一、開發(fā)商惡意欺詐，購房人可獲雙倍賠償。

商品房購賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害購房人的事件屢有發(fā)生。為有效遏制和制裁惡意違約、欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全的行為，較高人民法院于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中明確，開發(fā)商具有下列行為之一的，購房人可要求雙倍賠償：

1、商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、因意見不一而簽約失敗，定金應(yīng)退。

在商品房交易中，購賣雙方常因?qū)贤哪承l款意見不一而導(dǎo)致簽約失敗。此時開發(fā)商往往拒不交還定金。為維護(hù)購房人合法權(quán)益，《解釋》規(guī)定，簽訂商品房購賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購受人。

三、銷售廣告可以視為合同內(nèi)容

不少購房人是受商品房銷售廣告的吸引去購了房，結(jié)果因現(xiàn)房與廣告宣傳的相差甚遠(yuǎn)而引發(fā)糾紛，在維權(quán)過程中又往往因未將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同而失敗。為此，《解釋》明確規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但具備如下條件的，應(yīng)當(dāng)視為要約：1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾；2、此說明和允諾具體確定；3、對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

對符合上述條件的說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

四、不能如期取得房產(chǎn)證可要求賠償

因開發(fā)商的原因?qū)е沦彿咳瞬荒苋缙谵k理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮。為了維護(hù)購房人的合法權(quán)益，《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內(nèi)，購受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。購房人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。

五、購預(yù)售商品房按套內(nèi)建筑面積付款

建筑面積、套內(nèi)建筑面積雖然只有兩字之差，但落實到購房賣房這一事項上卻相差許多。不少購房人為這兩個詞語的差別大傷腦筋，購房面積想算明白不容易，還常為不明不白的公攤面積弄得花了不少冤枉錢。從今年12月1日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，預(yù)售商品住宅，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價。所謂套內(nèi)建筑面積，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體建筑面積和陽臺建筑面積三部分組成。采用套內(nèi)建筑面積計價，使購房人對所購購的房屋面積直觀和透明，可以有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

六、確立商品住宅共用建筑面積分?jǐn)偣局贫?

公攤面積不公平，不公開，致使房屋面積縮水，是困擾購房人的一大頑癥?！掇k法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和共用建筑面積分?jǐn)偳闆r。公示分?jǐn)偟膬?nèi)容有：被分?jǐn)偛课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偟纳唐贩康拿Q、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偛课?。這樣購房人對于購購的房屋所分?jǐn)偛课灰约懊娣e多少就一清二楚了，可以有效地減少由于面積縮水而引起的糾紛。

七、變更規(guī)劃需經(jīng)所有購房人同意

規(guī)劃中的綠地蓋上了小樓，窗外的公園變成了車庫……類似因預(yù)售商品房建設(shè)過程中規(guī)劃變更問題引發(fā)的糾紛較多，不同程度地存在著侵害購房人權(quán)益的現(xiàn)象?！掇k法》第四十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書面征得受影響的購房人同意，并經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給購房人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。

　　八、物業(yè)管理服務(wù)有了新標(biāo)準(zhǔn)

本市新修訂的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》于12月1日起實施?！稑?biāo)準(zhǔn)》除增加了對物業(yè)管理企業(yè)處置突發(fā)公共事件的要求外，對目前在物業(yè)服務(wù)中糾紛較多的停車問題也做了明確規(guī)定。

新的《標(biāo)準(zhǔn)》，既是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標(biāo)準(zhǔn)，也是政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主們有據(jù)可查，可以向有關(guān)部門投訴，也可以更換物管企業(yè)，以保證自己得到應(yīng)有的服務(wù)。

九、管家換不換，全體業(yè)主說了算

有些地區(qū)的業(yè)主委員會，不按國家規(guī)定，拋開全體業(yè)主以“主人”自居，隨意動用小區(qū)維修基金，自己就決定更換物業(yè)管理企業(yè)，使廣大業(yè)主的權(quán)益受到侵害。今年出臺的《物業(yè)管理條例》明確將共有財產(chǎn)的管理權(quán)及重要事項的決定權(quán)，如制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等，交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會，即必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會，來實施業(yè)主大會的決議。

十、商品房測繪實行市場化

商品房面積測繪結(jié)果不透明，購房人查詢面積實測技術(shù)報告難的情況由來已久。為改變這種狀況，本市決定商品房測繪實行市場化。

《辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售前和竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托有資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行測繪。商品房竣工后的共用建筑面積分?jǐn)偟膶崪y，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向測繪機構(gòu)提供在預(yù)售時已公示的分?jǐn)傉f明。測繪機構(gòu)要按國家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行實測，并對測繪成果質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。再有面積糾紛發(fā)生，購房人可自選測繪隊對自家房屋面積進(jìn)行重測?！掇k法》同時規(guī)定：購房人查詢面積實測技術(shù)報告書，房地產(chǎn)開發(fā)商不得拒絕。（本刊編輯部）

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