專家認為，合同期滿、對方違約、協(xié)商一致等情況下物管公司是可以合法退出的

　　2006年1月10日，由廣州市物業(yè)管理協(xié)會、羊城晚報社主辦的“物管公司是否有權(quán)撤出小區(qū)？”的物管沙龍在粵電廣場召開。

　　隨著廣州市上世紀八九十年代建成的樓盤開始大規(guī)模進入大、中修期，一些規(guī)模小、設備多的樓盤的物業(yè)，由于管理公司的經(jīng)營狀況多數(shù)已經(jīng)處于入不敷出的狀態(tài)，業(yè)主對物管公司的增加物管費用的建議又堅決反對，現(xiàn)在已經(jīng)有不少樓盤的物業(yè)管理公司已經(jīng)或者正在醞釀退出小區(qū)的管理服務的行動。

　　由此而產(chǎn)生的糾紛于是紛至沓來，不少市民認為，當初樓盤新入伙時物業(yè)管理公司是爭著進小區(qū)，現(xiàn)在問題出現(xiàn)了，個個就卷鋪蓋走人，實在是沒有道理。有一些 律師也指出，正是因為這個原因，當初不少物管公司起草的委托管理合同對于退出等相關條款，有的是非常含糊，有的甚至是根本沒有，從而導致了如今在退出過程中產(chǎn)生的不少糾紛。

　　針對這種狀況，廣州市知名物業(yè)管理公司相關負責人、相關律師、業(yè)主委員會代表等對物管是否有權(quán)自動撤離小區(qū)進行了探討。與會的許奮飛律師認為，根據(jù)相關法律規(guī)定，只要是合同期滿的物業(yè)管理公司，如果無法續(xù)簽合同，就可以自動撤離小區(qū)，并且一定要退出小區(qū)。同時，還有一些例外的情況物管公司也可以有權(quán)撤離小區(qū)，如在合同期滿前，業(yè)主方、委托方違約導致合同無法履行的，可提前解除合同；在合同期滿前，經(jīng)過委托雙方協(xié)商達成一致的，都可以撤離。但是如果物管公司擅自退出的，就要負上相關的法律責任。

　　會上，廣州市物業(yè)管理協(xié)會的相關負責人介紹，廣州目前的物業(yè)管理公司有1200多家，其中900多家是具備行業(yè)資質(zhì)的，而有300多家是只進行了工商登記，而沒有獲得經(jīng)營資質(zhì)，這些就是行內(nèi)通常所說的“黑物管”，對于這些公司，廣州物管協(xié)會今年的一項重要任務就是對這些無資質(zhì)的物管公司進行清理。

　　-事件背景

　　廣州員村地區(qū)的東穎樓是在1997年建成的單體樓，高9層，總建筑面積約5000平方米，總戶數(shù)約60戶。該樓盤的物業(yè)管理公司自業(yè)主入伙進駐，一直到2004年，其物業(yè)管理費都是0.4元/平方米，且收繳率一般在80%—85%左右的低位水平。

　　從2000年開始，樓盤的開發(fā)商取消了對東穎樓物管公司的物管補貼，于是，該樓盤的物管經(jīng)營狀況一直處于很不理想的狀態(tài)。據(jù)該物業(yè)管理公司的相關負責人介紹，他們每月的虧損額一般都在1000多元左右，也就是說，每年的虧損額在1萬元以上。

　　由于該樓盤一直沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司在2000年到期之后就沒有續(xù)簽委托管理的合同(因為發(fā)展商已經(jīng)撤場、業(yè)委會沒成立，小區(qū)的實質(zhì)委托方一直懸空)。到了2005年，該物業(yè)管理公司向全體業(yè)主提出退出小區(qū)的要求，較后在相關部門的協(xié)調(diào)下，該物業(yè)管理公司在當年成功撤出了東穎樓。

　　由此，在業(yè)界就引發(fā)了“物管公司該不該、是否有權(quán)撤出小區(qū)管理”的爭論議題———

　　疑問1

　　物管公司自動撤場的項目在增多？

　　據(jù)了解，除了部分由開發(fā)商補貼的物業(yè)管理公司外，現(xiàn)在廣州大多數(shù)的物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況都不是很理想，特別是一些早年落成的項目、廣州老城區(qū)一些單體樓，他們因為管理費低、創(chuàng)收項目少，成為了目前不少物業(yè)管理公司撤離的區(qū)域。隨著老城區(qū)物業(yè)進入10年—15年的中修、大修期，由于物管成本的大幅度增加，于是，引發(fā)了更多物業(yè)管理公司提出撤場的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　據(jù)介紹，目前物業(yè)管理公司的收入主要來源為物業(yè)管理費、小區(qū)業(yè)主的有償服務、停車場收入等，其中物管費為的、較穩(wěn)定的收入來源。據(jù)統(tǒng)計，目前廣州市有8000多個商住項目，其中由物業(yè)管理公司管理服務的占了將近60%左右。當中有不少是在老城區(qū)的物業(yè)，這些項目因為投入使用時間早，按照《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》，多數(shù)是按第三等級進行收費，所以管理費多在1元/平方米以下，現(xiàn)在，隨著設備老化等問題的產(chǎn)生、加收物管費用不可行等原因，一些物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況已經(jīng)十分困難。

　　物業(yè)步入大修期是誘因？

　　廣州市物管協(xié)會副會長、粵華物業(yè)董事長李健輝表示，一般的物業(yè)在10年—15年左右就開始進入了中修、大修期，一些公共的設備，相關的配套設施維修的費用會大幅度增加。據(jù)了解，老城區(qū)早期開發(fā)的一些樓盤，其物業(yè)維修基金缺失比較多，而業(yè)主又不愿意自己付錢，于是造成物業(yè)管理公司的虧損大大增加。廣州海運集團物業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理葉亮也介紹，他們公司曾經(jīng)管理的一個樓盤，就是因為這種狀況，一年的虧損額就曾高達十多萬元。

　　老城區(qū)是“重災區(qū)”？

　　另外，一些物業(yè)管理公司有自己的發(fā)展戰(zhàn)略。老城區(qū)幾千平方米的小區(qū)，一個月的管理費也就幾千元，不符合他們的發(fā)展需要，于是也選擇了陸續(xù)撤離這樣的小區(qū)。李健輝表示，目前物業(yè)管理公司自動撤離的小區(qū)主要為上世紀80年代的公建房。有專家指出，隨著更多樓盤樓齡的增加，物業(yè)管理公司的投入要大幅度增加，肯定還會有更多的物業(yè)管理公司主動撤離小區(qū)的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　核心提醒

　　市民要有為高端設備“購單”的心理準備

　　高科技含量越高、越現(xiàn)代的小區(qū)物管支出、維護保養(yǎng)費越高

　　不少消費者在購房的時候，都喜歡更多配套、更多公共設備的樓盤，高科技、先進設備、美輪美奐的小區(qū)環(huán)境吸引不少市民自愿“投懷抱”爭相購購，他們均認為這樣的小區(qū)居住起來會更加舒適。有物業(yè)管理方面專家提醒市民，購購這些房屋時，要有為這些設備“善后”的心理準備。因為這些公共設備、配套的維護費用等，入住以后都得要由業(yè)主來購單，而且，高科技含量越高、越現(xiàn)代化的小區(qū)，其養(yǎng)護支出越高。

　　據(jù)介紹，在所有維修當中，空調(diào)、電梯、消防、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、園林綠化等的維修費用所占的比例。它會因應各個小區(qū)的規(guī)模、配套不一樣，其占的比例也會不一樣，不過一般都在30%左右。

　　入住10年的物業(yè)，物管成本將大幅增加

　　從廣州目前樓盤的情況來看，一些設備投入使用之后的10—15年，不少主要設施、設備都會進入中修、大修期。它們少則要更換主要部件，重則要重新購置新設備。

　　更換一套設備要幾十萬元

　　像電梯就會如此，它的使用壽命通常是在12年-15年間。要是一些品牌電梯，而且使用時，它的養(yǎng)護一直很好，通常在5年-6年就會進入中修期，7年以后就會進入大修期了。若更換一套設備，其費用會從幾萬元至幾十萬元不等。

　　小區(qū)的草坪其實也是如此，像現(xiàn)在使用較多的臺灣草，其壽命一般只在3年-5年間，這些草坪在這個期限基本都要重種了。這樣一來，物業(yè)維修的支出將會大幅度增加。

　　購樓要有購車心態(tài)？

　　會上，不少物管專家都提醒市民，在購置房屋時一定要像購購汽車一樣，在購購前較好能要清楚了解它的維修高峰期到底會在何時出現(xiàn)？費用大概是多少？一些設備新且多、高科技含量高、現(xiàn)代化，園林非常漂亮的住宅小區(qū)，廣大市民一定要有為這些設施的“生老死葬”購單的心理準備。

　　疑問2

　　 業(yè)主享受的服務只能越變越差？

　　據(jù)了解，廣州絕大多數(shù)樓盤的業(yè)主還是希望能由物業(yè)管理公司提供相應的物業(yè)管理服務。但是，我們從東穎樓以及其它一些物業(yè)管理公司撤離的小區(qū)情況看，目前的難題就是在于要是舊的管理公司撤場，業(yè)主們會很難找到下一家公司愿意接手。有物業(yè)管理公司相關負責人表示，廣州物業(yè)管理公司也會有不同的層次，有些物業(yè)管理公司專做高端的物業(yè)，也會有些物業(yè)管理公司會選擇一些中、低端物業(yè)進行管理，住宅小區(qū)總是會有物業(yè)管理公司愿意接手。其中，就有不少業(yè)主擔心，新接手的物管多數(shù)會更加嚴格控制支出，“睇餸食飯”，難免會導致服務水平有所下降的狀況出現(xiàn)，自己得到的服務就會一直走下坡路了。

　　疑問3

　　物業(yè)公司要撤場

　　●業(yè)主已繳納的資金安全如何保障？

　　●如果沒有業(yè)委會的存在，設備房鑰匙、公共物業(yè)等這些重要的資料應向誰移交？

　　●居委會、派出所、環(huán)保站這些基層行政單位，在物管公司撤場、物業(yè)將有可能出現(xiàn)“無人”接管的情況下，該承擔何種角色？

　　據(jù)一些物管專家介紹，因為種種歷史原因，現(xiàn)在廣州即將面臨一場物管公司的“撤場潮”應該是在所難免的了。隨之而來的將會有一連串的問題產(chǎn)生，比如，物管公司撤場了，業(yè)主已繳納資金的安全誰來保障？一些重要資料該向誰移交？以前，居委會、派出所、環(huán)保站這些基層行政單位應介入這些商住樓盤的管理……

　　據(jù)廣州市物管協(xié)會相關的負責人介紹，現(xiàn)在廣州市有8000多個已經(jīng)入住的商住樓盤，但只有584個成立了業(yè)委會，如果物管公司要撤場，那么不少樓盤就面臨物管公司不知向誰移交的局面。像電房、設備房的鑰匙、消防通道的鑰匙、會所及一些公共場所的鑰匙、產(chǎn)權(quán)資料、項目圖紙等應該向誰移交？現(xiàn)在有不少樓盤的發(fā)展商他們完成項目開發(fā)后就解散了，在沒有業(yè)委會的情況下，物管公司總不能隨便找個業(yè)主移交了就算了吧？

　　現(xiàn)在有些市民也在疑慮，廣州在十多年前，就開始有幾千戶、甚至是上萬戶的住宅小區(qū)出現(xiàn)了，要是物管公司哪天提出不干了，光每戶業(yè)主繳納的大約150元的水電周轉(zhuǎn)金，可能一個樓盤就有上百萬元的資金，這些資金的安全誰來保障？

　　以前居委會的老大媽總是在住戶間忙里忙外的，自從有了商住樓以后，她們的“轄區(qū)范圍”好像就被擋在了小區(qū)的大門以外，派出所、環(huán)衛(wèi)站好像也是如此。要是物管公司“撤”了，他們是否應及時補位？以杜絕這些小區(qū)成為“三不管”地帶？

　　……這些，其實都是實實在在擺在不少業(yè)主面前的切身問題?！?p>

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