?。吩拢常叭蘸停吩拢常比?，是位于宏濟(jì)新路２號的蜀光新城交房的日子。但興沖沖揣著錢前去驗(yàn)房的業(yè)主到場后卻很是郁悶：樓書上漂亮的標(biāo)志性花園居然大部分堆著泥土，空余部分只栽了兩棵掛著枯葉的樹子；小區(qū)外的兩堵臟兮兮的圍墻還沒有拆；小區(qū)內(nèi)，找不到應(yīng)有的門衛(wèi)室；樓書上標(biāo)注的兩個(gè)自行車棚一個(gè)沒架棚，另一個(gè)還堆著建筑垃圾！在部分業(yè)主驗(yàn)房后，各種各樣的問題陸續(xù)呈現(xiàn)在面前，業(yè)主們憤怒了，撥通本報(bào)樓市新聞熱線記者隨即展開調(diào)查?！　?p>　　·記者調(diào)查·

　　新房子問題多

　　開發(fā)商要求每戶住戶在交納天然氣費(fèi)、一戶一表費(fèi)、房屋維修基金等七八千元后，才發(fā)給鑰匙并陪同驗(yàn)房。眾多業(yè)主紛紛以“房屋驗(yàn)收合格才該交錢”為由予以拒絕，僅有部分業(yè)主因時(shí)間緊，被迫交了錢拿到了鑰匙。等到這些業(yè)主驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子問題很多：某戶天花板浸水，某戶臥室的幾個(gè)角度竟為９５度左右，某戶墻壁有裂紋，紅外光線監(jiān)控更是“空了吹”，連進(jìn)門通話器也無法用。

　　蜀光新城《產(chǎn)品使用說明書》（以下簡稱《說明書》）上第七條第２款第１條外立面及樓梯間公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)注明：陽臺(tái)設(shè)鐵花欄桿，外墻體設(shè)隔熱保溫層?，F(xiàn)在驗(yàn)房后的情況是，整個(gè)項(xiàng)目的２樓住戶均沒有安裝鐵花欄桿，而是實(shí)體墻體，影響了室內(nèi)采光；保溫層也設(shè)在了內(nèi)墻體，為了防潮，業(yè)主還得在墻面包裹一層皮紙和的確良布，增大了業(yè)主的開支。以３幢１單元羅先生家為例，３面墻體，至少需耗資上千元。而在《說明書》第７條第３款的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)注明，住宅強(qiáng)電有兩種標(biāo)準(zhǔn)，套二躍層和套三平層的住戶為１５安～６０安的電容量，其余住戶是１０安～４０安的電表容量。而這一許諾又成為了泡影，所有住戶家中的電表均為１０安～４０安的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)滿心期望通過協(xié)商合理解決問題的部分業(yè)主就此事找開發(fā)商協(xié)商時(shí)，只得到了李姓銷售人員“電表只是小問題，換了就是嘛”的簡單回答，該工作人員更是“理直氣壯”地對業(yè)主說“要是你不滿意就退房”。

　　開發(fā)商未拿到驗(yàn)收備案書

　　這樣的房子如何能經(jīng)過驗(yàn)收？兩天來，百余名業(yè)主紛紛找到開發(fā)商，要求看質(zhì)檢部門出具的驗(yàn)收合格報(bào)告。８月１日上午，有兩位業(yè)主親自來到八寶街１１１號的建委，對蜀光的質(zhì)檢驗(yàn)收等相關(guān)情況進(jìn)行了查詢，得知蜀光新城到現(xiàn)在并沒有拿到規(guī)劃驗(yàn)收合格書，而建委的相關(guān)人員告訴他們，開發(fā)商較重要的是要拿到一份由諸多部門發(fā)放的《四川省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書》，有了此備案書才能辦理產(chǎn)權(quán)等相關(guān)事宜，蜀光新城的開發(fā)商還未有此備案。對于開發(fā)商是否可以交房，建委的人說還是要以合同為據(jù)。而當(dāng)初業(yè)主在合同中確實(shí)無一例外地、別無選擇地接受了交房條件選項(xiàng)中的條：商品房質(zhì)量驗(yàn)收合格（開發(fā)商并沒具體說明是由誰，以什么標(biāo)準(zhǔn)來驗(yàn)收），業(yè)主現(xiàn)在感到有些被動(dòng)。

　　·開發(fā)商回應(yīng)·

　　質(zhì)檢報(bào)告已經(jīng)備案了

　　記者昨日上午來到蜀光新城銷售部，找到了現(xiàn)場負(fù)責(zé)人。面對業(yè)主提出的各種問題，該負(fù)責(zé)人的說法是這樣的：“關(guān)于隔熱保溫層的問題，根據(jù)國家明文規(guī)定，有外墻外側(cè)和內(nèi)側(cè)兩種標(biāo)準(zhǔn)，我們是設(shè)置在內(nèi)層的。２樓沒有鐵花欄桿，我們是嚴(yán)格按施工圖施工的，圖上２樓就沒有。”當(dāng)記者指著《說明書》上的該條款問其是怎么回事時(shí)，負(fù)責(zé)人回答：“施工圖是通過相關(guān)單位審批的，這不關(guān)我們的事。”

　　而記者又相繼就業(yè)主提出的景觀、漏水、裂縫等問題向其提問時(shí)，負(fù)責(zé)人顯出了一絲無奈：“前兩天下大雨頂樓有些滲水，我覺得是正?，F(xiàn)象啊。當(dāng)初說的就是在門口種樹，現(xiàn)在門口不是樹是什么？我們房子是去年１２月修好的，到現(xiàn)在墻面有一些裂痕也很正常。”在漏水和裂縫的問題上，負(fù)責(zé)人顯然十分注意措辭，執(zhí)意認(rèn)為業(yè)主的說法有誤，而當(dāng)記者提出想讓其帶著去房內(nèi)親自看一下時(shí)，他卻婉拒了。記者在現(xiàn)場看到，刻有“蜀光新城”幾個(gè)大字的小區(qū)標(biāo)志所在的綠地僅有的、栽著的兩棵標(biāo)志性樹子掉光了葉子，泥地上鋪了一層薄薄的草坪（不是栽的，不知能管多久），旁邊堆著不少塑料盆裝的小花，由此可見，該負(fù)責(zé)人的說法顯然有些牽強(qiáng)。

　　對于業(yè)主從建委處得到的回答，該負(fù)責(zé)人說：“質(zhì)檢報(bào)告我們已經(jīng)備案了，現(xiàn)在都在網(wǎng)上，下一步我們將辦理綜合評估，這樣才能辦大產(chǎn)權(quán)。”“就這些問題我已經(jīng)多次向業(yè)主解釋過，但他們都不理解。我只能說，他們再要鬧下去，我只能勸其退房，把錢還給他們算了?！薄拔覀兘^不會(huì)賠償違約金，因?yàn)槲覀兌际前凑粘绦蚝鸵?guī)定來走的，如果業(yè)主要打官司，我們奉陪到底。”此時(shí)在銷售處，記者看到仍有一些業(yè)主在對自己房子出現(xiàn)的各種問題咨詢銷售人員，劉經(jīng)理的態(tài)度很好，但言語中還是顯示出了無奈。

　　·業(yè)主討說法·

　　業(yè)主：未達(dá)交房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)賠償

　　雖然開發(fā)商已按業(yè)主的要求，把“一個(gè)月內(nèi)完善配套設(shè)置”的承諾張貼出來，但是房屋質(zhì)量問題及配套設(shè)置不到位的問題已經(jīng)存在，且耽誤了業(yè)主收房。原準(zhǔn)備在十月底舉行婚禮的楊先生已失望地表示，因?yàn)榉孔觾?nèi)部需要整改，只好把婚期推遲一個(gè)月，“幸好還沒有通知親朋，但訂了的酒席又要變，很麻煩也很讓我頭痛?！贝送猓€表示，雖然開發(fā)商承諾讓建筑單位為他彌補(bǔ)戶內(nèi)的一些“問題地點(diǎn)”，但這影響了他收房，開發(fā)商是不是該承擔(dān)沒按時(shí)交房的違約責(zé)任呢？

　　大部分業(yè)主因沒有交錢，還無法進(jìn)入房內(nèi)驗(yàn)收。但這些業(yè)主稱，就算自己的房子沒有問題，且開發(fā)商推遲一個(gè)月栽好樹子、修好車棚、通上光纖都不會(huì)影響自己的生活，但其在配套設(shè)施上的拖延工期也應(yīng)視為失約，應(yīng)按“未按時(shí)交房”的標(biāo)準(zhǔn)支付業(yè)主違約金。

　　此外，林青（化名）等業(yè)主還表示，小區(qū)的綠化很讓人失望，因?yàn)楹贤衔疵鞔_綠化的標(biāo)準(zhǔn)，看著別人小區(qū)的大樹，再看看自己小區(qū)門前的幾棵小樹，覺得很心寒。

　　·律師說法·

　　開發(fā)商違約應(yīng)賠償

　　蜀光新城和業(yè)主簽訂的商品房合同條款上注明，出賣人應(yīng)當(dāng)在２００５年７月３１日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房驗(yàn)收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付購受人使用。

　　據(jù)泰和泰律師事務(wù)所的劉乾峰律師介紹，開發(fā)商選擇的該項(xiàng)條款限制十分嚴(yán)格，不僅要符合單項(xiàng)驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，而且要各個(gè)方面符合國家關(guān)于房屋經(jīng)營各方面強(qiáng)制性的規(guī)定，其中包括購房者對房屋質(zhì)量提出異議，導(dǎo)致交房時(shí)間延遲，已經(jīng)屬于違約，蜀光新城開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任。而且根據(jù)該條款，該開發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)任何與合同不符的責(zé)任，其中電表、鐵花欄桿與合同不符的情況都屬于開發(fā)商的違約行為，也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　而開發(fā)商提出“再有意見就退房”顯然無理，這樣業(yè)主還要承擔(dān)違約責(zé)任。這起糾紛較關(guān)鍵就在于開發(fā)商房屋質(zhì)量引起購房者異議，影響了購房者正常使用時(shí)間。事實(shí)上，根據(jù)雙方簽訂的合同，應(yīng)該做出整改，并在延遲期內(nèi)履行賠償。

　　·律師提醒·

　　驗(yàn)收時(shí)要看清合同約定

　　根據(jù)泰和泰律師事務(wù)所的劉律師介紹，購房者在驗(yàn)收房屋時(shí)頭先要看合同有關(guān)交房條件的約定，一般可能有以下幾種情況：單項(xiàng)驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、驗(yàn)收合格。前兩種情況開發(fā)商只需出示有關(guān)主管部門的合格證明就符合交房條件，購房者必須接收房屋，如應(yīng)購房者不接收而導(dǎo)致交房延遲，開發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　而較后一種情況，開發(fā)商除需取得有關(guān)主管部門驗(yàn)收合格的證明外，還應(yīng)符合國家關(guān)于房屋經(jīng)營各方面的強(qiáng)制性規(guī)定，否則導(dǎo)致交房延遲，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任。

　　其次，開發(fā)商有義務(wù)出示房屋符合交房條件的有關(guān)房屋驗(yàn)收合格證明文件，而這項(xiàng)證明蜀光新城也并未親自向業(yè)主出示。

　　較后，要區(qū)分開發(fā)商延遲交房的違約責(zé)任和房屋維修責(zé)任。不符合交房條件，購房者可以拒收房屋；符合交房條件，但存在質(zhì)量瑕疵，購房者在接收房屋的同時(shí)要提出書面質(zhì)量異議，要求開發(fā)商維修整改。記者陳佩佩李豫龍為您報(bào)道

　　·相關(guān)鏈接·

　　驗(yàn)收房屋需要注意什么？

　?。保畱?yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房后辦手續(xù)

　　辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓購家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

　　對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；

　　、核對購賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

　　第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

　　第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；

　　第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；

　　第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

　　２．記得索要“兩書一表”

　　業(yè)主收房時(shí)須注意向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。其中，尤其應(yīng)該注意索要《竣工驗(yàn)收備案表》，而且不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

　?。常烌?yàn)收單前先簽《物業(yè)管理公約》

　　在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

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