那些年，判斷房?jī)r(jià)會(huì)上漲幾乎成了原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)的標(biāo)簽。

  “他們總覺(jué)得我是開(kāi)發(fā)商，所以會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲，但人們恰恰忽視的是供求關(guān)系。”7月20日在三亞，任志強(qiáng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的判斷，是基于供求關(guān)系的變化。如果按眼下的趨勢(shì)判斷，2016年房?jī)r(jià)又會(huì)上漲。短期政策無(wú)法熨平市場(chǎng)的波動(dòng)。

  如果說(shuō)房?jī)r(jià)問(wèn)題這些年是永恒的關(guān)注點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)終于出現(xiàn)了一些新的變化。談宏觀遠(yuǎn)多于談公司的任志強(qiáng)被記者們追問(wèn)了很多關(guān)于和互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的問(wèn)題。但他認(rèn)為變化還不夠大。

  巨量需求

  盡管競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，長(zhǎng)期需求的存在，是很多開(kāi)發(fā)商還在堅(jiān)守的原因。任志強(qiáng)從四個(gè)角度判斷房地產(chǎn)的需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展、家庭分裂速度、人均收入增長(zhǎng)、區(qū)域供給不平衡。

   任志強(qiáng)指出，中國(guó)目標(biāo)在2020年達(dá)到60%的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在是54%，而發(fā)達(dá)國(guó)家已普遍達(dá)到70%，這意味著中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展還有很長(zhǎng)的道路要走。和農(nóng)村相比，城市毫無(wú)疑問(wèn)更有吸引力。在城鄉(xiāng)收入差距懸殊的情況下，人們不但往城市里跑，還往大城市跑。尤其是現(xiàn)在，38%的勞動(dòng)力從事榜首產(chǎn)業(yè)，卻只收獲9.5%的GDP，如果減少這一比重，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差別問(wèn)題永遠(yuǎn)無(wú)法得到解決。中國(guó)以上人口的城市現(xiàn)在只有6個(gè)，未來(lái)可能有16個(gè)、20 個(gè)，否則容納不了這么多涌向城市的農(nóng)村人口。

   隨著老齡化程度提高，起初人們認(rèn)為一名80后可以繼承4套房子，不用著急購(gòu)房子，但人們忘記了，老齡人還沒(méi)有死，會(huì)更長(zhǎng)壽，年輕人繼承不到這個(gè)房子。同時(shí)住房需求在增加。比如，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2003年以來(lái)，我國(guó)離婚率已經(jīng)連續(xù)12年呈遞增狀態(tài)。這也是對(duì)住房需求的壓力。

  再次，人均收入增長(zhǎng)，住房需求也在提高。雖然2010年城鎮(zhèn)居民基本每戶家庭都有一套房子，但相當(dāng)一部分是自建住房、危房、房改房等非商品房，這些條件并不能滿足城鎮(zhèn)化需求，而且改善型需求未來(lái)總量很大。

  此外，區(qū)域供給和需求不均衡發(fā)展，人口高度集中的地區(qū)房子短缺，所以光看住房供給總量是不夠的。

  房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)

  然而，遠(yuǎn)方的希望雖然存在，并不等于一路坦途。從長(zhǎng)期來(lái)看，任志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)出螺旋性上升的狀態(tài)。由于通貨膨脹的存在，用未來(lái)的貨幣價(jià)值來(lái)衡量房?jī)r(jià)，一定是上漲的，但這不等于房?jī)r(jià)每時(shí)每地都在上漲。

   經(jīng)濟(jì)學(xué)家抑或?qū)＜覀兺ǔ暮暧^角度描述房?jī)r(jià)。但任志強(qiáng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，宏觀數(shù)據(jù)對(duì)個(gè)人購(gòu)房者和投資者沒(méi)有太大的參考價(jià)值，房地產(chǎn)是地域性很強(qiáng)的行業(yè)，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)與人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。常常有人問(wèn)任志強(qiáng)，購(gòu)房的時(shí)機(jī)是否到了，他的答案只有一個(gè)，如果是為了自住而購(gòu)購(gòu)，任何時(shí)候都是好時(shí)機(jī)。“那些罵我的人大多數(shù)是還沒(méi)有購(gòu)房的人。”任志強(qiáng)說(shuō)。

  但短期內(nèi)，市場(chǎng)仍會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。比如，個(gè)別年份的暴漲，以及個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)的下跌。任志強(qiáng)判斷，如果從統(tǒng)計(jì)局的角度談房?jī)r(jià)，到今年下半年房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)同比和環(huán)比的上漲，明年房?jī)r(jià)上漲是必然的。

  “有政府管制的地方，必然有價(jià)格波動(dòng)。”任志強(qiáng)說(shuō)。據(jù)他了解，目前好幾個(gè)城市的市長(zhǎng)都不愿賣(mài)地，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷。而同樣，開(kāi)發(fā)商也會(huì)選擇在低迷期內(nèi)減少拿地。而當(dāng)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，貨幣政策寬松時(shí)候，供給會(huì)階段性地減少。這樣的波動(dòng)規(guī)律在過(guò)去的數(shù)年一直存在。

  任志強(qiáng)指出，發(fā)達(dá)國(guó)家比如美國(guó)，也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的情形，但它們多與經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)，與制度和政策的關(guān)系不大。而在中國(guó)，長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有建立前，房?jī)r(jià)仍會(huì)隨政策波動(dòng)。

  巴菲特較喜歡的公司

  在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京（樓盤(pán)）師范大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)研究主任鐘偉問(wèn)參與對(duì)話的開(kāi)發(fā)商，心目中較好的房地產(chǎn)企業(yè)是哪家。任志強(qiáng)毫不自謙地回答說(shuō)，當(dāng)然是自己的企業(yè)（華遠(yuǎn)地產(chǎn)）。

   私下里，任志強(qiáng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)是巴菲特較喜歡的公司類(lèi)型。較主要的原因是保守經(jīng)營(yíng)。作為上市公司，無(wú)論高峰、低谷，華遠(yuǎn)地產(chǎn)一直表現(xiàn)穩(wěn)健，并能夠長(zhǎng)期提供高分紅率。任志強(qiáng)常常拿萬(wàn)科做比較。盡管規(guī)模增長(zhǎng)落后幾十倍，但他認(rèn)為，在分紅方面，華遠(yuǎn)一直比萬(wàn)科更“大方”。

  不過(guò)即便是“保守經(jīng)營(yíng)”的華遠(yuǎn)，今年也有了改變。比如，華遠(yuǎn)地產(chǎn)早前和360在智能家居方面的合作，較近與國(guó)內(nèi)較大的第三方獨(dú)立理財(cái)機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方共同發(fā)起房地產(chǎn)等。

  但任志強(qiáng)認(rèn)為，改變還不夠大。有些改變是為了提升服務(wù)，不足以讓購(gòu)房者做出從不購(gòu)到購(gòu)的決定。但政策的變化卻可以做到，比如利率政策和限購(gòu)政策的改變。
 

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