編輯同志：

　　您好！我于1999年11月與某開發(fā)公司簽訂了《商品房認(rèn)購定位保證金協(xié)議》，根據(jù)《協(xié)議》于2000年1月簽訂《商品房預(yù)售契約》。我購的是復(fù)式結(jié)構(gòu)。當(dāng)時(shí)售樓處及他們提供的圖紙都向我明確說明，頂層房間高度在2．5米以下的部分，只算一半面積。而實(shí)際結(jié)算時(shí)，卻以100％計(jì)算，造成建筑面積差達(dá)4．25％，其中躍層部分的建筑面積差達(dá)10．71％。現(xiàn)在房地產(chǎn)公司解釋為“1999年底國家又出新的建筑面積計(jì)算方法”以及“設(shè)計(jì)單位計(jì)算有誤” 等等，請(qǐng)問，這是否算商業(yè)欺詐行為？　讀者老陳

　　陳先生：

　　您好！您來信中提及的開發(fā)商不兌現(xiàn)商品房面積承諾的行為是否算是商業(yè)欺詐，因?yàn)槟峁┑馁Y料有限，暫時(shí)難以定性。不過，我在這里介紹一些情況供您參考。

　　1999年，建設(shè)部的確發(fā)布了新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。實(shí)施時(shí)間為1999年6月1日。在新的《規(guī)范》里，對(duì)套內(nèi)使用面積的計(jì)算原則進(jìn)行了部分調(diào)整，而每戶的銷售面積就是以此為依據(jù)計(jì)算的。涉及套內(nèi)使用面積計(jì)算的具體條款如下：

　　1．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積總和；（此款內(nèi)容與舊規(guī)范類似）

　　2．躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；（此款內(nèi)容與舊規(guī)范類似）

　　3．煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計(jì)入使用面積；（在舊規(guī)范中，這些都計(jì)入使用面積）

　　4．室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計(jì)算，有復(fù)合保溫層，按復(fù)合保溫層表面尺寸計(jì)算；（此款內(nèi)容與舊規(guī)范類似）

　　5．利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面的凈高低于1．20米的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1．20—2．10米的空間按二分之一計(jì)算使用面積；凈高超過2．10米的空間全部計(jì)入使用面積；（在1999年《規(guī)范》內(nèi)規(guī)定，利用坡屋頂空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其二分之一面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2．10米）

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　　由您提供的局部圖紙可以判斷，您購置的復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅的躍層部分，實(shí)際上是利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室的情況，所以您應(yīng)對(duì)第5款的內(nèi)容格外注意。根據(jù)新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》：套內(nèi)建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。這個(gè)系數(shù)一般由設(shè)計(jì)單位根據(jù)本《規(guī)范》計(jì)算得出，實(shí)際運(yùn)作過程中，也會(huì)由房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門指定的專業(yè)測(cè)繪隊(duì)伍進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪后，計(jì)算得出，或者說是復(fù)核設(shè)計(jì)單位、施工單位的計(jì)算結(jié)果。較終具有法律效應(yīng)的建筑面積，也是這種房屋土地管理部門在簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，委托專業(yè)隊(duì)伍測(cè)繪的結(jié)果。

　　在您信中提及“我購的是復(fù)式結(jié)構(gòu)。當(dāng)時(shí)售樓處及他們提供的圖紙都向我明確說明，頂層房間高度在2．5米以下的部分，只算一半面積?！比绻v的內(nèi)容在《北京市商品房內(nèi)銷契約》的補(bǔ)充條款中，您與開發(fā)商有明文約定，或者您提供的圖紙有足夠的證據(jù)，證明是正式合同的附件之一，那么您購置的商品房在計(jì)算建筑面積時(shí)，在《合同》規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)部的《規(guī)范》略有區(qū)別時(shí)，而且必須說明，《合同》標(biāo)準(zhǔn)高于行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則應(yīng)以合同約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。因?yàn)椋ㄔO(shè)部發(fā)布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》只是行業(yè)執(zhí)行的原則性文件，《規(guī)范》只規(guī)定了“設(shè)計(jì)中基本的低限要求”，如果開發(fā)商愿意提供高標(biāo)準(zhǔn)的建筑，自覺高標(biāo)準(zhǔn)地要求自己，只要不是浪費(fèi)，國家當(dāng)然不限制了。

　　綜上所述，新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中對(duì)套內(nèi)使用面積的計(jì)算原則更有利于用戶，更直觀、操作更簡(jiǎn)單。而開發(fā)商不兌現(xiàn)商品房面積承諾的行為是否算是商業(yè)欺詐，關(guān)鍵要看您提及的承諾、提供的圖紙是否是有足夠的證據(jù)證明是《合同》的組成部分。如果只是口頭承諾，問題可能還會(huì)復(fù)雜一些。希望您的問題盡快解決。　曹小樂

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