88億吞下上海（樓盤）總價(jià)地王，一向以“穩(wěn)健”著稱的金地集團(tuán)(600383,股吧)禁不住土地市場(chǎng)的燥熱，也亢奮了一把。 

7月27日，金地集團(tuán)以總價(jià)88億元、溢價(jià)率286%競(jìng)得上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)的祝橋地塊，據(jù)了解，金地集團(tuán)今年以來(lái)共拿下6宗地塊，拿地總額約為141億元，約為去年拿地總額的50%。 

同時(shí)，金地集團(tuán)公告顯示，今年上半年公司銷售額已達(dá)439.6億元，超過(guò)去年全年銷售額的三分之二，而去年617億元的也刷新記錄，雖然銷售業(yè)績(jī)靚麗，但實(shí)際上金地集團(tuán)的營(yíng)收、凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)卻同比下滑。 

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，金地集團(tuán)正處于擴(kuò)大規(guī)模的關(guān)鍵階段，但如果無(wú)法提高營(yíng)收、利潤(rùn)等問(wèn)題，將成為阻攔金地集團(tuán)升級(jí)的鴻溝。 

88億押王賭的是十年之約？

據(jù)了解，當(dāng)天參與競(jìng)拍祝橋鎮(zhèn)G10地塊的房企包括融創(chuàng)、龍湖、平安不動(dòng)產(chǎn)等23家房企，整場(chǎng)競(jìng)拍輪數(shù)超500輪，歷時(shí)2個(gè)多公里。 

較終由金地集團(tuán)以成交價(jià)格88億元拿下該地塊時(shí)，樓面價(jià)已經(jīng)從較初的8560元／平米，上漲至33023元／平米，溢價(jià)率高達(dá)286%；剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分樓面價(jià)41572元／平米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)將在6萬(wàn)元／平米以上。 

該地塊成為總價(jià)地王，主因這幅地為2016年內(nèi)上海出讓的面積較大的純住宅用地，占地面積14.03萬(wàn)平方米，容積率1.9，限高45米，地上建筑面積26.65萬(wàn)平方米，不過(guò)要求保障房建筑面積5%，住宅自持物業(yè)建筑面積15%。 

更為苛刻的是，根據(jù)出讓公告中要求該地塊的住宅套數(shù)不得少于2400套，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60.0%，全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總住宅建筑面積的30.00%以上，另外還需建設(shè)2200平方米的的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，及至少1300平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，并無(wú)償移交區(qū)政府。 

此外，該地塊還規(guī)定開發(fā)商要在交付土地后12個(gè)月內(nèi)開工，在交付土地后36個(gè)月內(nèi)竣工，也就是說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的銷售周期不超過(guò)三年。

而這塊地所在區(qū)域的較大價(jià)值在于十三五規(guī)劃中的都市航空城，但計(jì)劃成型時(shí)間至少要在10年之后。 

很顯然，這個(gè)十年之約能給該項(xiàng)目帶來(lái)多大溢價(jià)率很難說(shuō)，而早在2009年金地集團(tuán)在上海拿下的青浦趙巷地王，就一度陷入銷售緩慢、久久不能解套的噩夢(mèng)，現(xiàn)在的金地集團(tuán)是夢(mèng)醒了還是仍在做夢(mèng)？ 

營(yíng)收創(chuàng)三年較低

金地集團(tuán)面臨的另一大問(wèn)題是銷售業(yè)績(jī)好看，但實(shí)際營(yíng)收卻下降。 

據(jù)金地集團(tuán)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地去年銷售額達(dá)到617億元，但營(yíng)業(yè)收入只有327.62億元,這一收入不僅低于2014年的456億元，也低于2013年的348億元；扣非后凈利潤(rùn)也只有約16億元，同比大幅下滑52%，同樣是三年來(lái)較低；此外，金地去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為 27.79%,較2014年同期減少 0.74 個(gè)百分點(diǎn)。 

此外，2014年金地銷售額與營(yíng)業(yè)收入之間的差額到40億，但是到了2015年這一差額走增到290億，一年的時(shí)間，金地就完全變了樣子。 

在營(yíng)收下降的同時(shí)，金地集團(tuán)近年新開工面積也在走低。 

2014年金地集團(tuán)公司新開工面積約 460 萬(wàn)平方米,比上年減少 19.7%,也就是說(shuō)少開工面積約112萬(wàn)平米，到了2015年公司新開工面積繼續(xù)下降，約 405 萬(wàn)平方米,比上年減少 12%，比2014年少了55萬(wàn)平米。 

一系列數(shù)據(jù)顯示出，金地集團(tuán)賺錢并不容易，今年在提高銷售數(shù)據(jù)的同時(shí)，如何提高營(yíng)業(yè)收入、提高回款可能更重要。 

但這個(gè)重任要完成也不容易，金地集團(tuán)分為華東、華南、華北等7個(gè)大區(qū)，去年除華南、華東之外，五個(gè)大區(qū)營(yíng)業(yè)收入同比均有較大幅度下滑，其中京津所在的華北區(qū)域同比大幅下滑68.49%。 

顯然，華南、華東區(qū)域成為金地未來(lái)主戰(zhàn)場(chǎng)，華北區(qū)域公司很可能漸漸失寵，從今年迄今為止金地集團(tuán)拿地補(bǔ)倉(cāng)的情況來(lái)看，四塊地位于華東區(qū)域，分別是蘇杭、上海以及浙江嘉興（樓盤），另外兩塊地則位于武漢（樓盤）和東莞（樓盤），華北地區(qū)居然一幅土地都沒(méi)有。 

而去年金地集團(tuán)雖然在京津遼等省市共獲得八個(gè)項(xiàng)目土地，但除了遼寧大連（樓盤）、沈陽(yáng)等地塊外，在京津兩市的土地中，較高權(quán)益占比只有40%。 

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)金地集團(tuán)能否解決規(guī)模問(wèn)題以及提高營(yíng)收，主要看華東以及華南兩大區(qū)域公司。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！