地方樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼。上海近日發(fā)布的調(diào)控政策中重新實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”。自9·30以來,全國已有超過24個(gè)省(市)出臺(tái)了超過50條樓市調(diào)控政策。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,從近兩個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控政策看,本輪調(diào)控與往年*大的不同是,調(diào)控政策持續(xù)的打補(bǔ)丁、加壓力,同時(shí)疊加了歷史*嚴(yán)格的執(zhí)行力度。從市場影響看,政策效果明顯,預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)降溫趨勢延續(xù)。

    張大偉表示,近兩個(gè)月樓市經(jīng)歷了三輪遞進(jìn)式調(diào)控。輪是自北京9·30推出“京八條”后,21個(gè)省市先后于國慶假期發(fā)布調(diào)控政策,主要特征是從限購、限貸、土地供應(yīng)等方面對(duì)各地樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)。輪則是國慶發(fā)布調(diào)控政策后各地的落地執(zhí)行期,基本上出臺(tái)調(diào)控政策城市都1-2次發(fā)布了落地執(zhí)行細(xì)節(jié),在輪限購、限貸政策出臺(tái)后,10月中旬開始各地開展了房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行。這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度更強(qiáng)。

    第三輪則始于11月28日,上海發(fā)布全面信貸收緊政策。這是個(gè)城市提及全面恢復(fù)2014年9·30政策之前的認(rèn)房又認(rèn)貸的政策。第三輪政策從前兩輪的主要影響投資,到第三輪全面約束改善需求,預(yù)計(jì)影響較大。后續(xù)其他一線城市及漲幅比較快的二線城市有可能部分恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸。這一政策對(duì)市場的改善需求影響很大。

    而11月28日發(fā)布調(diào)控政策的上海、天津等升級(jí)調(diào)控政策的城市房價(jià)前期漲幅較高。從10月房價(jià)走勢看,增速盡管有所放緩,但環(huán)比仍處在上漲之中。

    此外,第三輪調(diào)控逐漸開始從銀行金融端發(fā)力,在提高首套及二套房首付后,疊加年底資金緊張效應(yīng),房地產(chǎn)信貸或面臨收緊,預(yù)計(jì)市場將暫時(shí)告別價(jià)格上漲。

    數(shù)據(jù)顯示,10月調(diào)控以來,一二線城市樓市明顯降溫,三線城市穩(wěn)定增長,城市分化顯著,調(diào)控政策取得一定預(yù)期成效。

    中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,11月第4周,各地新房成交量下滑,且值為“十一”調(diào)控潮以來的單周*低位。從中原監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)看,上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%。其中,一線、二線城市分別下降7%、14%,三四線城市微升1%。在調(diào)控整體收緊后的兩個(gè)月內(nèi),新房成交呈現(xiàn)出逐周走低之勢。11月前四周,全國40城市新房合計(jì)成交量較10月同期下降約兩成,且各線城市均現(xiàn)回落。二手房市場成交量也逐步走低,11月第4周中原監(jiān)測的21個(gè)城市二手住宅成交面積環(huán)比下降5%,且持續(xù)四周成交量環(huán)比下滑。11月前四周的二手房合計(jì)成交量較10月同期下降約5%。其中,蘇州、上海的降幅已達(dá)三成左右。

    值得注意的是,在北京、上海、深圳的新政中,均大幅調(diào)高了二套房尤其是非普住宅的標(biāo)準(zhǔn),由于三地非普標(biāo)準(zhǔn)仍沿用數(shù)年前的價(jià)格,*高價(jià)格已經(jīng)顯著低于目前的成交價(jià),因此調(diào)高二套非普首付,預(yù)計(jì)對(duì)改善性需求產(chǎn)生較大影響。上海在恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”后,還提高了非普二套房的首付至70%。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示,按照上海現(xiàn)有普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)及2016年1-11月交易價(jià)格來看,目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)間僅有1%的住宅屬于普通住宅,外環(huán)外僅有19%符合普通住宅。若2017年普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整,絕大多數(shù)的改善型住宅均屬于非普通住宅,可能傷及改善型需求。

    盡管城市新房和二手房成交量持續(xù)下滑,部分地區(qū)成交價(jià)格也出現(xiàn)了下滑。但城市的土地市場卻呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的火熱景象。房企爭相在一二線城市大舉增加土地儲(chǔ)備。多地根據(jù)土地市場做出了多種調(diào)整和限制,仍然難以動(dòng)搖房企積極儲(chǔ)備土地的決心。

    近期,廣州、福州、武漢、長沙等地土地市場拍賣吸引了多家房企,“限地價(jià)、競配建”的出讓方式并未抑制房企在上述熱點(diǎn)城市的搶地?zé)崆?。福州上周共?jì)成交9宗含住用地,出讓金超過117億元。其中,8宗地塊均觸及50%的溢價(jià)率上限,轉(zhuǎn)為競爭配建面積。

    同時(shí),房價(jià)水平長期低于其他一線城市的廣州,上周土地市場也集中爆發(fā),共計(jì)14宗含住用地成交,出讓金超過280億元。其中,13宗地塊達(dá)到45%的溢價(jià)率上限。上周成交地塊中,多宗創(chuàng)下單價(jià)歷史新高,其中4宗含住宅用地在剔除配建后的樓面地價(jià)超過4萬元/平方米,競得者包括保利、中冶、龍湖、首開。

    業(yè)內(nèi)人士表示,調(diào)控收緊使得市場趨冷,但由于今年前期房企業(yè)績普遍表現(xiàn)良好,并手握大量現(xiàn)金,同時(shí)經(jīng)過前三季度的去庫存后需要補(bǔ)充土地。本輪量價(jià)增長相對(duì)理性的一批熱點(diǎn)城市,成為房企關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。

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