據(jù)了解，商品房按揭貸款，雖然向登記機(jī)關(guān)辦理了按揭登記，但這僅僅屬于抵押預(yù)登記，還不能算抵押權(quán)登記。抵押權(quán)是建立在房屋產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的一種他項(xiàng)權(quán)利，一經(jīng)登記確認(rèn)，依據(jù)法律規(guī)定即具有優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，即使有其他債權(quán)，登記后的抵押權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)受償。

　　商品房按揭貸款只是在商品房購賣合同基礎(chǔ)上設(shè)立的，被擔(dān)保的債權(quán)可以有人的擔(dān)保和物的擔(dān)保形式。商品房按揭時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)還未設(shè)立，也就無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)登記，所以商品房按揭不能是物的擔(dān)保。商品房按揭被擔(dān)保的債權(quán)只能是人的擔(dān)保，而這個(gè)擔(dān)保人通常是開發(fā)公司這個(gè)“法人”。

　　房產(chǎn)局人士提醒，商品房在竣工交付三個(gè)月內(nèi)購房人必須依據(jù)鑒證的商品房購賣合同申請物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。銀行則同時(shí)申請按揭轉(zhuǎn)抵押實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)登記。

　　超過三個(gè)月未申請物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定，商品房合同鑒證的預(yù)告登記自動失效，房屋初始物權(quán)仍在開發(fā)公司名下。銀行的商品房按揭將無法轉(zhuǎn)為物的抵押權(quán)，從而喪失物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，只能享有合同債權(quán)。

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