分期支付頭付款既可以減少頭付壓力，又可以節(jié)約銀行利息，但這種房子在沒有支付完頭付前，由于沒有產權證，則有可能被開發(fā)商再次抵押，便宜和風險到底要哪個，近日寶星園推出的“頭付分期”方式購房，就對購房人提出了這樣的提問。

　　■便宜：三年的利息＋小的頭付壓力

　　業(yè)內人士介紹，有關部門近期強調了頭付款不能低于房屋總價款的20%，因此開發(fā)商通過先墊付一部分頭付款而后得到購房人在銀行的按揭全款入賬的“路子”越來越難走通；頭付分期目前還較少有開發(fā)商采用，相關政策也對這種方式沒有禁止性規(guī)定。

　　寶星園即是后一種情況。即簽約后分3年付清頭付款，3年期滿后再去銀行辦理按揭貸款。此次參與“頭付分期”方式售房房屋的全為現(xiàn)房帶精裝，購房人可以直接入住。與寶星園簽訂合同后，購房人需要交納保證金作為履行“頭付分期”方案的保證，如購房人三年期滿簽訂購房合同，該保證金轉為購房款，否則，開發(fā)商不予退還。據悉，200平方米以下保證金為5萬元，200平方米以上保證金為6萬元，躍層保證金為8萬元。

　　該項目銷售總監(jiān)王怡群告訴記者，由于購房人在3年之內不用向銀行按揭貸款，免除了銀行利息，對于購房人來說有著很大的優(yōu)惠。而購房人3年之后才開始繳納月供，到時購房人還可選擇是購還是出租投資。

　　■風險：房產可能被抵押開發(fā)商也可能卷款

　　中國農業(yè)銀行北京分行張先生告訴記者，目前金融政策并沒有這方面的禁止性規(guī)定。張先生認為，如果開發(fā)商愿意把客戶的還款風險分擔到自己身上，并得到貸款銀行的同意，“頭付分期”這種營銷方式是基本可行的。此外他認為，客戶選擇這種“頭付分期”的方式購購住房還是劃算的，因

　　為這只對開發(fā)商自身回款有壓力，對客戶來說，風險主要有：交納年頭付款加上保證金總金額約10萬元左右的房款后，因此期間不能辦理產權證，一旦開發(fā)商抵押房產又無法還銀行貸款可能把房產拍賣。這時，購房人的房款不好追回。但一般情況下，這種風險發(fā)生的概率很低，而且即使是交納購房全款的一些樓盤，購房人在未把產權證辦理到手之前也面臨同樣風險。另外一種風險則是開發(fā)商有可能卷款。

　　■頭付分期房劃不劃算？賬要算清楚

　　有業(yè)內人士認為，寶星園的做法不過是已經被有關部門所禁止采用的“以租代售”售房方式的翻版而已。他告訴記者，以租代售的付款方式現(xiàn)在被較少的現(xiàn)房項目所采用。具體模式就是：初期客戶以租賃的方式使用該房屋，在約定的期限到期后，客戶如決定購購該處房屋，先前交付的租金轉為購房款；如不購購，雙方維持或解除租賃關系。而寶星園推出的“頭付分期”在很大程度上就與此類似。

　　寶星園銷售總監(jiān)王怡群則否認涉嫌“以租代售”。“以租代售”方式的租金相對于普通租賃市場價格要高出很多，而“頭付分期”方式中的部分頭付款卻遠低于普通租賃市場價格。

　　購房人在購購頭付分期房時，開發(fā)商要求購房人交納保證金作為履行“頭付分期”方案的保證，如購房人三年期滿簽訂貸款合同開始辦理按揭，該保證金轉為購房款，否則開發(fā)商不予退還。一套100萬元的房子，頭付20萬元，分3年付，一年支付的頭付款為6.6萬元，加上5萬元保證金，年支付的款項為11.6萬元。這筆款項比一般情況下購購同等價格的房子交頭付款少付8.4萬元。同時，購頭付分期房暫時先不必與開發(fā)商簽約辦理房屋貸款，三年后交清頭付款后再向銀行辦理80萬元房款的貸款。這樣等于延遲辦理三年貸款，根據目前的貸款規(guī)定，向銀行借貸80萬元的房屋抵押貸款，三年期的年利率為5.49%，到三年期滿后要付出的利息約為13.2萬元。加上房子7000元/月左右的租價，一年的租金在8.4萬元。購購這樣的房子大約可以得到約20萬元的實惠。

　　■律師提醒注意開發(fā)商實力是關鍵

　　北京律師協(xié)會房地產專業(yè)委員會委員鄧律師認為，“頭付分期”是開發(fā)商促銷的一種手段。從房屋購賣關系來看，頭付款應由購受人支付。但是，如果開發(fā)商愿意為業(yè)主先期墊付，法律是不禁止的。開發(fā)商代墊頭付款，尤其是業(yè)主在三年以后才簽訂《貸款合同》，也就是說，三年以后銀行貸款才能打到開發(fā)商賬上，這樣長的回款期限可能會影響開發(fā)商的開發(fā)進度和后續(xù)開發(fā)能力。但項目為現(xiàn)房，對購房人來講，則存在的風險很小。

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