從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一二三線城市房?jī)r(jià)大致呈現(xiàn)“階梯狀”，即一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅較高，絕大部分二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍然下降。從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來(lái)看，下半年樓市將會(huì)繼續(xù)回暖，再加之存在降息降準(zhǔn)的可能，房?jī)r(jià)上漲城市將會(huì)不斷增多。但今年中國(guó)樓市未必會(huì)完成大逆轉(zhuǎn)，因?yàn)槿木€城市會(huì)“拖后腿”，指望三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇不現(xiàn)實(shí)。

    蕭條了一年多的樓市有了回暖升溫的跡象。8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有29個(gè)，上漲的城市則有31個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)比6月進(jìn)一步增加了4個(gè)。

    北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格都呈上漲態(tài)勢(shì)，其中深圳漲幅較高，環(huán)比上漲6.3%;上海以1.9%緊隨其后，北京和廣州則以1.4%和1.2%的環(huán)比漲幅分列第三和第四。從同比數(shù)據(jù)看，除廣州房?jī)r(jià)同比下降0.3%外，其他三個(gè)城市同比均呈上漲態(tài)勢(shì)，深圳同比漲幅更高達(dá)24%。不過(guò)，其他67個(gè)城市房?jī)r(jià)同比依然下降，較大降幅為9.7%。

    “一線城市由于聚集效應(yīng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增需求量旺盛，所以樓市回溫迅速。三四線城市因?yàn)橹皫?kù)存嚴(yán)重，加上需求有限。房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲實(shí)屬正常，無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂?！边_(dá)訊咨詢公司合伙人李菲對(duì)記者指出，如今的國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)逐步趨向于冷靜，根據(jù)各城市住房庫(kù)存量不同，房?jī)r(jià)拉升效應(yīng)自然有所不同。未來(lái)，一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，而三四線城市則需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化之前“爆發(fā)式”增長(zhǎng)的庫(kù)存。

    一線城市領(lǐng)漲

    這次樓市回暖中，深圳表現(xiàn)得尤為明顯，房?jī)r(jià)漲幅之大之快，讓國(guó)人驚嘆。北京、上海、廣州等城市房?jī)r(jià)緊隨深圳之后，開(kāi)始上漲。

    去年12月份，深圳成為全國(guó)頭個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市，2015年上半年繼續(xù)領(lǐng)漲，7月份新房環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，二手房同比更是達(dá)到了24.3%的漲幅。

    對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳目前面臨了供應(yīng)乏力的尷尬，7月份新建商品住宅庫(kù)存去化周期僅為6.9個(gè)月，供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，才會(huì)導(dǎo)致了幾個(gè)月來(lái)深圳房?jī)r(jià)的漲勢(shì)洶洶。

    隨著一線城市強(qiáng)勢(shì)反彈，二線城市也不甘示弱。典型如杭州，去年還被媒體驚呼為“房?jī)r(jià)腰斬”，現(xiàn)在已經(jīng)強(qiáng)勁上漲。

    “從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，杭州新建商品住房銷售價(jià)格自今年4月份以來(lái)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比止跌上漲，漲幅逐月擴(kuò)大。6月杭州新建商品住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，領(lǐng)漲二線城市，環(huán)比漲幅接近北上廣深等一線城市。由此可見(jiàn)，杭州商品住房?jī)r(jià)格止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)進(jìn)一步鞏固。”杭州市透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松分析稱，一線城市房?jī)r(jià)對(duì)于金融政策較為敏感，并且由于一線城市供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購(gòu)房頭付比例下調(diào)時(shí)，便能激發(fā)一部分購(gòu)購(gòu)需求。

    “購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，較主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在中國(guó)這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。”鄧郁松指出，調(diào)控政策中影響力較大的是信貸政策，因此信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導(dǎo)致可售房源開(kāi)始變得不足。“由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從拿地到新開(kāi)工再到預(yù)售是需要一定時(shí)間的，所以目前庫(kù)存不足的局面造成了當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

    一位杭州的房地產(chǎn)商告訴記者，因?yàn)橹皹鞘械兔?，去做“副業(yè)”的同行們這幾個(gè)月也逐步重回房地產(chǎn)業(yè)。

    三四線寒意較濃

    值得注意的是，三四線城市仍然無(wú)法擺脫房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的困境。

    在北京科技大學(xué)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長(zhǎng)何維達(dá)看來(lái)，三四線城市供大于求的現(xiàn)象仍然很嚴(yán)重，這些地方市場(chǎng)需求比較有限，尤其是投機(jī)需求對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)應(yīng)該不是一個(gè)好的選擇，而老百姓的自主需求又比較有限，因此二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)今后都會(huì)逐漸冷卻下來(lái)，進(jìn)入供需平衡的狀態(tài)。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也指出，二線城市以及部分東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)之下，人口遷移帶來(lái)大量的住房需求，城市庫(kù)存逐漸去化，房?jī)r(jià)也逐漸回歸上升軌道?！暗菍?duì)于部分三線以及大量四線城市來(lái)說(shuō)，由于前期的過(guò)度城市開(kāi)發(fā)，造成嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)剩，部分城市甚至出現(xiàn)‘鬼城’新區(qū)，嚴(yán)重積壓的庫(kù)存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅價(jià)格難言上漲”。

    不過(guò)，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)于三四線城市樓市的表現(xiàn)較為樂(lè)觀。歐陽(yáng)捷在近期召開(kāi)的2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，一線城市的房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)上漲。二線城市方面，去年杭州是全國(guó)庫(kù)存量較大的城市之一，去化周期超過(guò)了30個(gè)月，但是今年也恢復(fù)了量?jī)r(jià)提升的形勢(shì)。三線城市中包括常州(鄂爾多斯之后列為又一個(gè)鬼城的城市)，房?jī)r(jià)和銷售量也在恢復(fù)。

    “所以三四線城市已經(jīng)走出了市場(chǎng)的底部，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)停止下跌，支撐了全國(guó)的房?jī)r(jià)的上漲?！钡珰W陽(yáng)捷也指出，這種房?jī)r(jià)的上漲是緩慢的、差異化的。

    房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定

    對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)，李菲認(rèn)為，“回暖是大勢(shì)所趨，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)走出“偏冷”區(qū)間，開(kāi)始步入‘合理’區(qū)間，市場(chǎng)供需決定了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)?！?/p>

    嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，隨著越來(lái)越多的城市加入漲價(jià)大軍，后續(xù)房?jī)r(jià)增幅有繼續(xù)擴(kuò)大的可能性，或?qū)⒃?月份出現(xiàn)。

    在房地產(chǎn)分析師章達(dá)看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)以穩(wěn)定為主。章達(dá)對(duì)記者指出，“從去年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了野蠻增長(zhǎng)期，現(xiàn)在逐步進(jìn)入健康理性的階段。具體的表現(xiàn)就是增幅和降幅都趨于穩(wěn)定狀態(tài)?！?/p>

    “今年的后幾個(gè)月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續(xù)支持下，自住性、改善性需求還會(huì)繼續(xù)釋放，全年的銷售量肯定會(huì)好于去年。除一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)溫和上漲外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體穩(wěn)定?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一稱。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，目前，市場(chǎng)購(gòu)房人群仍然以自住型為主，這些人對(duì)房屋的價(jià)格承受能力是有限的，如果價(jià)格過(guò)度上漲，一部分人會(huì)失去購(gòu)購(gòu)欲望。此外，進(jìn)入第三季度以來(lái)，銀行放款出現(xiàn)“分水嶺”，放款節(jié)奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場(chǎng)的成交熱度逐步下降。

    當(dāng)然，影響未來(lái)房?jī)r(jià)的還有房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題。近日一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，64%的人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開(kāi)征會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，其中，38%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房投資的人會(huì)減少。然而，也有26%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅開(kāi)征，會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲，房企囤地成本增加、賣房中產(chǎn)生的稅費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上;有19%的人認(rèn)為從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)稅有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià);另有17%的人覺(jué)得房地產(chǎn)稅征收的影響不好說(shuō)，不同城市會(huì)有不同的影響。

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