近日，經(jīng)濟觀察報從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司獲悉：住建部擬推廣地方政府回購商品房用于保障房的新模式。“具體模式是，若政府需要回購商品房1000套，直接找到開發(fā)商購購1000套房，購購價格是要剔除營銷、管理、人力等成本，等拆遷完畢后，以土地或棚戶區(qū)賣地款支付給開發(fā)商，這個過程中政府是不需要墊資的。”多次參與政府安置房工作的北京城建集團拿地負責人陸永河告訴記者。

  經(jīng)濟觀察報記者少有獲悉：目前正在試點回購商品房充當保障房的省份是四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省等。

  若回購商品房充當公開配售的保障房實行的不完全產(chǎn)權(quán)，由政府持有30%產(chǎn)權(quán)，被保障人群持有70%產(chǎn)權(quán)，若回購商品房充當定向安置房，如棚改中的安置房，實行完全產(chǎn)權(quán)，即被安置人員擁有100%的產(chǎn)權(quán)。

  11月26日，記者致電中國建筑集團、旭輝集團、金融街控股、中國海外發(fā)展有限公司等，眾房企對這件事情均持保留態(tài)度。

  低價回購差異化

  安徽省蕪湖市的棚戶區(qū)改造工作開展較早，截至11月，蕪湖市完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區(qū)的安置房高達45%，目前蕪湖市的主要做法是以“團購”的價格從開發(fā)商手中回購商品房用于棚戶區(qū)改造的安置房。

  2014年以前，蕪湖棚戶區(qū)改造采取的是單一“拆遷-自建”的模式，而“拆遷-自建”的棚改模式從拆遷到竣工需要5年時間，同時需要大量的資金，“當時安置房是政府劃撥一塊土地，因棚改資金有限，所以造成安置房的質(zhì)量不如商品房，同時被安置人員都在一個小區(qū)，出現(xiàn)了個別人員因前期的拆遷補助款不一樣打架斗毆的現(xiàn)象。”蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)負責人告訴記者，回購商品房充當安置房可以縮短過渡期，給被安置戶更多選擇余地。該人士同時表示，未來，蕪湖通過回購商品房充當棚戶區(qū)安置房的比例，在45%的基礎(chǔ)上還要提高。

  在具體執(zhí)行中，“只能選擇2007年以后建設(shè)的建筑面積不超過120平方米的商品房，大戶型的商品房不適合運作保障房，每個地區(qū)的拆遷補助和被保障補助有一個合理的范圍，但目前多數(shù)愿意要房不愿意要錢，所以沒有什么難點。”上述蕪湖市住建委人士告訴記者。

  這樣的做法也在鄂爾多斯市、貴州市、沈陽市等其他城市進行著。比如，沈陽市2014年棚戶區(qū)12423戶改造任務(wù)中，通過改造主體與開發(fā)企業(yè)銷售對接、政府組織團購等方式，初步確定購購意向的房屋是8610套。

  湖南省住建廳直接規(guī)定，政府可回購普通商品房用作保障房源。鄂爾多斯市2013年和2014年已由政府組織回購約8000套房源作為保障房和回遷安置房，而鄂爾多斯市的商品房總量約為2萬套。

  這一政策在二三線城市吃香，卻在一線城市碰壁，11月25日，北京市金融工作局相關(guān)人士告訴記者：“2009年后，北京市試點過回購商品房用于保障房，價格5000元/平方米到8000元/平方米，但當時北京商品房供不應(yīng)求，執(zhí)行有難度，后來我們推出的就是購購土地直接配建保障房，也是回購商品房用于保障房模式的本土化版本，目前棚改項目的資金我們正在募集中。”

  對沖180萬套商品房？

  相關(guān)研究院數(shù)據(jù)顯示：10月和11月，房地產(chǎn)市場的一系列政策，在一定程度上起到了刺激市場交易的效果，截至目前，新房成交面積較11月前三個周末的平均水平上升5%，除二線城市微降2%外，一線及三線城市分別上升20%及12%。“庫存壓力雖有所緩解，但仍處于近年高位，目前限購、限貸政策的釋放效應(yīng)，主要利好的是剛需和改善型需求，而這部分需求并非新增需求，回購商品房作保障房是將市場庫存高的商品房轉(zhuǎn)化為剛性需求住房，這才是抓到了真正的剛性消費所在。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華說。

  中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為：“通過政府搭建平臺，以一定折扣從市場采購商品房用于棚改安置，商品房質(zhì)量比政府自建的安置房質(zhì)量好，百姓愿意接受，對庫存較高的房能消化部分庫存。”

  根據(jù)國家開發(fā)銀行6月出臺的《關(guān)于進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》要求，回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%。

  陸永河給記者算了一筆賬，全國一年的商品房竣工量為800萬套左右，2014年棚戶區(qū)改造任務(wù)是470萬套，如果政府回購的商品房量達到40%，大約180萬套，若按照每套25萬元，那么需要4500億元。2014年，國開行已經(jīng)完成棚戶區(qū)改造貸款約4000億元，如果實現(xiàn)40%的回購商品房作棚改的安置房，將向市場釋放約1600億元的資金用于商品房回購。也就是說政府主動墊資的只有1600億元，那么差額部分就有可能需要開發(fā)商墊資。

  “表面上來看，對部分庫存量過剩的城市的房地產(chǎn)市場，回購商品房釋放的這部分資金，是一個很好的對沖，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但差額部分可能需要開發(fā)商墊資，若房企有拿地開發(fā)的需求，剛好有小戶型的庫存，可以直接和政府溝通用商品房換取土地指標，也是一種拿地的捷徑路徑，我的同行有許多采取這種合作形式，但對開發(fā)商來說，包袱太重了，人力、管理等營銷成本都沒有收回的情況下，還要提前墊資。”陸永河。

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