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合法不合理是開發(fā)商坑人還是購(gòu)房人活該
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 572 次
開發(fā)商堅(jiān)決不讓簽補(bǔ)充協(xié)議;
主客觀情況有變,幾萬(wàn)元定金一分錢不退;
銷售人員滿口承諾沒(méi)有兌現(xiàn),開發(fā)商以合同沒(méi)有約定為由不承擔(dān)責(zé)任;
凈得部分減少,公攤部分增多,可交房面積恰巧在誤差范圍內(nèi);
樓間距剛剛卡在規(guī)范范圍內(nèi),但小區(qū)密得喘不過(guò)氣。
前些年,“五證”不全等“初級(jí)”投訴占據(jù)了讀者投訴的主體,可近期以來(lái),類似本文引言中所列舉的“高端”投訴卻越來(lái)越多。而且,與“初級(jí)”投訴往往還能得到法律支持相比,這種“高端”投訴,購(gòu)房人往往只能認(rèn)倒霉,因?yàn)殚_發(fā)商的行為并不違反相關(guān)法律法規(guī),打的是擦邊球,我們姑且稱之為“合法不合理”行徑。現(xiàn)將本報(bào)物業(yè)編輯室近期所接到的這種投訴歸納如下,對(duì)于尚未購(gòu)房的人,無(wú)疑會(huì)是個(gè)警醒;對(duì)于吃過(guò)啞巴虧的人,也是種慰藉。
合法不合理有幾種表現(xiàn)方式?
開發(fā)商拒不讓簽補(bǔ)充協(xié)議,應(yīng)該講,這是典型的對(duì)客戶不尊重。
現(xiàn)在,開發(fā)商與購(gòu)房人所簽訂的都是由北京市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)的《北京市商品房預(yù)(銷)售契約》,因各個(gè)項(xiàng)目的具體情況不同,所以此合同為標(biāo)準(zhǔn)合同,只約定面積、交房日期等主要內(nèi)容,但其第十五條明確規(guī)定:“本契約未盡事宜,雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分,具有同等法律效力?!?從道理上講,簽訂補(bǔ)充協(xié)議也是購(gòu)房的權(quán)利。但在某些熱銷樓盤,開發(fā)商拒不接受補(bǔ)充協(xié)議的現(xiàn)象卻是非常普遍。他們的解釋是——《北京市商品房預(yù)(銷)售契約》是說(shuō)雙方“可簽訂”補(bǔ)充協(xié)議,并未規(guī)定“必須簽訂”。
經(jīng)過(guò)反復(fù)考察,終于看上一處各方面還算滿意的房子??傻搅撕灪贤臅r(shí)候,銷售人員卻堅(jiān)決不讓簽補(bǔ)充協(xié)議。退房吧,真是舍不得,而且銷售人員也不會(huì)向你表示過(guò)多的“留戀”,后面排隊(duì)的人還多著呢;不退吧,撮火——花幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元,在合同中連自己的意愿都不能表達(dá)!別說(shuō)普通購(gòu)房人,甚至一些自身就從事律師或房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士購(gòu)房時(shí),也不得不無(wú)奈地接受這種事實(shí)。
因主客觀情況變化,幾萬(wàn)元定金一分不退
簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí),開發(fā)商一般都會(huì)要求購(gòu)房人交納從幾千元至幾萬(wàn)元數(shù)量不等的定金,其作用是約定雙方的權(quán)利義務(wù)——購(gòu)房人要承諾購(gòu)這套房子,開發(fā)商要保證在一定期限內(nèi)不賣這套房子給別人。雖然不是正式合同,但按照“約定優(yōu)先”的原則,認(rèn)購(gòu)書同樣也具有法律效力。從法理上講,如果不存在開發(fā)商欺詐或雙方就主要條款達(dá)不成一致的情況,定金原則上是不能退的。
而且,斷定開發(fā)商是否欺詐也要有充分的證據(jù),原則上是書面、經(jīng)雙方認(rèn)同的證據(jù),樓書、廣告、銷售人員的口頭承諾作為證據(jù)的力度都非常小,即使購(gòu)房人滿懷心計(jì)做的錄音原則上都不能作為證據(jù)??刹簧儋?gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí),往往對(duì)項(xiàng)目并不十分了解或聽信了銷售人員的口頭承諾,便匆匆簽了認(rèn)購(gòu)書。也許出了門就后悔了,或者因自己資金等情況發(fā)生突然變化,但這種情況下,開發(fā)商一般都不會(huì)退定金。當(dāng)然,在收樓后,發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾沒(méi)有兌現(xiàn),而銷售人員早已跳槽或開發(fā)商表示對(duì)此不負(fù)責(zé)任,從法律上講,你的反駁力度也非常小。
面積室內(nèi)縮水公攤增加
在《北京市商品房預(yù)(銷)售契約》中,購(gòu)房人與開發(fā)商會(huì)就房屋的面積誤差進(jìn)行約定,通常情況下為3%。在雙方就此未能在補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)一步約定的情況下,從法理上講,只要房子的戶內(nèi)建筑面積與國(guó)家準(zhǔn)許公攤的建筑面積之和與合同約定的面積值在誤差范圍內(nèi),購(gòu)房人都要無(wú)條件接受。
可較近一些購(gòu)房人卻向我們反映,所購(gòu)房產(chǎn)的戶內(nèi)面積不變甚至減小,而公攤面積卻加大了,但并不超過(guò)3%的誤差范圍,而且,所分?jǐn)偟拿娣e在法規(guī)允許之列,也并不違反塔樓 70%—73%、多層78%—80%的行業(yè)習(xí)慣,遇到這種情況的購(gòu)房人在一個(gè)樓座中的比例還不在少數(shù)。
也許,開發(fā)商在核算面積中有惡意行為,也許,這本身只是建設(shè)過(guò)程中的一種正常誤差,但事實(shí)是,購(gòu)房人要為自己無(wú)法私用的面積干掏出幾千元甚至上萬(wàn)元。當(dāng)然,在要求簽署誤差值為5%的情況下,購(gòu)房人所受的損失會(huì)更大。
設(shè)計(jì)不違規(guī),但卻完全不是“以人為本”
這方面的典型,當(dāng)屬北三環(huán)某熱銷樓盤,其樓間距剛剛卡在了北京市相關(guān)規(guī)范要求的范圍內(nèi),但人居住在其中,卻總覺得憋得慌。
還有本來(lái)樓前是一塊綠地,購(gòu)房人也就是看上了這塊綠地才購(gòu)的這套房子,可建完后,綠地變小了,建了一個(gè)變電室,向開發(fā)商質(zhì)詢,他們解釋說(shuō),已重新申請(qǐng)了規(guī)劃并被批準(zhǔn)。
滿心歡喜收了樓,可卻發(fā)現(xiàn)有裂縫等小的瑕疵,房子也有《質(zhì)量合格證》,質(zhì)檢站也說(shuō)主體沒(méi)毛病;說(shuō)的是外窗是雙層玻璃,可陽(yáng)臺(tái)從建筑學(xué)原理上講,并不是外窗,想打掉廳與陽(yáng)臺(tái)之間的墻,將陽(yáng)臺(tái)窗做外窗,可陽(yáng)臺(tái)窗卻只是單層玻璃,保溫、隔音、隔塵性能較差。
再有設(shè)在樓前樓后、導(dǎo)致噪音、空氣污染嚴(yán)重的停車場(chǎng),從法規(guī)上也并無(wú)明確約定。
這些,也都是典型的合法不合理現(xiàn)象。
合法不合理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的正?,F(xiàn)象
雖然也為購(gòu)房人鳴不平,但在與眾多業(yè)內(nèi)人士探討后,我們不得不這樣承認(rèn):這是市場(chǎng)中的正?,F(xiàn)象與必經(jīng)階段。
好房子太少長(zhǎng)了熱銷項(xiàng)目開發(fā)商的脾氣
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較基本的原則是供求關(guān)系決定市場(chǎng)。從傳統(tǒng)的福利分房中剛剛走出的北京市場(chǎng)好房子太少了。從整個(gè)樓市講,已從賣方市場(chǎng)過(guò)渡為購(gòu)方市場(chǎng);但從好房子的供求關(guān)系看,又是一個(gè)賣方市場(chǎng)。
做一個(gè)假設(shè),對(duì)于一個(gè)拒不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的熱銷樓盤,哪怕23以上的購(gòu)房人能結(jié)成攻守同盟,不讓簽補(bǔ)充協(xié)議就不購(gòu),老總一定會(huì)做調(diào)整??涩F(xiàn)在的情況恰恰是,購(gòu)房人沒(méi)有這份骨氣,不購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目,因?yàn)闆](méi)有什么好房子備選。而且,一些熱銷項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也表示,由于購(gòu)方人過(guò)多,而且補(bǔ)充協(xié)議又各不相同,有些客戶還極其苛刻,會(huì)降低工作效率,所以才采取干脆不讓簽的辦法。
不合理而合法終究還是社會(huì)法制化的表現(xiàn)
與前兩年投訴“五證”不全時(shí)相比,應(yīng)該講,房地產(chǎn)市場(chǎng)的正規(guī)化程度提升了許多。一些高端次投訴占了主流正說(shuō)明這個(gè)道理,雖然打的是擦邊球,但開發(fā)商追求的是法規(guī)法律范圍內(nèi)的利潤(rùn),這不正是社會(huì)法制化的一種體現(xiàn)嗎?國(guó)外及香港、臺(tái)灣地區(qū)包括南方部分城市,也都經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程并且永遠(yuǎn)無(wú)法避免,因?yàn)榉煞ㄒ?guī)永遠(yuǎn)會(huì)滯后于現(xiàn)實(shí)。
另外,由這種“高明經(jīng)營(yíng)”而形成的名聲肯定會(huì)影響該企業(yè)的形象,市場(chǎng)會(huì)給予其懲罰,這不也正是市場(chǎng)公平的體現(xiàn)嗎?
不合理的設(shè)計(jì)遲早會(huì)被市場(chǎng)淘汰
從誰(shuí)出的面積多誰(shuí)是英雄到的綠地,從地面車位到人車分流,北京住宅的設(shè)計(jì)近一年來(lái)發(fā)生了本質(zhì)的變化。面對(duì)數(shù)百個(gè)項(xiàng)目、以設(shè)計(jì)為的市場(chǎng),不能以人為本的項(xiàng)目會(huì)被慢慢淘汰。
購(gòu)房是一種投資,投資就有風(fēng)險(xiǎn)
無(wú)論是自住還是出租,希望房產(chǎn)保值增值肯定是99%以上購(gòu)房人的初衷。之所以對(duì)一些熱銷樓盤難以割舍,也正是由于其價(jià)格或其他方面的優(yōu)勢(shì)讓您非常有信心。就像購(gòu)股票,既然是投資,注定就是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存。
行政辦事效率太低,開發(fā)商無(wú)法承諾
在記者與一些熱銷樓盤負(fù)責(zé)人接觸中,除了熱銷而倍增的信心與架子外,他們也表達(dá)了不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的苦衷:購(gòu)房人在補(bǔ)充協(xié)議中經(jīng)常會(huì)特別關(guān)注房產(chǎn)證及天然氣等大市政配套,可其決定權(quán)并不在開發(fā)商。有關(guān)政府主管部門的辦事效率與工作作風(fēng)讓他們不敢做出這種承諾。其實(shí),這又何止是房地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域遇到的問(wèn)題呢?
怎樣規(guī)避“合法不合理”?
應(yīng)該講,這種“合法不合理”現(xiàn)象,是市場(chǎng)與消費(fèi)者不成熟的環(huán)境下而產(chǎn)生的。從消費(fèi)者角度看,應(yīng)該從以下幾點(diǎn)注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn):
熱銷房慎購(gòu)
不少人覺得扎堆購(gòu)房放心,但對(duì)于熱銷房也要學(xué)會(huì)分析其火爆的真實(shí)性,而且它到底是不是真正適合你。對(duì)于不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的項(xiàng)目,你愿意購(gòu)購(gòu)本身就注定了你要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),如果明晰了這點(diǎn)還去賭,出了問(wèn)題就不能怨天尤人了,好的服務(wù)本身也要值錢的。
口說(shuō)無(wú)憑白紙黑字較管用
我們并不是要否定所有銷售人員。從經(jīng)營(yíng)角度上講,不僅僅是“王婆”,任何一個(gè)銷售人員對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行夸張介紹是每一種行業(yè)都有的習(xí)慣。但從法律上講,只有落實(shí)在合同中的才具有法律效力。把你在意的任何一個(gè)細(xì)節(jié)都簽在補(bǔ)充協(xié)議中,并制定相應(yīng)懲罰措施。如超過(guò)誤差范圍的面積要以什么樣的優(yōu)惠價(jià)出售、樓前綠地必須保證、定金在承諾無(wú)法兌現(xiàn)或無(wú)法申請(qǐng)貸款時(shí)要無(wú)條件退還,等等。
請(qǐng)個(gè)律師較省心
我并不是在給律師做廣告,但比較一下打官司要高達(dá)萬(wàn)元左右的費(fèi)用與僅僅三、四千元的代理購(gòu)房費(fèi)用,孰輕孰重自不必多說(shuō)。省小錢吃大虧——如果未發(fā)生意外,似乎幾千元有些白花之嫌,但有豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的律師會(huì)通過(guò)條款的制定限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),而且,出了問(wèn)題,還可以向律師事務(wù)所討個(gè)說(shuō)法。本報(bào)記者佟崢
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作者介紹
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