導讀：久經(jīng)調(diào)控的樓市儼然已經(jīng)成了較看“天”吃飯的行業(yè)，上周五央行剛剛公布降息，地產(chǎn)圈就陷入了狂歡，似乎較寒冷的冬天已經(jīng)扛了過去；較堅定的觀望者也出現(xiàn)了動搖，因為歷史無數(shù)次地證明，緊隨降息的往往就是樓市的回暖；更有媒體早早斷言，北京樓市將新一波的量價齊漲。

　　真的是這樣嗎？此番降息真的就將拉動樓市回歸上升軌道嗎？其實還言之過早，僅憑此就判定樓市將重回量價齊升似乎還有些勉強，畢竟被視作較嚴厲“枷鎖”的限購政策至今未有一絲一毫的松動。

　　市場

　　降息點燃淡季樓市 11個新盤借風入市

　　雖然降息的初衷是刺激整體經(jīng)濟，但沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，能起到立竿見影的效果。在資本市場，周一的紅字股里，地產(chǎn)公司一馬當先，在現(xiàn)實樓市中，僅降息后的榜周末，北京就有多達11個項目開盤或加推。

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（11月17日-22日）北京共有11個項目開盤，創(chuàng)近10周新高。開盤的項目中既有普通住宅項目如中冶藍城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話時光，也有別以下的別墅項目滟瀾新宸·長橋墅、商住項目中昂時代廣場、朝北8080和琨御府·玲瓏閣，以及自住房項目中國鐵建原香漫谷、住總眾邦·長安生活港。11個項目累計推出1394套新房源，環(huán)比大漲148%。

　　對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，央行降息“靴子”落下，無論是對于房企的開發(fā)貸還是購房者的房貸壓力都有所減輕，其利好作用不言而喻。再加上“9·30”新政的疊加利好，盤活了本該處于淡季的年末樓市，開發(fā)商在此信心支撐下，明顯加快了推盤的節(jié)奏，試圖趁熱打鐵，瓜分政策紅利。

　　價格

　　多數(shù)項目定價保守 賣出去仍是榜首要務

　　有報道稱，廣州、深圳兩地在降息后頭日就有萬人爭搶千余套房源，雖然北京上周也有千余套新房源入市，但類似的徹夜排隊等火爆景象，暫時未在京城樓市上演。

　　根據(jù)北京青年報記者的探盤了解，上周入市項目的定價都較為保守：一些老項目后期新加推的房源價格與前一期價格標齊，甚至還有一些開發(fā)商抓住降息利好的刺激，加大了優(yōu)惠力度，沖刺年終業(yè)績。

　　如上周再次加推的亦莊金茂悅就拿出了這期的 產(chǎn)品，同時對前期產(chǎn)品采取了周末限時優(yōu)惠40萬的活動，以特價房形式加速“去化”。而標價880萬一套起的別墅項目滟瀾新宸·長橋墅在開盤前也公開推出了頭付一成的優(yōu)惠活動，吸引購房人。

　　“政策層面頻傳利好，對北京樓市交易量起到了一定的提振，但北京過高的房價基數(shù)成為抑制部分中低收入購房者由觀望轉向實際出手的原因。”郭毅對北青報記者表示，多數(shù)房企在庫存壓力未得到消化的前提下，短期內(nèi)不敢貿(mào)然提價，而是采取各種營銷手段，培育剛剛好轉的購房需求，能把房子賣出去仍是當前多數(shù)項目的榜首要務。

　　業(yè)內(nèi)

　　瘋傳房價將重回上升軌道 開發(fā)商否認醞釀漲價

　　對于購房人來說，降息得到的房貸實惠遠遠不及開發(fā)商漲價帶來的恐慌。尤其是一些媒體報道稱：部分房企內(nèi)部開始傳達“惜售令”、“漲價令”，更是令不少購房人想起了2009年和2012年的瘋狂。

　　不過，從北青報記者了解的情況來看，出于“消化庫存”和年度指標等多方面原因，不僅是現(xiàn)在，而且年底甚至明年初都不太可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價的現(xiàn)象。

　　亞豪機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，京城樓市不但沒有出現(xiàn)大幅漲價的情況，而且大規(guī)模的優(yōu)惠促銷仍在繼續(xù)。從成交價格來看，11月中上旬（1-20日）北京商品住宅（不含保障房）成交均價為21968元/平方米，相比10月同期每平方米下滑了近千元。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在限購依然沒有放松的前提下，金融政策的調(diào)整并不足以使房地產(chǎn)市場全面回暖，目前，打折促銷依然是開發(fā)商吸引購房者、“消化”庫存的重要手段。

　　計劃在12月加推一批二居室和三居室房源的北京奧林匹克花園，是東壩區(qū)域的老項目了，加推的房源也已是現(xiàn)房銷售，區(qū)域內(nèi)較高地價早已超過了5萬元/平方米。但銷售人員透露，這次加推的頭要目的仍是去庫存，因此并沒有采用高價待沽的策略，各種優(yōu)惠后的售價大概是45000元/平方米，甚至低于區(qū)域的較高地價。

　　聯(lián)美地產(chǎn)集團總裁助理史明表示，當前的政策利好改變不了“快跑沖量”的銷售策略，入市的購房人依舊會鐘情于價格更有優(yōu)勢、附加值更高的產(chǎn)品，因此他認為，市場不會馬上漲價，多數(shù)項目仍會維持小幅促銷、小幅優(yōu)惠的平價策略。

　　無獨有偶，位于西長安街門溝頭區(qū)域的純新盤遠洋新天地同樣計劃于12月入市，項目營銷總監(jiān)劉禹辰明確表示，開盤時將會給出意想不到的勁爆優(yōu)惠。據(jù)了解，該項目在“ ”期間，曾聯(lián)合京東商城，推出了一套1.1折的“史上較低”房源，開盤時的價格很可能是在3萬元/平方米左右，而區(qū)域內(nèi)已經(jīng)在售的融創(chuàng)·西長安壹號同樣主打4.2米高的LOFT產(chǎn)品，售價已經(jīng)達到了35000-37000元/平方米。

　　不難看出，將要入市的新老項目仍將以讓利出貨為主。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年至今，大多數(shù)品牌開發(fā)商業(yè)績完成率并不理想，又面對年底（上市公司年報）銷售業(yè)績指標的壓力，對于大多數(shù)開發(fā)商來講，利用政策紅利的“窗口期”進行跑量的策略并不會改變，開發(fā)商會使出渾身解數(shù)在今年較后一個月較大限度跑量，扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，第四季度要想出現(xiàn)樓市“翹尾”行情，房價就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價現(xiàn)象。

　　郭毅也認為，北京高房價的現(xiàn)狀難以扭轉，對成交仍將形成制約。降息后市場活躍度雖會提升，但并不足以支撐房價的快速提升。她預計年內(nèi)北京在售項目售價有望止跌企穩(wěn)，不排除部分前期深度降價的項目會小幅回調(diào)定價，但整體市場價格仍趨于穩(wěn)定。

　　觀點

　　被放大的利好 降息并非救市

　　將央行的降息政策，解讀成了房地產(chǎn)行業(yè)的大利好，將一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，刺激購房者出手。

　　不過，冷靜來看，這個利好明顯被放大了。事實上，央行出手降息并不是針對房地產(chǎn)市場的救市行為。

　　在世界范圍內(nèi)，先是日本央行宣布維持超低利率不變，而后歐洲央行也不斷放松經(jīng)濟環(huán)境，幾乎全世界的主要經(jīng)濟體都在靠降息刺激內(nèi)部經(jīng)濟。更有包括摩根大通等研究機構預計，未來一個季度里,中國至少還會再降息一次,并可能降準。

　　很明顯，降息并非針對樓市的救市行為。有業(yè)內(nèi)人士認為，即便降息后，房地產(chǎn)行業(yè)仍隱藏了很多問題。頭先是負債多，很多房企都是靠銀行貸款來擴張，成本高。另外，供求市場不平衡、房價偏高等因素，導致購房人購購力有限，很難支撐房價再度上漲。并且，銀行層面早已開始關注房地產(chǎn)的風險，即便降息了，銀行也不會跟著不問條件地去瘋狂放開房貸了。

　　另外，北京市未售商品房的庫存仍有八萬余套，而已售商品房的空置率也偏高。加上本身房價已經(jīng)處于高位，這都導致了此輪降息并不會必然帶來樓市重現(xiàn)2009年或2012年的大幅增長。

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