2016年全國(guó)主要城市樓市升溫的同時(shí)，房地產(chǎn)大宗交易也在放量。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)全國(guó)大宗交易市場(chǎng)成交超過(guò)2000億人民幣（下同），其中上海市場(chǎng)突破1000億。

仲量聯(lián)行上海及華東區(qū)投資部總監(jiān)邵律分析認(rèn)為，“這一龐大的交易量主要得益于國(guó)內(nèi)買家支撐，他們除了積極進(jìn)軍海外市場(chǎng)，在上海和北京（樓盤(pán)）等主要內(nèi)地市場(chǎng)也非?；钴S。”2016年，國(guó)內(nèi)投資者在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總成交量中的比重占86%以上，高于過(guò)去幾年的75%左右。

大宗交易除寫(xiě)字樓需求強(qiáng)勁外，零售地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)增長(zhǎng)也很快速。邵律指出，投資者在非常高度競(jìng)爭(zhēng)的投資市場(chǎng)內(nèi)，為了尋求更好的投資機(jī)會(huì)，不得不參與到一些此前認(rèn)為非常規(guī)產(chǎn)業(yè)中，這也是國(guó)內(nèi)資金在投資發(fā)展中的必經(jīng)之路。

上海超過(guò)1000億的交易主要集中在第四季度，而北京的交易更多集中于城市更新項(xiàng)目，涵蓋酒店改辦公、商場(chǎng)改辦公等業(yè)態(tài)，這也反映北京辦公項(xiàng)目稀缺。

一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）大宗交易金額較低，是由于這兩個(gè)城市的散賣型物業(yè)較多，當(dāng)?shù)刂行⌒推髽I(yè)買家也很活躍，而一旦散賣就失去了整棟銷售的機(jī)會(huì)或者更多的套現(xiàn)機(jī)會(huì)?！皩?shí)際上，機(jī)構(gòu)或者個(gè)人買家對(duì)廣州、深圳的興趣越來(lái)越高，但始終尋覓不到合適的項(xiàng)目，這與北京有點(diǎn)相似?！鄙勐芍赋觥?/span>

中資崛起大宗交易

資本流動(dòng)性從2016年下半年逐步趨緊，但中國(guó)資本領(lǐng)軍國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)的趨勢(shì)短期不會(huì)改變。與此同時(shí)，金融創(chuàng)新將促使資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

綜合五大行分析，2016年大宗交易中，中資占了90%，包括大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、通過(guò)基金管理人進(jìn)入。

邵律指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的另一面是，金融創(chuàng)新涌現(xiàn)?！?016年很多筆大宗交易背后都有資產(chǎn)證券化等一些金融創(chuàng)新因素的介入?！边@種趨勢(shì)也將延續(xù)到2017年。

2016年上海十大大宗交易中，上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)以200億元成交價(jià)高居榜首，這也是迄今為止亞洲*大單體交易。該標(biāo)的賣方是“超人”李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)，買方為中國(guó)人壽(601628,股吧)保險(xiǎn)、亞藤資產(chǎn)管理公司。

不過(guò)，長(zhǎng)實(shí)與和黃均有亞藤資產(chǎn)管理公司股權(quán)，這表明港資仍以關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)的形式在內(nèi)地布局商業(yè)地產(chǎn)。2015年亞藤資管還收購(gòu)了東亞銀行大廈以及位于新天地的新茂大廈。

1月17日，恒基兆業(yè)也以23.3億元在徐匯濱江拿下兩塊商辦地。

邵律表示，由此可以發(fā)現(xiàn)，港資并沒(méi)有撤退內(nèi)地市場(chǎng)，而是在*近十年的發(fā)展過(guò)程中，中資迅速崛起。過(guò)往上海比較重要的性建筑都以港資、新加坡基金打造為主，但是在過(guò)去10年，中資發(fā)展遠(yuǎn)超預(yù)期。換言之，中資的崛起，也是外資獲利套現(xiàn)的一個(gè)動(dòng)力。

分析指出，此前多數(shù)企業(yè)習(xí)慣于買地開(kāi)發(fā)建造區(qū)域總部，但因?yàn)樯虾Ｍ恋叵∪保恍┿y行或機(jī)構(gòu)不得不轉(zhuǎn)而收購(gòu)項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，在上述十大大宗交易總金額554億元里，萬(wàn)科旗下萬(wàn)丈資本以兩宗大標(biāo)的、總耗資60億元的資本占其中比例達(dá)10%。

開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向做GP

萬(wàn)科旗下資產(chǎn)投資管理平臺(tái)萬(wàn)丈資本主攻存量物業(yè)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，該公司成立于2015年中，投資標(biāo)的以一線城市核心區(qū)位為主，目前聚焦上海。

2016年，萬(wàn)丈資本的上述兩棟上海核心區(qū)物業(yè)收購(gòu)，分別是企業(yè)天地3期與中區(qū)廣場(chǎng)。據(jù)知情人士透露，上述兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)丈資本也引入了LP。“為了提高資金管理效率與加快擴(kuò)張，今年萬(wàn)丈資本在并購(gòu)方面的壓力開(kāi)始顯現(xiàn)”。

據(jù)悉，2017年萬(wàn)丈資本計(jì)劃對(duì)上述兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行增值改造，以提升收益。并通過(guò)金融創(chuàng)新的方式加速并購(gòu)，比如成立基金投資項(xiàng)目，由萬(wàn)丈資本做GP，引入優(yōu)質(zhì)資本作為L(zhǎng)P。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，比如東海商業(yè)，就是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過(guò)某境外基金公司收購(gòu)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為GP。

“萬(wàn)丈資本、遠(yuǎn)洋資本這些公司的母公司主業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，學(xué)會(huì)利用社會(huì)上的資金，實(shí)現(xiàn)做業(yè)主、管理人的轉(zhuǎn)化?！鄙勐芍赋?，目前上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)并不算充足而資金相對(duì)充足的情況下，2017年將會(huì)有更多GP涌現(xiàn)，這更有利市場(chǎng)內(nèi)零散的活躍資金參與并實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)增長(zhǎng)。

險(xiǎn)資不再會(huì)像去年一樣拍地、舉牌，而會(huì)集中于常規(guī)、安全的投資渠道，他們對(duì)大宗房地產(chǎn)交易的關(guān)注度漸高。邵律說(shuō)，“萬(wàn)丈資本這樣的資金管理平臺(tái)，如果充當(dāng)GP的角色，就有機(jī)會(huì)聯(lián)手更多資本進(jìn)入市場(chǎng)?！?/span>

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