多項改革政策力推國內經(jīng)濟轉型升級

 2015年以來政府密集出臺一系列經(jīng)濟和行政改革政策，著重于簡政放權、金融改革兩個方面，并加強引導大眾創(chuàng)業(yè)、消費升級，以尋求新的經(jīng)濟增長驅動模式，并將為商業(yè)地產行業(yè)升級奠定基礎。

 金融改革為房地產證券化鋪平道路

 2015年，政府出臺各項引導政策不斷完善金融市場體系，盈石集團研究認為，資產證券化有利于優(yōu)質資產實現(xiàn)價值較大化，隨著國內加快推行標準REITs的步伐，地產行業(yè)與金融行業(yè)的融合將進一步推動雙方盈利模式的創(chuàng)新。

 引導消費升級促進服務業(yè)發(fā)展

 2015年全國社會消費品零售總額同比增速呈現(xiàn)低位緩慢回升的態(tài)勢。盈石集團研究認為，為了迎合居民消費需求結構的變化，政府通過引導“新消費”以促進相關服務業(yè)發(fā)展和升級，是實現(xiàn)國內經(jīng)濟轉型升級的重要組成部分。

 域經(jīng)濟發(fā)展從規(guī)模擴張轉向質量提升

 盈石集研究認為，中國城市發(fā)展已開始轉向規(guī)模擴張和質量提升并重階段，從城市競爭轉為協(xié)同合作，將有利于整合資源和提高效率，從而促進經(jīng)濟質量提升。

 供給側改革重塑發(fā)展動力

 盈石集團研究認為，在供給側改革趨勢之下，商業(yè)地產的庫存需要通過市場自動調節(jié)出清，開發(fā)商則更加需要盡快創(chuàng)新商業(yè)運營模式緩解庫存壓力。

 房地產市場回顧

 房地產市場投資趨于謹慎，逐漸回歸理性

 2015年，全國房地產開發(fā)投資同比增長1.0%，增速持續(xù)下滑至2014年來較低水平。全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速和新開工面積與去年同期相比都有大幅下降。

 商業(yè)/辦公用地成交量跌價漲，開發(fā)商回歸一線城市趨勢明顯

 2015年全國商業(yè)/辦公土地成交量漲價跌。三四線城市商業(yè)/辦公用地成交量同比增長上升，拉動全國成交量小幅回升。一、二線城市商業(yè)/辦公土地成交量有所下降。一線城市商業(yè)/辦公用地成交樓面地價同比大幅上漲，開發(fā)商回歸一線城市趨勢明顯。   

高土地成本下，開發(fā)商抱團取暖、聯(lián)合拿地，分散風險 

土地成本持續(xù)居高不下進一步加重了開發(fā)商的投資風險。聯(lián)合拿地成為開發(fā)商應對高地價、分散風險的法門之一。盈石集團研究統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年開發(fā)商聯(lián)合拿地主要集中在北京、上海等高地價城市。未來開發(fā)商聯(lián)合拿地、合作開發(fā)、共同銷售運營項目將成為市場趨勢。 

盈石集團研究總經(jīng)理、特許測量師學會（RICS）中國商業(yè)地產專業(yè)委員會主席張平女士表示：“中國經(jīng)濟新常態(tài)下，經(jīng)濟發(fā)展將逐步去房地產化，重新回歸實體經(jīng)濟發(fā)展。而這將促使房地產業(yè)的馬太效應更加明顯，預計中小型房地產企業(yè)未來幾年將會大量出現(xiàn)徹底轉型或被收購的現(xiàn)象。大型開發(fā)商將加速推行多元化發(fā)展，調整經(jīng)營結構，規(guī)避風險，強化優(yōu)勢。部分開發(fā)商通過品牌輸出、服務輸出進行輕資產化探索，主動甚至被動與資本緊密結合，或通過收購、控股和建立融資平臺等方式跨界金融領域和實體產業(yè)。同時開發(fā)商資本運作也將更加規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化，通過嘗試海外輸出走向國際化?！?nbsp;

商業(yè)地產市場回顧 

一線城市購物”小而精”化，二線城市大型購物為主流

盈石集團研究數(shù)據(jù)顯示，過去6年新增商業(yè)物業(yè)供應中83%為購物，截至2015年末中國20大城市購物存量占比全部存量的七成以上，穩(wěn)居商業(yè)物業(yè)市場的主導地位。二線城市購物平均體量增至10萬平方米以上，同期一線城市購物平均體量下降至7.4萬平方米。一線城市購物小型化、精細化的特征將越趨明顯。 

商業(yè)地產存量和供應壓力持續(xù)，寫字樓市場尤甚

據(jù)盈石集團研究統(tǒng)計，截止到2015年末中國20大城市商業(yè)物業(yè)市場的總存量突破1億平方米，較2010年初翻了1.6倍。截至到2015年末中國20大城市寫字樓（含先進）總存量達到4,557萬平方米，較2010年初翻了1.7倍?？梢娚虡I(yè)地產存量和供應壓力持續(xù)，寫字樓市場尤甚。 

項目推廣活動回顧 

2015年推廣活動的關鍵詞定格在主題體驗和微信互動。在主題體驗類活動上，購物開始更加注重與消費者的互動性以及消費者的參與度，以明星互動、游戲體驗為代表的活動增長較為明顯，其中明星互動類活動同比增幅超12%，躍升頭位。而微信互動方面，越來越多購物選擇通過微信公眾號發(fā)布優(yōu)惠信息并與消費者進行互動，方便快捷的同時也將線上的會員有效導入到線下。 

品牌商發(fā)展動態(tài) 

2015年，各大品牌選擇了不同策略應對多方挑戰(zhàn)。分類別來看，快時尚品牌拓展保持積極，新進快時尚品牌更是來勢洶洶； 品在華經(jīng)營面臨歷史上少見的復雜形勢，品牌在2015年致力探索跨界發(fā)展新路徑，實現(xiàn)多元化經(jīng)營；大型超市行業(yè)雖然門店拓展放緩，但積極嘗試發(fā)展細分業(yè)態(tài)并為顧客提供移動支付服務；餐飲行業(yè)在2015年積極推進O2O服務，為顧客提供更便捷的體驗。 

盈石中國商業(yè)投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰認為：“中國商業(yè)市場已經(jīng)逐步邁進人文和商業(yè)理念為王的大消費時代，這將并促使更多行業(yè)的品牌商在標準化產品的基礎上，細化產品，精準定位客群，加大力度向精細化方向發(fā)展，特別是兒童、母嬰、醫(yī)療保健有廣大市場空間的行業(yè)。“ 

商業(yè)地產市場展望：

 趨勢一：大消費時代消費需求升級，品質消費、特色消費將成為趨勢

 趨勢二：金融創(chuàng)新帶動更多類REITS試水，優(yōu)質商業(yè)地產項目作為基礎資產甄選將至關重要

 趨勢三：供給側改革推動下，存量房市場商機無限，升級改造盤活存量

 趨勢四：房地產白銀時代迎來優(yōu)質運營商的春天

 盈石集團執(zhí)行董事、盈石創(chuàng)投基金創(chuàng)始合伙人何誠先生認為：“在實踐經(jīng)驗基礎上的不斷創(chuàng)新、尋求突破是商業(yè)地產各領域生存發(fā)展的重要法寶。對于商業(yè)項目而言，應該標準化的是流程，而不是產品。同時還要有消費趨勢前瞻性，不僅做到滿足消費者需求，而應該通過創(chuàng)新消費者，形成新需求，才能保持消費者粘性在激烈競爭中脫穎而出?？梢哉f房地產白銀時代恰恰迎來了優(yōu)質運營商的春天！”（作者：）

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