根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》試行和北京市《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的規(guī)定，商品房的銷售仍按建筑面積計算價格。

　　根據國家現行的《建筑面積計算規(guī)則》，商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和，即

　　商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積

　　下面就根據建設部和北京市的規(guī)定，將套內建筑面積和分攤的公用建筑面積分別做一說明。

　　一、套內建筑面積

　　套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積，即

　　套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

　　住宅套內的使用面積，按建設部《住宅建設設計規(guī)范》（GBJ96－86）的規(guī)定計算。套內墻體面積為各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻是指各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻），共用墻墻體水平投影面積（即墻體的占地面積，以下同）的一半計入套內墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　陽臺建筑面積，分四種情況分別進行計算1．封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2．挑陽臺（底陽臺），按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3．凹陽臺，按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4．半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

　　二、分攤的公用建筑面積

　　根據規(guī)定，公用建筑面積分攤有三個原則：

　　1．分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積，按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和的比例確定。

　　2．為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

　　3．公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

　　那么，公攤的建筑面積究竟包括哪些內容呢？根據規(guī)定，它包括兩大部分：

　　一是大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。

　　二是套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

　　公攤面積包括上述內容，但并不是所有上述內容都能夠作為公攤建筑面積。作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間以及售房單位自營、自用的房屋都不應計入公用建筑面積。

　　前面說了這么多，但如果我是一個購房的消費者，我也會像其他千千萬萬購房者一樣，不可能弄清楚在我要購購的房屋所在樓宇內，哪些部分是公用建筑部分，這部分面積是多少，其中哪些要計入公攤面積，哪些不計入。因為我無法實地丈量，所以我也不會知道我究竟要攤多少公用面積。這些，購房者不必擔心，政府將為大家做到。在房地產開發(fā)商售樓時，政府有關部門將會通過一定的審批、監(jiān)管手續(xù)，核準其公用建筑面積分攤系數。

　　所謂公用建筑面積分攤系數，就是將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和所得到的一個比率。每一位購房者所購購的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，就可以得出該購房者應合理分攤的公用建筑面積。購房者也可以自己計算所購房屋的公用建筑面積分攤系數，看是否過大，以決定購或不購。

　　實踐中，經常有人問房屋的使用率是多少，使用率這個詞的內涵很模糊，也沒有專門的法律法規(guī)來界定，所以一般不用。通常的比較就是看套內建筑面積占整個房屋建筑面積的比率，這個比率越大越好，一般都在80％左右，通常多層樓要比塔樓高一些。

　　在商品房期房購賣中，消費者和開發(fā)商簽訂的《商品房預售契約》中的房屋建筑面積一般都是暫測面積，它與房屋交付后的實測面積會有一定的誤差，這個誤差幅度一般不超過5 ％，通常都在3％。消費者在和開發(fā)商談合同時，應將誤差幅度寫清楚，并明確一旦實際交付的房屋超過這個誤差幅度開發(fā)商應承擔的責任和消費者享有的權利，以免蒙受不必要的損失?！”本樅饴蓭熓聞账蓭煛〗鹬?

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！