比如有的認(rèn)購(gòu)書中這樣規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在15日內(nèi)與賣方簽訂購(gòu)房合同，否則定金不予退還。”很多購(gòu)房人簡(jiǎn)單地認(rèn)為，我到時(shí)過來(lái)簽約就是了，但實(shí)際上，合同的簽訂并不僅僅是簽名，而是涉及諸多條款的談判。本來(lái)談判雙方的地位是平等的，如果就某一條款達(dá)不成一致意見，可以不簽合同。但在有前述認(rèn)購(gòu)條款的情況下，開發(fā)商往往會(huì)以認(rèn)購(gòu)方拒簽合同為由，采取沒收定金的方式相威脅，認(rèn)購(gòu)方被逼無(wú)奈，只能接受含有不平等條款的合約。

　　◆重視認(rèn)購(gòu)　早請(qǐng)律師

　　通常在具體的實(shí)務(wù)操作過程中，購(gòu)房者經(jīng)常是在認(rèn)購(gòu)之后才去找律師，因?yàn)楹贤呀?jīng)簽不下去了。從收費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，相比認(rèn)購(gòu)之前就請(qǐng)律師，盡管律師服務(wù)少了一個(gè)環(huán)節(jié)，但收費(fèi)反而要更高，因?yàn)橐粋€(gè)不利的認(rèn)購(gòu)書會(huì)大大增加簽約的難度。所以說(shuō)，謹(jǐn)慎理性的認(rèn)購(gòu)是成功簽約的一半，購(gòu)房者一定要像重視合同一樣重視認(rèn)購(gòu)。

　　◆簽認(rèn)購(gòu)并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟

　　如果條件允許，可以不簽認(rèn)購(gòu)而直接簽合同。這樣做的好處在于，在與開發(fā)商的談判中不至于因?yàn)槎ń鸬膯栴}而使自己處于被動(dòng)的地位，可以從容地與開發(fā)商談判。但多數(shù)開發(fā)商不會(huì)同意這樣的要求，從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，簽了認(rèn)購(gòu)合同就算成功了一半。簽《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》相當(dāng)于是一種預(yù)約，可以避免客戶因?yàn)楹贤贫ǖ难诱`而流失；還可以給雙方當(dāng)事人一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì)，在緩沖期內(nèi)，退房違約的損失也相對(duì)減少。即使有時(shí)候，依照法律規(guī)定應(yīng)無(wú)條件返還定金，開發(fā)商也往往設(shè)置種種障礙，增加認(rèn)購(gòu)方索回定金的成本，從而使購(gòu)房者放棄這樣的想法。

　　購(gòu)房者如果想直接簽合同，應(yīng)該注意如下問題：1、不能是熱銷樓盤，對(duì)于熱銷樓盤，如果不交定金，房子往往留不??；2、將談判內(nèi)容事先準(zhǔn)備充分，從而節(jié)省談判時(shí)間，拖得越久越不利。

　　◆簽認(rèn)購(gòu)　別圖省事

　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容較好在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)加以明確：

　　1、有的銷售方會(huì)口頭同意一旦購(gòu)房者不購(gòu)房時(shí)房產(chǎn)商將返還購(gòu)房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時(shí)卻全部否定，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定；

　　2、購(gòu)房者較好在簽訂正式合同時(shí)，對(duì)因合同的某些條款無(wú)法與房產(chǎn)商達(dá)到一致時(shí)的處理方式也以書面的形式加以約定；

　　3、有的開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，就要求購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，購(gòu)房者應(yīng)該要求在認(rèn)購(gòu)書中明確物業(yè)管理公司及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、有些開發(fā)商在沒有取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，之后由于房產(chǎn)漲價(jià)就主張預(yù)購(gòu)無(wú)效，再以更高的價(jià)格出售給他人。為避免發(fā)生類似情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售許可證號(hào)在認(rèn)購(gòu)書中寫清楚。

　　◆認(rèn)購(gòu)書什么樣

　　認(rèn)購(gòu)書要產(chǎn)生合同效力，頭先應(yīng)當(dāng)符合合同法的要求，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確，應(yīng)當(dāng)對(duì)正式購(gòu)賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行約定；反之認(rèn)購(gòu)書中雙方訂約的權(quán)利義務(wù)將無(wú)法行使和履行。認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1、所認(rèn)購(gòu)物業(yè)的基本情況；

　　2、房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等；

　　3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；

　　4、認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金額度、帳戶等；

　　一份認(rèn)購(gòu)書只要具備上述條款，則能夠成立，否則極可能被認(rèn)定類似意向書一類的無(wú)約束力的文件。在簽訂完認(rèn)購(gòu)書后，開發(fā)商還應(yīng)該給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房人明確細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其內(nèi)容，才能順利簽訂購(gòu)房協(xié)議，《簽約須知》可以幫助購(gòu)房者明確簽約地點(diǎn)、應(yīng)帶的證件等情況，或者購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明。交納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。

　　◆違約了，該怎么罰?

　　1、如果購(gòu)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬購(gòu)方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

　　2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購(gòu)方履約后，可抵作房款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

　　3、如果雙方都不存在上述項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還購(gòu)方。

　　4、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，購(gòu)方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

　　綜上所述，在簽訂認(rèn)購(gòu)書之前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。購(gòu)房者還應(yīng)問清楚房屋建筑施工的進(jìn)展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。在此基礎(chǔ)上，購(gòu)房者可簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納定金或預(yù)付款。

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