“央行已經正式給出答復，房貸沒有變化，這一點在這一次下調基準利率和擴大存貸款利率浮動區(qū)間當中已經重申過，媒體有些過度解讀。”6月26日，中國人民上?？偛扛敝魅瘟铦?012年陸家嘴論壇新聞發(fā)布會上，對近期部分地區(qū)頭套房貸款利率下調傳聞予以回應。

　　盡管對于樓市嚴控政策口徑仍未松口，但地方樓市松動政策卻已陸續(xù)“暗度陳倉”。今年一季度以來，多個省市地區(qū)的公積金政策陸續(xù)調整，較高貸款金額、住房抵押貸款時限、繳存額度等方面進一步予以放松。

　　“從管理層對房地產調控較新的表態(tài)來看已是明緊暗松，從相關媒體報道的降低頭付、支持頭套自住、支持成品房精裝修等舉措也能感受到松綁房地產同樣采取了‘悶聲大發(fā)財’的調控藝術。”天弘基金在三季度投資策略報告中指出。

　　此外，一線城市“饑餓游戲”效應下的剛需爆發(fā)，亦直接帶動二季度樓市成交量穩(wěn)步回升。根據統計局公布的1到5月全國房地產市場運行情況，1-5月商品房銷售面積同比下降12.4%，其中5月單月降幅為9.3%，較4月單月12.8%的跌幅進一步減小；銷售額同比下降9.1%，較前4個月收窄了2.7個百分點。

　　國內房地產市場再次步入“春天”？

　　松動政策“暗度陳倉”

　　上半年經濟下滑狀況超預期，客觀上已經倒逼房地產投資重新拉動經濟增長。國泰君安近期出具的一份報告指出，房地產投資對經濟影響重大。較近五六年來房地產投資占GDP的平均比重為10%。

　　此外，房地產投資會帶動住房、建材和家具家電等耐用消費品需求增加。當2012年房地產投資增速從2011年的28%下降到12%時，對GDP拉動增速已減緩1.6個百分點。

　　“地產調控政策在去年10月已經轉向，溫總理提出的穩(wěn)增長較主要還是要通過投資拉動，而房地產投資對經濟的拉動作用顯著。隨著房地產投資數據下降，其對經濟拉動作用也隨之下滑，對財政收入的貢獻也下降，因此及地方政策趨松的態(tài)勢將更為明確。”國泰君安房地產行業(yè)研究員表示。

　　從地方政府財政方面來看，目前各地方政府尚未擺脫“土地財政”，由此在地方債務約束的條件下，未來地產調控逐步松綁或為大幾率事件。

　　根據國泰君安統計，國內16個城市2009到2011年三年土地出讓金占財政收入平均比重高達63%。受土地市場低迷影響，2011年上述城市土地金占財政收入比重大幅下滑至52%。16個城市中，除蘇州、沈陽、重慶、深圳外，其余城市比重均下降，其中大連、武漢、廈門、寧波等二線城市下降較為明顯。

　　對此，博時基金策略部總經理魏鳳春指出，“在決策層給出明確的信號之前，地方政府并不敢彰顯偏激的政策意圖。在房地產政策上，地方政府更會避免與沖突，上海的限購收緊即是一例。然而，即使政策仍然是重要的力量，由于財政的力不能支，這一力量顯然也沒有想象的大。”

　　與此相對應，今年年初以來，伴隨地方財政壓力愈發(fā)難以抑制，在允許范圍內的地方樓市微調政策頻出，集中在下調頭套房貸款利率、降低普通住房界定標準、放松公積金貸款限額等扶持“剛需”購房的政策措施上。

　　其中，武漢、鄭州、南昌等多省市地區(qū)通過上調公積金貸款額度、增加貸款期限、下調貸款頭付比例、放寬申請條件（包括申請貸款的時間限制放松；對申請人收入條件放寬）、上調繳存額度、貸款貼息等方面對公積金政策予以松綁，刺激群眾購房欲望。

　　對于后續(xù)樓市政策的調整，天弘基金分析認為：“目前一線城市略有回暖，但行業(yè)普遍仍處低迷狀態(tài)，二三四線城市投資、拿地仍未恢復。我們測算2012年地方政府財政缺口高達4.8萬億元，在財政壓力持續(xù)增大的時期，我們認為地方具有足夠的動力進行合理的政策修正。”

　　而前述國泰君安房地產研究員也表示，未來可能有更多的城市將對類似提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準之類的不違反調控基調的地方政策進行微調、預調，特別是符合剛需類利益的，變相以稅費等作為調整手段。通過降低剛需購房者的購房成本，提高剛需盤的需求。

　　購房火爆現象再現

　　伴隨樓市價格整體回落，一二線城市中長期壓抑的購房剛需得到報復性釋放，直接推動近期樓市成交量持續(xù)回暖。

　　統計局公布的數據顯示，1-5月商品房銷售面積同比下降12.4%，其中5月單月降幅為9.3%，較4月單月12.8%的跌幅進一步改善；銷售額同比下降9.1%，較前4個月收窄2.7個百分點。

　　6月27日，記者在金隅股份（601992.SH）北京大興的“I立方”項目樓盤現場了解到，盡管該樓盤期

　　尚未開盤，但排隊等待搖號的人群已經排到700多號。

　　“很火爆，才兩個星期排隊等待搖號購房的人已經由70多名排到700多名了。”該樓盤一位銷售人士告訴記者，“我們本來準備上周末開盤，但由于等待搖號的數量大幅超過預期，前期準備的樓盤遠遠不夠，只得上周緊急跟總部溝通調出新房源，開盤時間也被推遲了，現在時間都還未定。”

　　金隅樓盤的火爆現象并非偶然。記者在其周邊龍湖地產（00960.HK）、保利地產（600048.SH）等樓盤項目現場發(fā)現，前往咨詢樓盤情況的人們絡繹不絕，開發(fā)商準備的座椅已經遠遠不夠，許多人只得站在周邊等位。

　　在此輪樓市整體回暖過程中，一線地產股5月成交量同比大幅回升，再度領跑全行業(yè)。其中，萬科A（000002.SZ）5月共完成銷售面積102.5萬平方米，同比增長26.5%，環(huán)比增33.6%；保利地產完成簽約面積91.65萬平方米，同比增長48.46%，簽約金額107.68億元，同比增長45.40%；金地集團（600383.SH）完成簽約面積24.8萬平方米，同比增加70.5%，簽約金額30.4億元，同比增長46.3%；而招商地產（000024.SZ）截至6月初也實現簽約銷售123億，其中認購金額達140億，已完成年內銷售目標210億的58%，銷售情況亦較為理想。

　　“從數據上看，當前房地產銷售量已有三個月左右的持續(xù)放量，降息亦會推動‘剛需’入市的規(guī)模，這在地產鏈條上，開發(fā)商要持續(xù)拿地的動力是地價下降、銷量持續(xù)放量與房價上漲三因素中已經具備了初步的條件。”天弘基金指出。
　　
　　“而市場此前對于開發(fā)商的拿地動力及新開工判斷比較悲觀，因此伴隨銷量的提升，既表明地方政府房地產調控暗松的力度較大，也意味著一旦下半年開發(fā)商有拿地苗頭出現，市場的預期將會出現明顯的轉變。”

　　房價再度上漲

　　值得注意的是，一二線城市剛性需求的報復性釋放亦帶動房價再現抬頭趨勢。根據中金公司5月全國城市樓市監(jiān)控報告，5月中部地區(qū)銷售回暖較為明顯，單月銷售金額同比由上月的下降15.1%回升至增長6.8%，但西部地區(qū)單月銷售則由上月的上升0.8%轉為下跌4.4%。

　　其中，銷售回暖主要集中在一二線城市，西部區(qū)域、三四線城市市場未見明顯好轉。銷售均價5869元/平米，同比增長3.8%，5月單月售價環(huán)比增長4.4%，其他各區(qū)域均價環(huán)比上升在4%~6%之間，連續(xù)個月環(huán)比回升，房價再現抬頭趨勢。

　　記者在保利地產位于北京大興的“保利春天里”樓盤現場了解到，該項目樓盤5月共兩次開盤，但前后均價已經每平米相差200元，而自今年年初以來，該樓盤均價更由11000元/平米左右，一路攀升至13300元/平米。

　　盡管該樓盤價格已較前期有大幅提升，卻并未阻擋前往咨詢者的購房熱情。“我們準備購房用作婚房，即使開盤時漲價也準備購，再不購以后價格會更貴。”售樓現場一對新婚夫妻告訴記者。

　　事實上，在政策放松的刺激下，剛需后續(xù)仍存在較大釋放空間。央行6月20日公布的季度儲戶調查報告數據顯示，未來一季度，消費者除了對房價繼續(xù)下探的信心降低外，購房意愿也開始上升。未來3個月內準備購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個百分點，達到兩年來的較高點。

　　“我們認為在政策放松預期下，剛需入市預期穩(wěn)定。我們草根調研顯示在東部一二線城市改善性需求也正在逐步入市，將有效托底銷量。”前述國泰君安房地產行業(yè)研究員指出。

　　二級市場上，受益于樓市整體持續(xù)回暖，房地產板塊今年年初至今表現搶眼，累計區(qū)間漲幅已經高達20.82%，整體估值大幅回調。其中，招商地產（000024.SZ）、保利地產（600048.SH）、萬科A（000002.SZ）、金地集團（600383.SH）等一線地產股股價明顯回升，年初至今漲幅分別達39.33%、40.12%、19.81%、35.25%。

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