對(duì)于很多自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房子是遲早要購(gòu)的，但是在樓價(jià)節(jié)節(jié)攀高的時(shí)候，購(gòu)房子應(yīng)該怎么防風(fēng)險(xiǎn)？

　　理財(cái)專(zhuān)家：量力而行，選擇較優(yōu)貸款組合

　　購(gòu)房是絕大多數(shù)人尤其是工薪族人生中的一件大事，為此付出的可能是一輩子的積蓄和心血，因此購(gòu)房前有必要擬訂一個(gè)購(gòu)房預(yù)算，通過(guò)幾方面量化的分析，對(duì)自己的投資進(jìn)行可行性預(yù)測(cè)。

　　制定購(gòu)房預(yù)算時(shí)大致要考慮以下幾方面內(nèi)容。

　　頭先是根據(jù)現(xiàn)有資金確定合適的房?jī)r(jià)。購(gòu)購(gòu)多少總價(jià)的房產(chǎn)是合適的呢？據(jù)金融業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，所購(gòu)房?jī)r(jià)以控制在家庭年收入的6倍以下比較合適。

　　其次是養(yǎng)房成本。商品房一旦交付，購(gòu)房人就要開(kāi)始負(fù)擔(dān)房屋的一切開(kāi)支，如物業(yè)管理費(fèi)，房屋的修繕，水、電、電梯等公攤費(fèi)用。對(duì)這些開(kāi)支如果考慮不足，那么購(gòu)房時(shí)就有可能造成失策，因?yàn)檫@些開(kāi)支每月往往要數(shù)百元，高的甚至上千元，因此購(gòu)房之前，購(gòu)房人有必要對(duì)物業(yè)管理支出有個(gè)比較清楚的了解，以免出現(xiàn)購(gòu)得起房卻用不起房的尷尬局面。

　　再次是考慮合適的貸款計(jì)劃。在目前的購(gòu)房過(guò)程中，貸款按揭比較普遍。那么究竟該怎么控制自己的貸款額呢？浦發(fā)銀行杭州分行財(cái)富管理理財(cái)專(zhuān)家郭劍認(rèn)為，“按正確的家庭理財(cái)觀看，貸款購(gòu)房應(yīng)將家庭的具體收支結(jié)合起來(lái)，看看較后能剩下多少余錢(qián)，這些錢(qián)作為還房貸比較合適?！彼ㄗh家庭余額的80%用于還貸比較合理。

　　此外，郭劍建議，貸款購(gòu)房的較關(guān)鍵問(wèn)題在于資金控制。個(gè)人購(gòu)房由于貸款數(shù)額較大、時(shí)間較長(zhǎng)，使得一些購(gòu)房者貸款時(shí)過(guò)于樂(lè)觀估計(jì)，沒(méi)有考慮周全，極易造成到較后時(shí)刻還貸困難甚至連正常生活都受到影響。因此，貸款購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這種方式的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)目前從事的職業(yè)前景、個(gè)人的就業(yè)能力等都要有充分的認(rèn)識(shí)，并根據(jù)自己的實(shí)際情況和還貸能力，合理確定貸款額度和貸款期限。

　　據(jù)記者了解，現(xiàn)在多數(shù)銀行都推出“組合貸款”品種，客戶(hù)在申辦住房貸款業(yè)務(wù)后，再向該行申請(qǐng)其他如裝修貸款、耐用消費(fèi)品貸款等時(shí)，每次可享受貸款利率下浮等優(yōu)惠措施。

　　房產(chǎn)專(zhuān)家：購(gòu)房看重地段、品質(zhì)、戶(hù)型

　　房子跟世界上的其他所有商品一樣，使用價(jià)值是其價(jià)值的基礎(chǔ)。什么樣的房子價(jià)值比較高？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的是地段、品質(zhì)、戶(hù)型三者兼?zhèn)涞姆孔樱@樣的房子具有相對(duì)大的增值潛力。

　　在商品房的價(jià)格中，地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，房屋價(jià)值的高低關(guān)鍵就看房屋所在地地價(jià)的水準(zhǔn)。在城市中，越是處于市地帶或市政開(kāi)發(fā)比較完善的地區(qū)地價(jià)就越高；相反，地域偏遠(yuǎn)，市政建設(shè)不夠完善的地方，則地價(jià)就會(huì)遠(yuǎn)低于市的地價(jià)。這從近幾個(gè)月來(lái)杭州數(shù)宗地塊的出讓成交價(jià)格就可以一窺端倪，好地段具有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)性。從這兩年市場(chǎng)的起伏看，在前兩年宏觀調(diào)控期間，遠(yuǎn)郊的閑林出現(xiàn)了比較明顯的價(jià)格下滑情況，前期房?jī)r(jià)透支的濱江板塊也理性回調(diào)，而市房?jī)r(jià)則一直比較堅(jiān)挺。

　　但是好地段并不是一成不變的，很多時(shí)候，一條馬路或城市**的修建，可以使不好的地段變好，相應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格自然也就直線上升。購(gòu)房者要仔細(xì)研究城市建設(shè)進(jìn)展情況，以便尋找具有的房產(chǎn)。不過(guò)，分析某一地段時(shí)，并不是看它是否在繁華市，相反，市郊結(jié)合部往往具有更大的升值空間。

　　“處于城市與郊區(qū)邊緣的那些地段，現(xiàn)在價(jià)格相對(duì)不高，而未來(lái)前景看好，如杭州一些板塊，隨著城市的日益完善，房?jī)r(jià)肯定是會(huì)漲的。而老城區(qū)的房子因?yàn)榻煌ㄅ涮椎膬?yōu)勢(shì)，在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍是熱門(mén)?！焙贾葙Y生顧問(wèn)老總黃連友認(rèn)為。

　　除了地段，品質(zhì)是另一個(gè)影響房產(chǎn)品價(jià)值的重要因素。一套房子是否具備好品質(zhì)，其設(shè)計(jì)、用材、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、配套等種種方面必須具有很強(qiáng)的“抗落伍性”。一套規(guī)劃設(shè)計(jì)出色的房子，不僅室內(nèi)空間完整方正，對(duì)于采光、通風(fēng)、功能分隔的考慮也都要符合使用要求。

　　目前杭州市場(chǎng)上樓盤(pán)眾多，大大小小的開(kāi)發(fā)商實(shí)力參差不齊，因此購(gòu)房者有必要去開(kāi)發(fā)商早先開(kāi)發(fā)的已啟用的住宅小區(qū)“實(shí)地考察”：一是看小區(qū)的環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。二是到住戶(hù)中去探問(wèn)，如果開(kāi)發(fā)公司房建得好，物管管理好，收費(fèi)合理，住戶(hù)會(huì)有好評(píng)價(jià)的。如果質(zhì)量差，管理亂，收費(fèi)過(guò)高，住戶(hù)會(huì)毫不留情地講出來(lái)。三是看，可在已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。一般入住后的房屋經(jīng)過(guò)一兩年后都容易發(fā)生缺陷和質(zhì)量問(wèn)題。

　　要確保購(gòu)到滿(mǎn)意的房子，購(gòu)房者應(yīng)盡量選擇品牌公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，從杭州樓市近10年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，綠城、萬(wàn)科南都、金都、坤和等知名開(kāi)發(fā)商早期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，即使在幾年后的今天看來(lái)仍然比較出眾。

　　當(dāng)購(gòu)房人認(rèn)定要在某處、某樓盤(pán)購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，接下來(lái)就要對(duì)所選購(gòu)房子的面積、戶(hù)型進(jìn)行考慮。因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格每平方米動(dòng)輒數(shù)千元甚至一兩萬(wàn)元，因此，每一平方米都要精打細(xì)算。從房屋戶(hù)型來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實(shí)力來(lái)進(jìn)行選擇。黃連友表示，“現(xiàn)在越來(lái)越多的人選擇了小戶(hù)型，一方面是城市地價(jià)貴的緣故；另一方面現(xiàn)在人們的觀念變了，貪大求闊并不可取。況且購(gòu)小戶(hù)型房子風(fēng)險(xiǎn)小，在租賃市場(chǎng)很走俏，因此受青睞很正常?！?p>

　　法律人士：多個(gè)心眼莫被蒙蔽

　　法律界人士則提醒說(shuō)，在樓盤(pán)銷(xiāo)售的不同階段，購(gòu)房者都不要因?yàn)楦杏X(jué)“揀到便宜”而一時(shí)頭腦發(fā)熱。在房產(chǎn)項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了營(yíng)造旺銷(xiāo)氛圍，往往弄出很多五花八門(mén)的價(jià)格，如“售價(jià)”、“均價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”等等，其中“售價(jià)”較不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶(hù)型等較差的那套房。

　　另一個(gè)值得消費(fèi)者提防的細(xì)節(jié)是面積計(jì)量是否存在“縮水”情況。個(gè)別開(kāi)發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些“埋伏”。一般情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在商品房合同里向購(gòu)房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)(商品房建筑面積和使用面積之間的比例)，購(gòu)房者可以據(jù)此計(jì)算所購(gòu)住房的使用面積，全面了解所購(gòu)商品房的“”。

　　關(guān)于購(gòu)房子，過(guò)來(lái)人這么說(shuō)

　　關(guān)鍵詞1：節(jié)約

　　人物：網(wǎng)友clx5000，2002年購(gòu)下套房子，目前擁有兩套住房。

　　一些年收入10多萬(wàn)元的人在杭州購(gòu)不起房，那我這樣年收入不到10萬(wàn)元的人為什么在短短幾年里購(gòu)了2套房子，而且基本沒(méi)有還款壓力？我覺(jué)得很大一個(gè)因素是因?yàn)樽约浩綍r(shí)比較節(jié)約，在剛購(gòu)套房子的那兩年里，我的年收入雖然只有2萬(wàn)元，但是每年都能節(jié)約出1萬(wàn)多元的存款。

　　關(guān)鍵詞2：跟著政府規(guī)劃走

　　人物：網(wǎng)友婷宜，目前擁有三套住房。

　　看了十多年的杭州樓市，我的一條重要經(jīng)驗(yàn)是購(gòu)樓一定要跟政府規(guī)劃走，眼光要放得遠(yuǎn)，這樣才能購(gòu)到有的好房子。雖然自住的房子再怎么升值都只是名義上的，但是感覺(jué)好，以后搬到新家住也會(huì)更舒服。

　　關(guān)鍵詞3：早購(gòu)房早得益

　　人物：網(wǎng)友芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高，努力七年擁有四套房子。

　　購(gòu)過(guò)房子后，回過(guò)頭想想，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多有趣的事情。比如2000年次購(gòu)房，去銀行辦按揭的時(shí)候，信貸員說(shuō)20萬(wàn)元的貸款是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，但是到了30萬(wàn)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了?，F(xiàn)在想想，銀行100萬(wàn)元的商業(yè)貸款不是照樣熱火朝天地批出來(lái)嗎？2000年的時(shí)候，雖然房?jī)r(jià)很低，但是我們的收入也很低，收入和房?jī)r(jià)比跟現(xiàn)在相比，恐怕只會(huì)多不會(huì)少。所以剔除通貨膨脹的因素，我們還是早購(gòu)房子早得益。

　　關(guān)鍵詞4：以小博大

　　人物：劉謙，2003年購(gòu)入德勝新村一套小戶(hù)型，此后多次換房，目前擁有一套排屋和一套市2居室房。

　　如果沒(méi)有當(dāng)初的次購(gòu)房子，也許現(xiàn)在我也是眾多因?yàn)楹贾莘績(jī)r(jià)升漲而購(gòu)不起房的人們中的一員。2003年的時(shí)候我剛工作兩年，手頭只有8萬(wàn)元存款，我覺(jué)得購(gòu)房子是件遙遠(yuǎn)的事。但是我有個(gè)朋友勸我可以先購(gòu)套小房子，一來(lái)省去租房之苦，二來(lái)可以以小博大，因?yàn)榉孔邮莻€(gè)很好的投資理財(cái)工具。我覺(jué)得有道理，于是向父母借了3萬(wàn)元錢(qián)，付了頭付。2005年初，因?yàn)橐?gòu)婚房，我把小房子賣(mài)掉，用這筆錢(qián)做頭付在城西購(gòu)了一套100多平方米的房子。后來(lái)因?yàn)楣ぷ鞑环奖?，我們把城西的房子賣(mài)掉，又在市購(gòu)了一套2居室的房子，并且用多出來(lái)的錢(qián)在閑林購(gòu)了一套排屋。

　　關(guān)鍵詞5：

　　房子品質(zhì)比價(jià)格重要

　　人物：王先生，目前有三套房子。

　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)是漲了，但是房子本身的品質(zhì)也是大有提高，例如原來(lái)高層很多是塔樓，現(xiàn)在大多是板樓，通風(fēng)采光都好了，外裝修也好看了，配套完善，綠化增加等，這些綜合起來(lái)都是需要成本的，所以從發(fā)展的眼光看，房?jī)r(jià)是上升的。就我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，我寧愿購(gòu)單價(jià)一萬(wàn)多的新房和次新房，也不會(huì)購(gòu)單價(jià)七八千元的上世紀(jì)八十年代房子，畢竟老房子的質(zhì)量和配套跟新樓盤(pán)是沒(méi)法比的。

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