裝修款與購(gòu)房款分離

　　1996年12月12日，陳某（化名）購(gòu)購(gòu)了一德東路一德花園的一個(gè)面積8.55平方米的商鋪，在《房地產(chǎn)預(yù)售契約》中，與其開(kāi)發(fā)商廣源公司約定該鋪位的成交價(jià)格約為129330元，開(kāi)發(fā)商須在1998年2月28日前將該物業(yè)交付陳某使用，在其后的90天內(nèi)，發(fā)展商須協(xié)同陳某辦理該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)。另外，陳某還與廣源公司簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》：陳某同意將該房地產(chǎn)的裝修工程委托經(jīng)銷商負(fù)責(zé)處理（裝修工程委托協(xié)議另訂，裝修工程款由陳某負(fù)責(zé)）。

　　同日，陳某又與幸福公司簽訂《一德花園商鋪裝修工程委托協(xié)議》，訂明：陳某認(rèn)購(gòu)一德花園層175號(hào)商鋪，建筑面積8.55平方米，樓款129330元，裝修工程款86220元，兩項(xiàng)合計(jì)215551元，交付日期按陳某與廣源公司簽署的商品房契約規(guī)定的時(shí)間交付，違約責(zé)任也按陳某與該公司簽署的補(bǔ)充契約所規(guī)定的辦法處理。商場(chǎng)裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備項(xiàng)目包括：大門、外墻、內(nèi)墻、天花、地臺(tái)、間隔、衛(wèi)生間、供電、電話、電梯、消防、空調(diào)、照明、停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)等等。這些協(xié)議簽訂后，陳某共支付款項(xiàng)231938元。其中廣源公司的購(gòu)房款139163元，幸福公司的裝修款92775元。1998年7月27日，廣源公司將商鋪交于陳某使用，但遲遲未按約定為其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)。為此，陳某向越秀區(qū)人民法院提出訴訟，該院于2003年12月底作出裁決，稱廣源公司應(yīng)按照139163元的購(gòu)房款總額為基數(shù)支付一定標(biāo)準(zhǔn)的違約金給陳某。

　　裝修款是否屬于購(gòu)房款

　　對(duì)于越秀區(qū)法院的裁決，陳某有異議，他的理由是：法院沒(méi)有將裝修款認(rèn)定為購(gòu)房款，屬于認(rèn)定事實(shí)方面的錯(cuò)誤；裝修合同從形式上看是裝修合同，但從合同約定的內(nèi)容來(lái)看是屬于公用部分的，也即從實(shí)質(zhì)上看裝修款屬購(gòu)房款的一部分。為此，他向廣州市中級(jí)人民法院提出了上訴，該院于2004年4月27日作出了裁決。該院認(rèn)為，作為售房方，廣源公司在交付商鋪后未能按《契約》確定的期限為購(gòu)房人陳某辦理所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)辦證和延遲辦證的違約責(zé)任。而本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于裝修款是否屬于購(gòu)房款，法院認(rèn)為，按照房地產(chǎn)的交易習(xí)慣和售房合同的目的，大廈商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者、銷售者應(yīng)該為購(gòu)購(gòu)商鋪的購(gòu)房人提供實(shí)際營(yíng)業(yè)所需的各項(xiàng)條件，包括商場(chǎng)整體的大門、外墻、衛(wèi)生間、水、電、消防、照明等一系列基本裝修及設(shè)備，購(gòu)房人應(yīng)在購(gòu)房款中對(duì)此付出對(duì)價(jià)。在此案中，廣源公司通過(guò)分別簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》和《一德花園商鋪裝修工程委托協(xié)議》，將上述必備條件分割出來(lái)作為裝修內(nèi)容向購(gòu)房人收取裝修費(fèi)、系人為割裂購(gòu)房款，并不影響其購(gòu)房款的法律性質(zhì)。為此該院判決廣源公司在判決達(dá)之日起10日內(nèi)，將2001年11月3日起至判決達(dá)之日止的遲延辦理房地產(chǎn)證違約金（以陳某已付房款231938元為基數(shù)，參照人行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)）一次性支付給陳某。

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