現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比故事精彩。

　　就在政府發(fā)出救市政策的一個(gè)月后，房地產(chǎn)的兩宗較受矚目的并購(gòu)案面臨終止局面。

　　10月29日，坊間開(kāi)始流傳宋衛(wèi)平要重新回到綠城的消息。彼時(shí)大多數(shù)人持懷疑態(tài)度，并不相信受人尊重的地產(chǎn)大佬會(huì)反悔合約。然而隨后幾天，劇情峰回路轉(zhuǎn)，來(lái)自綠城、融創(chuàng)以及各方消息證明，宋衛(wèi)平回歸已成定局。

　　10月31日，本應(yīng)是馮侖正式轉(zhuǎn)出萬(wàn)通地產(chǎn)控股權(quán)的日子。但在約定交易截止日的前夜，這一延宕三個(gè)月的股權(quán)交易計(jì)劃意外生變--10月30日晚間，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)通控股內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓已終止。

　　王石游學(xué)、任志強(qiáng)退休、宋衛(wèi)平出售綠城以及馮侖退出萬(wàn)通，曾一度被認(rèn)為是榜首代房地產(chǎn)大佬集體謝幕的標(biāo)志性事件。然而，57歲的宋衛(wèi)平選擇回歸綠城，不惜頂著個(gè)人信用嚴(yán)重受創(chuàng)危機(jī)。55歲的馮侖則不得不繼續(xù)留守萬(wàn)通，面臨進(jìn)退兩難的尷尬局面。

　　與此重疊的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去30年高速增長(zhǎng)的絢麗華章開(kāi)始翻篇，正在中低速增長(zhǎng)軌道上運(yùn)行。中國(guó)房地產(chǎn)也正在經(jīng)歷從"黃金時(shí)代"邁入"白銀時(shí)代"的陣痛，住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)，中年危機(jī)的焦慮感開(kāi)始蔓延。

　　宋衛(wèi)平和馮侖屬于榜首代地產(chǎn)大佬，這一批中國(guó)較早的地產(chǎn)弄潮兒，大多出生于上世紀(jì)1950年代，他們享受了地產(chǎn)黃金十年所帶來(lái)的成功與榮耀。同樣，風(fēng)云際會(huì)的大環(huán)境下，他們的命運(yùn)都在2014年出現(xiàn)了拐點(diǎn)，事業(yè)正遭遇考驗(yàn)，他們又將如何直面他們的"中年危機(jī)"?

　　大佬轉(zhuǎn)身：一個(gè)時(shí)代的終結(jié)

　　地產(chǎn)黃金十年，催生了一批地產(chǎn)大佬。他們有的出身，有的生于草莽，卻獲得了同樣的成功。

　　2014年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售開(kāi)始放緩。萬(wàn)科總裁郁亮提出，房地產(chǎn)從"黃金時(shí)代"褪色到"白銀時(shí)代"。而今年不景氣的市場(chǎng)下，更是迎來(lái)了一批大佬的引退。

　　今年5月，宋衛(wèi)平把綠城賣(mài)了，孫宏斌以62.98億港元的代價(jià)，收購(gòu)了綠城24.313%的股份，與九龍倉(cāng)并列綠城榜首大股東。宋衛(wèi)平認(rèn)為把綠城賣(mài)給孫宏斌是"他這一生較正確的一個(gè)選擇"，他說(shuō)天下之大，有德者掌之。

　　10月18日萬(wàn)通地產(chǎn)晚間公告，稱(chēng)"經(jīng)公司與控股股東萬(wàn)通投資控股股份有限公司(下稱(chēng)萬(wàn)通控股)進(jìn)一步核詢(xún)獲悉，嘉華東方控股(集團(tuán))有限公司將受讓萬(wàn)通控股的一定比例的股權(quán)，從而達(dá)到嘉華控股成為萬(wàn)通地產(chǎn)間接控股股東、萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)際控制人變更的目的"。至此，地產(chǎn)思想家馮侖將退出萬(wàn)通地產(chǎn)的傳言終于坐實(shí)。

　　10 月22日，"大炮"任志強(qiáng)召開(kāi)退休記者見(jiàn)面會(huì)。盡管他宣稱(chēng)自己"退而不休"，但此后人們的解讀都是用了"再見(jiàn)"、"退卻"、"謝幕"之類(lèi)的詞語(yǔ)。而"行業(yè)老大"王石早已處于半游學(xué)狀態(tài)。

　　這一系列的事件被解讀為榜首代地產(chǎn)大佬的集體謝幕。同時(shí)也伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期。

　　綠城公告顯示，截至2014年6月30日止六個(gè)月，取得收入人民幣125.60億 元，較2013年同期的人民幣102.14百萬(wàn)元增加23.0%，股東應(yīng)占利潤(rùn)人民幣6.13億 元，較2013年同期的人民幣18.55億元減少67.0%。主要原因是聯(lián)營(yíng)公司已竣工可售物業(yè)提減值虧損及交付物業(yè)毛利率偏低。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)1-6月獲得營(yíng)業(yè)收入3.37億元，同比減少52.43%，凈利潤(rùn)為4837萬(wàn)元，同比減少59.83%。

　　郁亮認(rèn)為，未來(lái)10-15年仍是白銀時(shí)代，此前萬(wàn)科董事局主席王石指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的"黃金時(shí)代"已經(jīng)結(jié)束，"白銀時(shí)代"到來(lái)。在郁亮看來(lái)，這并不代表沒(méi)有機(jī)會(huì)，城市化進(jìn)程會(huì)帶來(lái)很大的機(jī)會(huì)，白銀時(shí)代相比青銅爛鐵時(shí)代還是好時(shí)代。但與黃金時(shí)代相比，白銀時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，毛利率肯定會(huì)更低。

　　只是萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，幾乎同時(shí)，宋衛(wèi)平和馮侖選擇了回歸和留守。

　　10月底，宋衛(wèi)平將回歸綠城的消息引爆網(wǎng)絡(luò)。綠城和宋衛(wèi)平在中國(guó)房地產(chǎn)界的符號(hào)化意義，使人們對(duì)此的關(guān)注達(dá)到熱度。

　　而萬(wàn)通地產(chǎn)10月30日的一紙公告宣告了股權(quán)收購(gòu)中止。公告顯示，雙方在交易細(xì)節(jié)方案多次協(xié)商中，就本次轉(zhuǎn)讓中的一些重要條件如轉(zhuǎn)讓數(shù)量、價(jià)格等沒(méi)有達(dá)成一致，無(wú)法在2014年10月31日之前按預(yù)先計(jì)劃完成交易。馮侖先生方和嘉華控股承諾未來(lái)三個(gè)月內(nèi)不再實(shí)施與萬(wàn)通控股及萬(wàn)通地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益調(diào)整事宜，并繼續(xù)為萬(wàn)通控股和萬(wàn)通地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展共同做出努力。

　　此時(shí)的房地產(chǎn)，已經(jīng)不是當(dāng)初宋衛(wèi)平出售綠城時(shí)的情形。政府9·30救市政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)第三季度財(cái)報(bào)顯示，公司錄得營(yíng)業(yè)收入9.88億元，同比增長(zhǎng)3.61%，凈利潤(rùn)9197萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)17.62%。

　　從8月開(kāi)始，綠城銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更是持續(xù)突破歷史新高，綠城8、9、10月分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額72億、83億、159億，合計(jì)共314億元，超過(guò)上半年銷(xiāo)售金額305億元。

　　回歸背后： 難以言說(shuō)的苦楚

　　回歸的背后，似乎總離不開(kāi)一個(gè)"錢(qián)"字。

　　在綠城問(wèn)題上出爾反爾，宋衛(wèi)平遭遇他人生較大一次信譽(yù)危機(jī)。宋衛(wèi)平為什么會(huì)回來(lái)，讓我們回到較初，看看宋衛(wèi)平為什么要離開(kāi)--

　　根據(jù)綠城2014年中期報(bào)告顯示，截至2014年6月30日，綠城有銀行結(jié)余及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)95.03億，總借貸358.98億元，凈負(fù)債人民幣263.95億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為78.1%。于2014年6月30日的總借貸358.98億元中，一年內(nèi)到期的有人民幣78.43億元，一年后到期的有人民幣280.55億元，分別占比21.8%和78.2%，銀行結(jié)余及現(xiàn)金足以覆蓋一年內(nèi)到期的借款。

　　從這一組數(shù)據(jù)看，綠城資金鏈風(fēng)險(xiǎn)尚處于可控范圍，甚至好于業(yè)內(nèi)同期水平。他為什么要賣(mài)掉綠城?

　　在此之前，宋衛(wèi)平通過(guò)綠城集團(tuán)官方網(wǎng)站發(fā)布了以一封公開(kāi)信。他在信中表示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定，頭先來(lái)自于退休的需要。不是我，是我的兄長(zhǎng)、同學(xué)壽柏年。他今年已過(guò)花甲....。。以我本心，并沒(méi)有打退堂鼓的道理。但權(quán)衡再三，老兄弟共進(jìn)退吧。

　　不過(guò)多方消息源證實(shí)，融創(chuàng)收購(gòu)綠城的款項(xiàng)中，其中支付給宋衛(wèi)平的款項(xiàng)，至少20億已投入到藍(lán)城的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，還有其他一筆，則清償了宋衛(wèi)平的個(gè)人欠款--這筆欠款，也是當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平急于賣(mài)掉綠城的重要原因。

　　孫宏斌否認(rèn)宋衛(wèi)平欠款一說(shuō)，他在個(gè)人微博上表示，現(xiàn)在綠城沒(méi)有資金問(wèn)題，宋衛(wèi)平個(gè)人又不缺錢(qián)，宋衛(wèi)平壽柏年轉(zhuǎn)讓股權(quán)給融創(chuàng)，是選擇接班人，是為了綠城的品牌能發(fā)揚(yáng)和傳承。

　　宋衛(wèi)平回來(lái)，同樣是為了綠城的品牌。宋衛(wèi)平向人絮叨著，他每天接到很多短信向他訴苦，綠城已不再是原來(lái)的綠城。孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)7月入主綠城后，就開(kāi)始大刀闊斧的改革。幾乎不降價(jià)的綠城樓盤(pán)大幅度打折出售了，綠城的老業(yè)主上街拉橫幅了，這讓對(duì)老業(yè)主抱有深厚感情的宋衛(wèi)平無(wú)法接受。

　　同樣無(wú)法放手的還有馮侖。

　　此前讓出萬(wàn)通，被普遍認(rèn)為是馮侖專(zhuān)注立體城市而做的取舍。

　　近年來(lái)，馮侖抓住各種場(chǎng)合推銷(xiāo)他的立體城市，并將其譽(yù)為自己人生下半場(chǎng)。這是一個(gè)充滿(mǎn)理想主義的設(shè)想：在大約1平方公里的土地上，打造一組建筑面積600萬(wàn)平米，可容納15-20萬(wàn)人口的高密度建筑群。其中擁有居住、工作、教育、醫(yī)療、休閑等各種城市功能。

　　馮侖曾在廊坊、成都等地多次嘗試立體城市的落地，甚至為此募集了大規(guī)模、高成本的私募基金，但由于項(xiàng)目體量過(guò)大遲遲拿不到地，項(xiàng)目遭遇嚴(yán)重挫折。

　　馮侖設(shè)想以較低價(jià)格從政府獲取土地，并引入其他投資商共同完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。較先被冠以"立體城市"名號(hào)的項(xiàng)目出現(xiàn)在溫州，這個(gè)規(guī)劃總投資210億元的項(xiàng)目，較終由合作伙伴新希望集團(tuán)主導(dǎo)，蛻變?yōu)橐粋€(gè)城市綜合體項(xiàng)目，與一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并無(wú)二致。

　　相關(guān)分析指出，立體城市的受挫，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)已回暖，馮侖或許認(rèn)為留在萬(wàn)通地產(chǎn)將有更大作為。

　　宋衛(wèi)平的回歸和馮侖的留守，能夠讓他們一手創(chuàng)辦的企業(yè)恢復(fù)昔日的榮光嗎?

　　馮侖是公認(rèn)的地產(chǎn)思想家，早年與潘石屹等人并稱(chēng)為"萬(wàn)通六君子"，有過(guò)輝煌的商業(yè)經(jīng)歷。為然而近十年，萬(wàn)通地產(chǎn)業(yè)績(jī)和規(guī)模始終不溫不火，潘石屹帶領(lǐng)下的SOHO中國(guó)銷(xiāo)售早已破百億，萬(wàn)通地產(chǎn)2013年也僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入33億元。

　　孫宏斌將融創(chuàng)的狼性營(yíng)銷(xiāo)血液，注入到綠城。業(yè)內(nèi)人士評(píng)論"融創(chuàng)的人到了綠城后像打了雞血一樣瘋狂賣(mài)房子。"綠城業(yè)績(jī)由此屢屢刷新記錄。文人情懷的宋衛(wèi)平，如何反轉(zhuǎn)?更何況，綠城或許還需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)治愈掌舵者動(dòng)蕩所帶來(lái)的創(chuàng)傷。

　　還有個(gè)重要的問(wèn)題是：人。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)早已實(shí)現(xiàn)"去馮侖化"。今年八月初，萬(wàn)通地產(chǎn)改組董事會(huì)，許立、云大俊、鄭沂等馮侖系人馬就退出了董事會(huì)，取而代之的是嘉華系人員。

　　同樣，孫宏斌接管綠城之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了梳理，人員也進(jìn)行了重新配置。在藍(lán)綠分家之后，綠城舊部是走是留，是一個(gè)尷尬的問(wèn)題。如今宋衛(wèi)平再回來(lái)，融創(chuàng)人員撤出是必然，原本留下來(lái)的老綠城人將面臨更為尷尬的境地，人事再震蕩，難以避免。

　　2014年，人到中年的宋衛(wèi)平和馮侖，人生來(lái)到新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，他們選擇重新出發(fā)。

　　房地產(chǎn)中年危機(jī)：誰(shuí)將笑到較后

　　在一個(gè)剛需主導(dǎo)的行業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。事實(shí)上，中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)注定剛性需求拐點(diǎn)不可避免。根據(jù)據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算，中國(guó)嬰兒潮的拐點(diǎn)在1990年，當(dāng)年新生嬰兒達(dá)到2803萬(wàn)人，此后出現(xiàn)劇降，1996年后，出生人口再?zèng)]超過(guò)1600萬(wàn)。換句話(huà)說(shuō)，以27歲的平均置業(yè)年齡來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將在2017年迎來(lái)拐點(diǎn)，緊隨其后剛需劇降趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

　　這是房地產(chǎn)業(yè)的中年危機(jī)。

　　郁亮認(rèn)為，大家都要改變黃金時(shí)代的思維方式。"房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了青春期，不再是長(zhǎng)‘個(gè)頭‘，應(yīng)該是長(zhǎng)‘力量‘的時(shí)候

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