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案例分析:“補充協(xié)議”套牢購房者 當(dāng)心細(xì)節(jié)隱患

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1089 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
案情回放

 ?。玻埃埃茨辏对拢跄晨粗辛宋挥诔鞘形髂戏较蛘谛藿ǖ囊惶幓▓@小區(qū),在開發(fā)商提供的規(guī)劃資料中,小區(qū)有一個巨大的花木草坪的花園。從開發(fā)商的宣傳資料上看,王某選中的那套房距草坪較近,窗外的景觀也格外美麗。在得到開發(fā)商肯定修建草坪的答復(fù)后,王某爽快地簽訂了商品房購賣合同。幾天后,開發(fā)商通知王某去協(xié)商簽訂補充合同。因為主合同簽訂得很順利,請教內(nèi)行也說沒有什么問題,王某與開發(fā)商的補充協(xié)議也就簽訂得非常爽快。但是,問題還是在一年之后出現(xiàn)了。今年四月,房屋竣工尚未入住的時候,王某再到工地上時發(fā)現(xiàn)小區(qū)的圍墻南北方向被拆開,一條寬闊的道路正在施工——原來小區(qū)草坪的位置是一條市政路,整個小區(qū)硬生生地被這條路一分為二!住房窗戶望出去的優(yōu)美的環(huán)境不但沒有了,反而平添了不盡的交通嘈雜。王某大為憤怒,找到開發(fā)商以開發(fā)商違約為由,要求解除合同追究違約責(zé)任。然而開發(fā)商拿出與王某簽訂的補充協(xié)議,其中一條顯示:如因政府規(guī)劃的原因出現(xiàn)的變化,甲方(即開發(fā)商)不承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商解釋說:在這里修路是政府的規(guī)劃,企業(yè)無法抗衡。當(dāng)初簽訂補充協(xié)議時已明確告訴了王某,也得到了王某的同意……

  律師說法

  本案中,主合同沒有什么問題,但是補充協(xié)議的“政府規(guī)劃原因”則大為可疑。如果說開發(fā)商事先不知道政府的規(guī)劃,顯然是騙人的鬼話,這個世界沒有不了解規(guī)劃就亂建房亂撒錢的傻瓜。后來的事實也證明開發(fā)商知悉此規(guī)劃,之所以特意通知消費者去簽補充協(xié)議,明擺著是想套牢消費者。而且,補充協(xié)議上的“因政府規(guī)劃的原因”語焉不詳,消費者弄不清楚什么意思;較重要的是,消費者沒法預(yù)見到“政府規(guī)劃”的具體內(nèi)容,也就無從判斷其風(fēng)險。

  律師結(jié)論

  《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定:經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知購受人。購受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計變化以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購受人的,購受人有權(quán)退房;購受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。結(jié)合本案的具體情況,律師認(rèn)為:王某有權(quán)退房。

  當(dāng)心補充協(xié)議的細(xì)節(jié)隱患

  商品房購賣合同如今已經(jīng)規(guī)范,在格式合同上開發(fā)商已經(jīng)玩不出什么花樣。但是,商品房購賣主合同簽訂以后,開發(fā)商往往會通知消費者簽訂一些補充協(xié)議。從我們接觸的案例來看,合同問題一般多出在補充協(xié)議上,消協(xié)也把這種因補充協(xié)議而起的糾紛列為合同陷阱的重要類型。

  在法律上,補充協(xié)議一旦簽訂就具有和主合同同等的法律效力。但是很多消費者并不清楚,一廂情愿地以為主合同既定,補充協(xié)議也該沒有問題。

  簽訂補充協(xié)議的時候,有關(guān)的細(xì)枝末節(jié)一般都是開發(fā)商提出的,普通消費者既沒有提出細(xì)節(jié)的能力,也沒有辨別這些細(xì)節(jié)風(fēng)險的能力。因此消費者在簽訂補充協(xié)議的時候,要比簽訂主合同更加小心,較好有專業(yè)人士陪同,代為參謀。

  合同處方

  診人:李先生 病歷號:2005004

  病癥一:合同第14條規(guī)定:“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。如有變化以實際交付的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)?!?p>

  診斷意見:購受人在購房時,往往忽略合同對所購房屋的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定,一般都是出賣人拿出格式合同的附件讓購受人簽字確認(rèn),購受人一般基于購的是清水房的心理,也不會過多研究合同關(guān)于這方面的約定。直到接收房屋時,購受人才會仔細(xì)查看自己購的商品房,卻發(fā)現(xiàn)很多地方的裝修及設(shè)備安裝不符合要求,如水、電、氣、光纖等達不到基本的要求,此時提出開發(fā)商就會說這符合交房的條件,并有合同為證。而國家對商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定又相對較少且不很明確,出現(xiàn)爭議對購房者往往不利。

  建議修改:“出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件)的標(biāo)準(zhǔn)。達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,購受人有權(quán)要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。裝飾、設(shè)備差價以工程造價管理部門核定的為準(zhǔn)?!?p>

  病候二:本合同第15條規(guī)定:“如因出賣人的責(zé)任,購受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,購受人不退房,每逾期一日,出賣人按購受人已付房款的萬分之一支付違約金?!?p>

  診斷意見:購購者簽訂商品房購賣合同的主要目的是取得房屋的產(chǎn)權(quán),如因出賣人的原因而使購房者不能取得房屋產(chǎn)權(quán),就不能實現(xiàn)合同目的,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,購房者有解除合同的權(quán)利。而在本合同中,開發(fā)商提供的合同內(nèi)容規(guī)定購受人不能退房,也就是要求購房者明確放棄解除合同的權(quán)利,從而置購房者于完全不利的法律處境。

  建議修改:購賣雙方應(yīng)達成補充協(xié)議,注明“購受人有權(quán)選擇退房”,保留了購房者解除合同的權(quán)利。

  醫(yī)師:英濟律師事務(wù)所律師

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