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簽訂補(bǔ)勸您睜大眼睛充協(xié)議

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 566 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
一些房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽署由建設(shè)部及國家工商行政管理局發(fā)布的《商品房購賣合同》的同時(shí),還要求購房者簽署由賣方起草的購賣合同補(bǔ)充協(xié)議。這違反了平等公平的基本原則,損害了購方的合法權(quán)益,影響了房地產(chǎn)交易的正常進(jìn)行。

  ■開發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議

  往往有失公正

  所謂格式條款合同,又稱格式合同,它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的,并由不特定的第三人所接受的,具有完整性和定型化的合同條款。

  格式條款合同的特征是:(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。(4)在格式條款合同中,條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢(shì)地位。由于雙方地位差異,合同條款容易顯失公平。

  ■購房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)

  有權(quán)伸張合法權(quán)益

  我國《合同法》第39條明確規(guī)定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說明。因此,購房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時(shí),有權(quán)要求賣方對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行解釋說明。

  《合同法》第41條規(guī)定:當(dāng)對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議時(shí),應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋,對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下,提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢(shì)地位。因此,在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),購房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,對(duì)補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充,充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開發(fā)商以單方名義制訂并要求購房者無條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議,在法律上都是無效的。

  ■制定補(bǔ)充協(xié)議

  應(yīng)遵循三條原則

  商品房購賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整,也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個(gè)原則進(jìn)行:

  一是細(xì)致:包括三方面內(nèi)容,頭先將整個(gè)交易的全過程,包括合同簽訂、履行的全過程,其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;較后是對(duì)可能產(chǎn)生爭議的地方,包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。

  二是違約責(zé)任:訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng),每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任,每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。

  三是舉證責(zé)任:購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán),在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù),如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法,是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的,所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法,規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任,以此來保護(hù)購房者利益。

  簽署補(bǔ)充協(xié)議的雙方應(yīng)熟知房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)和法律規(guī)定,還要了解一些該物業(yè)的基本情況和特點(diǎn),明確自己應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利和承擔(dān)哪些義務(wù)。因此,建議雙方較好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)法律人士對(duì)合同進(jìn)行審查,提供咨詢意見。

  北京市仲裁委員會(huì)仲裁員 陳文

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