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政府需出臺長效機制和政策,防止房地產(chǎn)泡沫危機
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 480 次
[摘要] 只要中國經(jīng)濟增長有5%-6%的水平,泡沫的問題不應(yīng)該被放大。
沒人會期待過去,所以未來注定被展望。
2016年,中國房地產(chǎn)走過喧囂的一年。這一年歲末,2016年經(jīng)濟工作會議對中國房地產(chǎn)市場給出了明確的新定位,即“要堅持房子是用來住的,不是用來炒的”。
房地產(chǎn)到底有多重要?在1月7日舉行的第五屆經(jīng)濟學(xué)家論壇上,國務(wù)院參事、中國經(jīng)濟學(xué)家論壇主席夏斌在接受時代周報記者采訪時表示:“房地產(chǎn)成為以消費為導(dǎo)向而非資產(chǎn)導(dǎo)向,是本輪經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功的重要標志。”
結(jié)構(gòu)性改革下的中國,亦真亦幻的國際風(fēng)險、甚囂塵上的泡沫論,這些背后,隱藏著一場怎樣的嬗變?2017年,中國的房地產(chǎn)會走向何處?
“預(yù)防一切變成口號”
事實上,自2009年以來,夏斌一直堅持一個主張:中國的房地產(chǎn)要想健康發(fā)展必須以消費品為主導(dǎo)方向,不能像此前的美國一樣,把房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)進行操作。
在近期的經(jīng)濟工作會議上,“房子是用來住的,不是用來炒的”的理念也被強調(diào)。夏斌對時代周報記者表示,要真正建立以消費品為導(dǎo)向,涉及一系列政策的配合,所涵蓋的范圍也是方方面面。
“這是針對長效機制內(nèi)容,次作出了明確的表態(tài)和定位。那么,現(xiàn)在主導(dǎo)方向明確了,具體內(nèi)容和措施是什么?”他反問道。
為此,他呼吁,一系列衍生出來的問題要被具體細化對待:對于套,第三套房應(yīng)該出什么樣的的稅收、利率政策?對已經(jīng)存在的非純住宅商品房、租房市場如何規(guī)范?人地掛鉤的城市土地政策,以及引發(fā)的土地財政收入、和地方政府財稅問題,要采取什么樣的措施?
回到長效機制本身,在夏斌看來,在什么時機出臺、分幾年落實推進等問題,都需要被思考。
“把這些綜合到一起考慮,怎么樣才能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)?是效率達到*好的狀態(tài),是要仔細思考的。”他向時代周報記者再次強調(diào)。
預(yù)防一切變成口號,是他在論壇上所大力強調(diào)的。在對長效機制和政策有了初步的頂層設(shè)計,再配合具體措施的出臺,才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉(zhuǎn)長期以來形成的以資產(chǎn)市場為主的房市波動局面。
在夏斌的預(yù)判里,房地產(chǎn)領(lǐng)域能不能形成以消費為向?qū)Ф且再Y產(chǎn)為向?qū)?,將成為中國?jīng)濟在2017年轉(zhuǎn)型發(fā)展成功的一大重要維度。
“市場需要一個過程?!彼念A(yù)期是,2016年的經(jīng)濟政策邏輯要持續(xù)到2017年,市場出清將持續(xù),短期內(nèi)很難見到很大的變化。
“但建立房地產(chǎn)的長效機制是政府必須要做的,也是中國經(jīng)濟改革的必須?!彼?后對時代周報記者強調(diào)。
擠出泡沫
讓中國房地產(chǎn)市場回歸到它的本原,擠出當前房地產(chǎn)泡沫也是2017年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)。
摩根大通中國經(jīng)濟學(xué)家朱海斌用了“堅硬”一詞來形容泡沫:“過去十年幾乎每年經(jīng)濟學(xué)家都在談北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)的房價,從房價收入比、房價租金比各個指標來看都是泡沫,這個泡沫從來沒有破過,所以我們加過標題叫堅硬的泡沫?!?/span>
不過,在野村中國經(jīng)濟學(xué)家趙揚的理解里,中國的房地產(chǎn)算不上泡沫,甚至連結(jié)構(gòu)性泡沫也不是。
按照他的總結(jié),原因有三:一是現(xiàn)在盡管中國經(jīng)濟增長上比全球水平高很多,但是增長率并不高;二是貨幣政策并不會在短期內(nèi)出現(xiàn)大波動;*后,除非中國經(jīng)濟增長沒有潛力了,泡沫才會破。但只要中國經(jīng)濟增長有5%-6%的水平,泡沫的問題不應(yīng)該被放大。
“當然短期內(nèi)會被調(diào)整,比如從貨幣政策的角度。”趙楊補充道。
日本房地產(chǎn)泡沫破碎后的先例還擺在眼前,中國應(yīng)當如何預(yù)防泡沫存在所帶來的危機?
東京大學(xué)教授河合正弘強調(diào)了預(yù)防危機發(fā)生的重要性?!昂暧^謹慎監(jiān)管對于銀行以及非銀行領(lǐng)域的應(yīng)該要建立起來的,這樣能夠限制房地產(chǎn)行業(yè)的過度信貸擴張,而且這個也是能夠來避免其他更大的風(fēng)險。”他提醒道。
在其他經(jīng)濟學(xué)家們給出的答案里,直接點出了可能刺破泡沫的因素。
國泰君安經(jīng)濟學(xué)家林采宜的答案是,刺破泡沫*銳利的釘子是房產(chǎn)稅?!胺慨a(chǎn)稅提高了持有成本,房子是用來住的,不是用來炒的。其次,流動性一旦收緊也有可能刺破泡沫,因為流動性一旦縮緊,養(yǎng)泡沫的水就被抽干了,好一點的結(jié)局是萎縮,差一點的結(jié)局就是破滅?!?/span>
“中國政府會限制泡沫的繼續(xù)膨脹,但不會刺破這個泡沫,在匯率和房市之間,政府要處在平衡板的中間,不然一腳踩錯了,帶來的結(jié)果和目標不一致,就會帶來可能的風(fēng)險。”林采宜說道。
瑞穗證券中國經(jīng)濟學(xué)家沈建光則給出了一個時間上的概念。在他的預(yù)期里,盡管房地產(chǎn)存在泡沫,但2017年和2018年都不一定會破。主要原因還是寬松的貨幣政策?!斑@個導(dǎo)致的結(jié)果不在房地產(chǎn)的價格,還是在匯率上。在不刺破泡沫的前提下,貨幣政策不會收緊,不會馬上推行房產(chǎn)稅。政府可能會非常謹慎地收縮,去杠桿很難,也不會刺破泡沫,但匯率上的壓力就非常大。”
他作了一個類比,“其實就是像牛市股市一樣,政府說要慢牛,老百姓(603883,股吧)馬上沖進去把牛市做到頂,房市也一樣,政府只能采取限購,來穩(wěn)定住。這當中是有博弈的。美國和日本的教訓(xùn)讓中國政府在對待泡沫問題的時候會非常謹慎。”
朱海斌認為,房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整,土地供應(yīng)的調(diào)整或者是針對二手存量房出臺的重大措施,將成為擠出泡沫的重要推手。
“在稅收方面,我覺得資本稅的作用比房地產(chǎn)稅的作用大。一線城市房價下調(diào)的可能性不大,還是跟流動性相關(guān),過去十年房價一直上升,M2增長了十倍。雖然央行說中性貨幣政策,但是這個中性不意味著收緊,從大類資產(chǎn)的配置角度來看,房地產(chǎn)作為國內(nèi)資產(chǎn)的大類配置,仍然會受制于流動性?!彼f道。
步入平穩(wěn)運行階段
那么,中國樓市的未來又將會如何?
在申萬宏源(000166,股吧)經(jīng)濟學(xué)家楊成長看來,中國房地產(chǎn)的問題在于特定的土地政策,土地制度下,使得供給端和需求端在機制上不對稱。
當中存在著鮮明的對比。他說:“需求端是高度市場化,供給端帶有壟斷性質(zhì)。提出的房地產(chǎn)穩(wěn)健的長久政策,包含兩個方面,一方面就是要依靠整體土地制度的變革;另一方面則是如何在這個土地制度變革無法實現(xiàn)的情況下,降低一線城市房地產(chǎn)的金融屬性,所以我覺得長期來看,如果把這兩個政策配套起來,房地產(chǎn)還是可以走穩(wěn)?!?/span>
在他看來,不僅僅是房地產(chǎn),中國所有的資產(chǎn)投資當中,可能都要關(guān)注中國這兩年正在進行的投資“四個平衡”:一是儲蓄和投資的平衡;二是金融投資收益和實體投資收益的平衡;三是資產(chǎn)管理平臺的擴張和所謂的高收益資產(chǎn)的平衡;四是境內(nèi)金融投資收益和境外金融投資收益平衡。
“實際上,短期推動中國房地產(chǎn)上漲的金融市場因素正在逐漸淡化,從這個角度上來講,房地產(chǎn)后期應(yīng)該是步入一個平穩(wěn)運行階段。”楊成長再次強調(diào)表示。
朱海斌的看法則是,2017年很可能同樣保持2016年的因城施策,同時在北上廣深周邊大城市群和中西部出現(xiàn)的大城市群里,房價上漲的機會還有,但除此之外的三四線城市可能會面臨房價的繼續(xù)下調(diào)。
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