房子歷來是社會輿論關注的焦點話題之一，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落，是建立房地產市場基礎性制度和長效機制的根本目標。只有通過綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，才能真正讓老百姓(603883,股吧)買得起、住得好，實現(xiàn)全體人民住有所居這個目標——

建立房地產市場基礎性制度和長效機制意義重大。住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高認為，長效機制的建立有利于解決房地產現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題。有利于抑制房地產泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實現(xiàn)房地產長期穩(wěn)定健康發(fā)展。有利于全體人民住有所居目標的實現(xiàn)。

對于房地產市場本身而言，還需要完善哪些關系？確立哪些新制度？推進哪些政策出臺？近日，記者帶著上述問題采訪了多位專家學者。

理清政府和市場關系

我國自上個世紀末實施貨幣化分配住房制度改革以來，房地產市場從無到有，不斷發(fā)展壯大，也在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。這期間，政府的“指揮棒”與市場的自由發(fā)展如影隨形。其中，行政命令對市場的走勢有十分重要的影響。這是因為，房價的大起大落對經濟發(fā)展十分不利，政府調控可以促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

但是，政府的調控措施通常是“短效藥”，當市場形勢發(fā)生變化時，調控效果可能會大打折扣。同時，調控措施需要因地制宜、精準發(fā)力，一旦不夠精準，可能會“傷及無辜”。

從長遠來看，建立基礎性制度和長效機制才是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

國務院發(fā)展研究市場經濟研究所所長王微表示，在房地產市場基礎性制度研究和長效機制設計中，應該進一步理清政府和市場的關系。在她看來，在市場制度設計、基本政策安排、土地供應、低收入人群的基本住房的改善，這些都需要更多地發(fā)揮政府的作用。但在更大的范圍內，包括居民住房條件的改善、租賃市場的發(fā)展等，則需要更多發(fā)揮市場的作用。

然而，基礎性制度和長效機制建設是一個長期的過程，就當前發(fā)展階段而言，市場調控仍必不可少。住建部有關負責人近日表示，地方政府對樓市調控負主體責任，在出臺調控政策時，應該做到因城施策，一城一策，加強監(jiān)控，提高調控的精準度。

業(yè)內專家認為，清理政府和市場的關系還有一個重要的方面，就是如何擺脫地方政府對土地財政的依賴。當前，土地出讓收入仍然是地方財政的重要來源。對于房地產市場的發(fā)展而言，地方政府既是參與者又是裁判者，基礎性制度和長效機制建設需要對這一情況有一個明確回應。

構建多層次供應體系

王微表示，在住房市場體系上，需要加快制度設計，促進多層次、多樣化的市場協(xié)調發(fā)展。過去，大量的市場制度是圍繞新建商品住房來設計的，但二手房交易性制度，以及住房租賃市場等相關制度仍然不完善。

為構建高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應體系。近年來，我國開展了大規(guī)模的保障性安居工程建設，并提出到2020年要基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務。此外，隨著市場形勢的變化，特別是三四線城市庫存相對較多的情況下，又適時推進棚改貨幣化安置，既解決了住房困難群眾的安居問題，又消化了過剩的庫存。

同時，隨著房地產市場的發(fā)展，很多城市的二手房交易量已經超過新建商品住宅交易量。王微表示，隨著市場條件的變化，一些制度是否應該隨之變化值得研究。過去房地產金融制度的形成，是與促進房地產市場發(fā)展相關聯(lián)。比如房地產預售制，實際上是給房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了寬松的融資環(huán)境?，F(xiàn)在我國金融市場越來越發(fā)達、融資環(huán)境越來越寬松，預售制這樣的住房金融制度跟未來發(fā)展是不是相適應，有待討論。

此外，住房租賃也應該是解決居住問題的重要途徑。但我國房屋租賃市場供應主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。完善二手房交易制度，促進房屋中介的規(guī)范發(fā)展等，依然任重道遠。

2016年6月份，國務院辦公廳發(fā)出《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

加快推進住房租賃市場發(fā)展，完善相關制度，促進住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展，也應該是完善房地產市場基礎性制度和長效機制的重要內容。

政策制度有待完善

新型城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，人們不僅需要住有所居，更期待居住的舒適，享受到更多更好的公共服務。建立基礎性制度和長效機制，也必須進一步深化和完善相關領域的體制機制和配套改革，才能*終迎來房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

王微認為，城市化的發(fā)展，會向一些以大型城市為核心的城市群快速集中。2016年房價上漲過程中，除了城市的房價上漲以外，城市周邊的關聯(lián)城市也會隨之上漲，如長三角、珠三角的一些二級城市、三級城市。因此，在城市化發(fā)展過程中，不同城市之間，特別是以大型城市為核心的城市群發(fā)展，需要在房地產市場方面消除城市的行政地域的限制，給房地產市場創(chuàng)造一個更大的發(fā)展空間。

業(yè)內相關專家表示，隨著城市群的發(fā)展，人口逐漸向*核心的城市周邊疏解，不僅能緩解日益嚴重的大城市病，也能在一定程度上緩解熱點城市房價過快上漲的趨勢。這需要不斷完善周邊城市的就業(yè)、醫(yī)療、教育等基本公共服務。

對于三四線城市，應該緊密結合以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，繼續(xù)通過鼓勵農民工和農民等群體在城鎮(zhèn)購房，讓這一群體既進得了城，又住得下來。

陳政高表示，要增強三四線城市對農業(yè)轉移人口的吸引力。要想增強吸引力，就必須提高城市的基礎設施建設水平，提高公共服務水平。同時，還要提高三四線城市和大城市之間基礎設施的互聯(lián)互通水平，促進公共服務均等化。農民工和農民進城，一定要享受到同等的公共服務，不論是醫(yī)療還是教育，這是農民工和農民進城*重要的吸引力，也是政府的重要責任。

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