什么情況要做價格評估

　　在房地產(chǎn)交易活動中，一般遇到以下幾種情況時，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估：

　　□房地產(chǎn)交易雙方為確定合理的交易價格或租賃價格，可以委托房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行評估，以評估價作為交易價格的參考，以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。

　　□雙方辦理交易過戶手續(xù)，需要按成交價格的一定比例繳納契稅，如果申報價格明顯偏離市場價格，則需對成交房屋進(jìn)行評估，按評估額來納稅；

　　□公房上市，向政府繳納出讓金或土地收益金，需要評估機(jī)構(gòu)提供評估價格；

　　□征地及舊城改造、房屋拆遷，需要按照評估機(jī)構(gòu)提交的評估價格來補(bǔ)償；

　　□以房屋抵押的貸款、擔(dān)保、保險，需對房屋進(jìn)行評估，以確定貸款、投保額度；

　　□房地產(chǎn)繼承、分割、糾紛所涉及到的房地產(chǎn)價格，也需要評估機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見；

　　□以房地產(chǎn)作價入股，用房地產(chǎn)抵債，房地產(chǎn)拍賣或破產(chǎn)清算，都需要評估機(jī)構(gòu)出具評估報告；

　　□一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，企業(yè)改制、被收購、兼并或合并，以及辦理土地使用權(quán)出讓都離不開房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。

　　哪種評估機(jī)構(gòu)可靠

　　目前國內(nèi)的評估機(jī)構(gòu)種類繁多，從專業(yè)房地產(chǎn)評估公司、資產(chǎn)評估公司到會計師事務(wù)所、各類咨詢公司，從幾十人上百人的大公司到一兩個人的小公司，應(yīng)有盡有。真正具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)只有兩類，一類是建設(shè)部批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，較高端為一級其次為二級和三級；另一類是國土資源部批準(zhǔn)設(shè)立的土地估價機(jī)構(gòu)，較高端為A級，其次為準(zhǔn)A級和B級。就北京市而言，管理機(jī)關(guān)為北京市國土資源和房屋管理局；市場一處管理房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，土地出讓處管理土地評估機(jī)構(gòu)。目前北京市從事房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)正在清理整頓，由北京市國土資源和房屋管理局批準(zhǔn)可繼續(xù)從事房地產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)大約有幾十家。而北京地區(qū)具有建設(shè)部一級的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有十幾家。

　　至于財政部認(rèn)定的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、會計師事務(wù)所大多不具備房地產(chǎn)評估的資格。此外社會上比較常見的房地產(chǎn)咨詢、服務(wù)公司，多數(shù)情況下是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)數(shù)量也比較多，有幾百家，是為了促成房地產(chǎn)交易而從事居間、代理業(yè)務(wù)，由北京市國土資源和房屋管理局市場二處統(tǒng)一管理。它們一般也不具備房地產(chǎn)評估資格，不管是哪種機(jī)構(gòu)，只要看他們的營業(yè)執(zhí)照或房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書就可以知道其是否有從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的資格。

　　房地產(chǎn)價格評估怎樣取費

　　對于房地產(chǎn)評估的收費，國家有專門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，采用的是按評估標(biāo)的額差額定率分檔累進(jìn)的方法計算，具體可參看附件：“房地產(chǎn)價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)”和收費舉例。對于評估總量值低于100萬元人民幣的，可直接按照5‰的比例測算。

　　例如，標(biāo)的總額40000萬元，計算評估收費額。

　　100萬元×5‰＝0．5萬元

　?。?000－100）萬元×2．5‰＝2．25萬元

　　（2000－1000）萬元×1．5‰＝1．5萬元

　?。?000－2000）萬元×0．8‰＝2．4萬元

　?。?000－5000）萬元×0．4‰＝1．2萬元

　?。?0000－8000）萬元×0．2‰＝0．4萬元

　?。?0000－10000）萬元×0．1‰＝3萬元

　　收費總金額為：0．5＋2．25＋1．5＋2．4＋1．2＋0．4＋3＝11．25萬元

　　常用哪些評估方法

　　房地產(chǎn)評估雖然是專業(yè)技術(shù)工作，但其原理并不復(fù)雜，常用的評估方法有以下幾種：

　　□市場比較法將要評估的房地產(chǎn)與在評估時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算要評估房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。

　　□剩余法預(yù)計評估對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法?！跏找娣A(yù)計評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　□成本法求取評估對象在評估時點的重置價格（即在現(xiàn)在的市場行情下，重新建造評估對象所需的費用）或重建價格，扣除折舊，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　□基準(zhǔn)地價修正法各地方政府一般定期對所轄區(qū)域公布基準(zhǔn)地價，由評估對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。

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