“今年上海商品房房?jī)r(jià)應(yīng)該比高點(diǎn)的時(shí)候略微下滑。房產(chǎn)企業(yè)不要再猶豫了，如果有項(xiàng)目在手，應(yīng)快點(diǎn)上市，別拖到10月份以后，供應(yīng)壓力會(huì)更大，資金壓力也會(huì)很大，銀行沒(méi)有貸款額度了。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱先生，日前在“2011中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)變革之路峰會(huì)”上發(fā)表演講，闡述自己的觀點(diǎn)。
 
　　調(diào)控進(jìn)入全新階段
 
　　去年上半年的房地產(chǎn)貸款1.3萬(wàn)億元，今年上半年只有7000億元左右，比去年同期整體減少了近6000億，其中按揭貸款減少了3500多億，開(kāi)發(fā)貸款減少了2500億，而這兩塊加在一起對(duì)目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生的影響可想而知。目前來(lái)看，這種趨勢(shì)還沒(méi)有停下來(lái)，因此資金問(wèn)題遠(yuǎn)比限購(gòu)限價(jià)政策的打擊大。
 
　　丁祖昱認(rèn)為，從市場(chǎng)核心情況可以做一個(gè)基本判斷，前幾年土地政策、貨幣政策是關(guān)鍵，今年則行政調(diào)控是關(guān)鍵。7月份上海出了4條政策之后，整個(gè)調(diào)控又進(jìn)入一個(gè)全新的階段。
 
　　頭先是限價(jià)政策，一方面是政府指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商定價(jià)，另一方面政府還引入了評(píng)估機(jī)構(gòu)幫助開(kāi)發(fā)商定價(jià)，如果開(kāi)發(fā)商的定價(jià)政府認(rèn)為不合理，可以由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，讓價(jià)格穩(wěn)定在一個(gè)空間；個(gè)是限購(gòu)，上海已經(jīng)把行政手段做到了有效，也體現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度。全國(guó)限購(gòu)政策是否會(huì)增加新的城市，目前雖有這個(gè)端倪，但數(shù)據(jù)上還不是特別支持。
 
　　從全國(guó)所有城市信貸政策的情況可以很清楚地看到，兩套房之后，三套房只有少數(shù)城市還在放貸，大多數(shù)城市都停止。頭套房利率恢復(fù)到1，個(gè)別城市上升到1.1。由于下半年只剩下三分之一的貸款額度，攤到12月份就沒(méi)有了，所以銀行的貸款會(huì)比緊張。
 
　　政策將持續(xù)兩三年
 
　　根據(jù)丁祖昱的判斷，下半年宏觀政策中性偏多一點(diǎn)。因?yàn)楹暧^面現(xiàn)在非常不穩(wěn)定，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)08年那樣對(duì)市場(chǎng)完全不看好的情況，由于全球市場(chǎng)非常不樂(lè)觀，可能對(duì)房地產(chǎn)還有一點(diǎn)好處，中國(guó)政府有可能在這個(gè)過(guò)程中適當(dāng)?shù)卣{(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，下半年略微放松貨幣投放。{$page$}
 
　　從調(diào)控情況來(lái)看，已經(jīng)明確了這是一個(gè)中長(zhǎng)期的調(diào)控。原來(lái)判斷明年這些行政調(diào)控政策會(huì)退出市場(chǎng)，但在7月份修正了這個(gè)觀點(diǎn)，2012年是不可能退出的，未來(lái)1年半左右行政調(diào)控不會(huì)退出市場(chǎng)，不管限購(gòu)、限貸、限價(jià)都不會(huì)退出，兩三年內(nèi)是至少的，等到保障房建起來(lái)，長(zhǎng)期的住房政策實(shí)施起來(lái)，這種行政政策才會(huì)退出，因此所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在新的市場(chǎng)環(huán)境和政策下決定他們的操作方式。
 
　　土地市場(chǎng)顯山露水
 
　　丁祖昱預(yù)測(cè)商品房市場(chǎng)今年下半年供應(yīng)和成交都會(huì)放量，但是回升不會(huì)太大，新增供應(yīng)量會(huì)比去年增長(zhǎng)，總成交量會(huì)下降，各在10%左右。
 
　　今年上半年土地出讓超過(guò)去年上半年，但是上海、北京、天津、城市就不樂(lè)觀。上海今年上半年土地出讓的金額下降了23%，北京下降了50%。下半年上海土地出讓的速度還會(huì)繼續(xù)加快。因此如果企業(yè)現(xiàn)金流比較寬裕，下半年也不妨看看有什么好地可以介入，土地市場(chǎng)相比商品房市場(chǎng)已經(jīng)回落了35%左右，很多土地去年創(chuàng)較高價(jià)之后一直在往下走。
 
　　融資渠道當(dāng)中，要抓住非金融的融資渠道，現(xiàn)在私人手上的錢(qián)還在，很多錢(qián)還想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)私募的方式和其他方式，現(xiàn)在還可以去融資。這段時(shí)間在融資上如果能夠抓緊的話(huà)，還是能夠提前預(yù)防四季度出現(xiàn)的更大的現(xiàn)金流問(wèn)題。
 

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