當“房奴”遭遇回購

　　案例一 業(yè)主遭遇回購損失慘重

　　李先生于2003年6月4日在城西購購了一套住宅。在與開發(fā)商簽訂購房合同的補充協(xié)議中約定：“商品房開發(fā)商在為購房者承擔了個人住房借款合同中約定的擔保責任后，開發(fā)商有權收回購房者所購房產(chǎn)，用以抵付購房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務的違約金等，剩余部分退還購房者”。李先生在辦理按揭貸款時，與開發(fā)商、貸款銀行簽定個人住房借款合同中約定：“借款人連續(xù)三個付款期或在合同期內累計六個付款期未按時償還貸款本息，銀行有權宣布借款合同提前到期，并有權要求保證人履行保證義務或對借款人所購房產(chǎn)進行回購”。

　　后因李先生未按時履行還款義務，連續(xù)違約三期以上，銀行按照借款合同的約定要求李某提前還款，并通知開發(fā)商承擔擔保責任。開發(fā)商遂向銀行支付李某所欠全部貸款本息，罰息及銀行因實現(xiàn)債權而支出的費用。開發(fā)商承擔了保證責任后，通知李某要按照回購條款收回其房產(chǎn)。這時，李先生向開發(fā)商提出愿意償還上述費用，要求開發(fā)商為其辦理產(chǎn)權遭到開發(fā)商拒絕。

　　損失: 錢、房兩空

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，上述案例一中回購協(xié)議已經(jīng)成立。協(xié)議中的主體雙方平等，內容合法，標的物明確，只是對房屋回購價格的約定不明，那么按照《合同法》的規(guī)定，該協(xié)議屬于部分條款約定不明的合同，屬于有效合同，約定不明不影響它的法律效力，購房者和開發(fā)商完全可以依據(jù)合同法有關條款對這部分不明的部分進行確定，但不能因此否認合同的成立和效力。

　　在本案中，回購條款給李先生帶來的損失是相當巨大的。

　　頭先，李先生喪失了對房產(chǎn)的所有權及頭付款。在現(xiàn)實生活中，如果購房者未入住小區(qū)時，開發(fā)商會更好操作。一般會采取強制措施禁止購房者入住并將房產(chǎn)另行處置。

　　其次，李先生有可能損失房產(chǎn)價格的增值部分。在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商一般在回購協(xié)議中并不約定回購房產(chǎn)的價格，在承擔擔保責任后，往往會按照原購賣合同約定的價格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價格進行協(xié)商，但實際上往往會比市場價值低，因此，由開發(fā)商回購房產(chǎn)會造成購房者房產(chǎn)增值利潤的損失。

　　另外，開發(fā)商處置房產(chǎn)的房款一般用于抵付購房者所欠銀行的貸款本息、罰息及執(zhí)行費用等，再加上開發(fā)商按照購房合同的約定收取違約金后，剩余返還給購房者的部分已不多。

　　案例二 開發(fā)商未執(zhí)行回購利益受損

　　何女士于2003年1月11日同樣購購了位于城西某樓盤的住宅一套后，并未與開發(fā)商約定回購條款。在辦理按揭貸款時，與開發(fā)商、貸款銀行簽定個人住房借款合同中約定：“借款人連續(xù)三個付款期或在合同期內累計六個付款期未按時償還貸款本息，銀行有權宣布借款合同提前到期，并有權要求保證人履行保證義務或對借款人所購房產(chǎn)進行回購”。

　　簽訂借款合同后，開發(fā)商未及時為購房者辦理分戶產(chǎn)權，導致遲遲不能辦理抵押登記，開發(fā)商也一直不能免除其應承擔的擔保責任。后因何女士未能按時履行還款義務，連續(xù)違約三期以上，銀行按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔擔保責任。何女士及開發(fā)商均未履行還款義務。銀行遂向法院申請強制執(zhí)行何女士及擔保人開發(fā)商。執(zhí)行過程中，因何女士個人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院直接劃扣了開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付李某所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費用等費用。開發(fā)商承擔了保證責任后，向法院起訴，要求何某償還上述費用。在取得有效判決后，開發(fā)商向法院申請強制執(zhí)行何女士，但在執(zhí)行過程中，何女士的其他6個債權人也同時申請參與分配，導致在法院處置了何某的房產(chǎn)后，開發(fā)商僅分配到很少的房款，之前承擔擔保責任的費用無法足額收回。

　　損失: 擔保費無法足額收回

　　在何女士糾紛中，由于開發(fā)商與購房者并未約定回購條款，同時未能通過積極配合銀行辦理該房屋的抵押登記來免除其擔保責任，因此開發(fā)商在承擔擔保責任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購房者清償其承擔擔保責任的費用。購房者何女士只需向開發(fā)商履行還款義務即可，其房產(chǎn)的所有權仍歸屬于購房者。由于何女士有其它債權人，故開發(fā)商的擔保費無法足額收回。

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