào)SLF利率,隔夜品種上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)至3.1%,7天和1個(gè)月品種均上調(diào)10個(gè)基點(diǎn),分別至3.35%和3.7%。此前的1月24日,央行上調(diào)MLF利率,其中6個(gè)月和1年期的中標(biāo)利率分別為2.95%、3.1%,上升10個(gè)基點(diǎn),這也是央行在MLF操作歷史上的上調(diào)利率。
與此同時(shí),央行還連續(xù)多日實(shí)施資金凈回籠。
SLF又稱(chēng)“常備借貸便利”,是指央行向商業(yè)銀行借款,再由商業(yè)銀行通過(guò)信貸投放的方式注入市場(chǎng),但期限較短。SLF利率的提高,意在通過(guò)資金價(jià)格杠桿,約束信貸規(guī)模的增長(zhǎng)速度。MLF又稱(chēng)“中期借貸便利”,與前者功能類(lèi)似,但期限稍長(zhǎng)。
央視在隨后解讀中表示,央行上調(diào)了給金融機(jī)構(gòu)提供資金時(shí)收取的利率,而沒(méi)有上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,所以這次上調(diào)不等于加息。但業(yè)內(nèi)人士分析,短期和中期借款利率均有提高,意味著央行將加強(qiáng)對(duì)信貸的約束。
其作用機(jī)制為,通過(guò)此舉向銀行貸款形成利率傳導(dǎo),從而控制銀行發(fā)放信貸的增速和規(guī)模。至于加息,大部分分析人士認(rèn)為,從美國(guó)加息帶來(lái)的資本流出壓力來(lái)看,并不能完全排除這種預(yù)期。
這一操作被認(rèn)為是去年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“降杠桿”思路的體現(xiàn),但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言絕非好消息。
海通證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超就認(rèn)為,央行對(duì)貨幣市場(chǎng)加息的結(jié)果,意味著房貸利率存在大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮,本來(lái)就沒(méi)有人口結(jié)構(gòu)的支撐,全靠天量的房貸支撐,如果未來(lái)房貸利率持續(xù)上行,疊加政府對(duì)部分一二線城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開(kāi),房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量或?qū)⒊掷m(xù)下行,而地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹?lái)。
根據(jù)央行的數(shù)據(jù),2016年全年人民幣貸款增加12.65萬(wàn)億元,同比多增9257億元。分部門(mén)看,住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元,占比44.9%。
分析師也認(rèn)為,信貸是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多因素中,*為關(guān)鍵的一項(xiàng)。目前來(lái)看,加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。
2015年以來(lái),央行共5次降息,使得當(dāng)前的利率水平處于低位,這不僅間接促成了市場(chǎng)的繁榮,也令房企的融資成本大幅下降。去年以來(lái),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債利率都創(chuàng)下歷史新低,不少在港上市房企增加人民幣債務(wù),提前贖回美元債,從而改變債務(wù)結(jié)構(gòu)。
但到年末,房企發(fā)行公司債的規(guī)模大幅下降,監(jiān)管層也對(duì)房企募集資金的使用情況加強(qiáng)跟蹤。多數(shù)機(jī)構(gòu)分析,房地產(chǎn)業(yè)面臨的寬松信貸環(huán)境正在消失。此次央行上調(diào)SLF和MLF利率,被指更加確認(rèn)了這一趨勢(shì),無(wú)論在開(kāi)發(fā)端還是銷(xiāo)售端,房企都將受到信貸收緊的制約。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),去年下半年以來(lái),作為房企主要資金來(lái)源的“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”增速出現(xiàn)總體下滑趨勢(shì)。其中定金及預(yù)收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%,個(gè)人按揭貸款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。
張大偉認(rèn)為,預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將有兩成的跌幅空間,房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。他還表示,即將召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì),有可能是貨幣政策調(diào)整的重要窗口期。
數(shù)據(jù)還顯示,今年1月,全國(guó)土地市場(chǎng)比去年四季度繼續(xù)降溫,全國(guó)成交的單價(jià)超過(guò)10億、溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊只有17宗,大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率低于去年平均水平。
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