如今，高速公路上市公司涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域并不稀奇，而正是依賴房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，海南高速的業(yè)績大幅增長。另一方面，對于海南高速來說，在高速公路補(bǔ)償款、酒店業(yè)務(wù)等都不斷萎縮的狀況下，是否能夠持續(xù)拿地成為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否能夠成為未來業(yè)績支撐的關(guān)鍵。 

　　問題是，在房地產(chǎn)業(yè)不斷調(diào)整的大背景下，海南高速要想順利拿地或許已經(jīng)僅僅是一道“愿景”。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)木力支業(yè)績

　　目前，海南高速營收主要來源于高速公路補(bǔ)償款、房地產(chǎn)銷售收入和酒店旅游業(yè)務(wù)。 

　　隨著高速路補(bǔ)償款經(jīng)營平平，海南高速把目光放到了房地產(chǎn)，在海南地價高速發(fā)展的這幾年里，海南高速也可謂賺得了盆滿缽滿，將房地產(chǎn)作為業(yè)績補(bǔ)充的“救命草”。 

　　資料顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)的毛利率近幾年顯著提高，甚至出現(xiàn)“爆發(fā)式”成長，去年毛利率中期較高達(dá)90%。 

　　中國銀河證券研究所分析師張秋生指出，海南高速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)估值相當(dāng)于其他價值的5倍以上。對于分部估值計算顯示：其中公路業(yè)務(wù)價值2.4億元，酒店價值3.4億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價值25.03億元。 

　　特別是隨著海南舉出“國家打造國際旅游島”的招牌，海南房地產(chǎn)價格應(yīng)聲上漲。而據(jù)了解，海南高速在三亞、瓊海和?？诙加胁煌?guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，目前項(xiàng)目的總開發(fā)建筑面積超過20萬平米，其中三亞約為6萬平米，瓊海約為14萬平米。 

　　目前，海南高速在手銷售的項(xiàng)目主要是有位于瓊海的瑞海水城一期、三亞的瑞海水苑，預(yù)計瑞海水城和瑞海水苑均價分別可達(dá)8000 元/平米，15000 元/平米，而樓面地價僅1800 元/平米。 

　　另據(jù)相關(guān)房價網(wǎng)站顯示，2011年5月份，瑞海水城目前均價已經(jīng)打9600元/平米，目前尾盤在售，剩余房源200套，然而價格還在不斷調(diào)整之中。 

　　分析人士指出：“在海南本次房價快速上漲中，的獲益者實(shí)際上正是如海南高速這些先期以極低的成本拿到土地的開發(fā)商。” 

　　然而，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大賺的背后，是海南高速其他業(yè)務(wù)出現(xiàn)不同程度的萎靡。 

　　在酒店旅游業(yè)方面，海南高速酒店業(yè)務(wù)主要來自?？凇⑷齺?、瓊海和萬寧的金銀島酒店。目前，大多為虧損狀態(tài)。 

　　而作為傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)收入的高速路補(bǔ)償款對于海南高速而言，意義似乎也并不大。 

　　海南政府實(shí)施的是“高速路不收費(fèi)”的政策。相關(guān)分析人士告訴記者：“海南高速主要通過燃油稅形式來提現(xiàn)收費(fèi)，其與政府簽訂協(xié)議，政府每年給等額的還本付息，有20年的投資回收期和回報期，同時每年給一定的補(bǔ)償額，這種方式相對較為穩(wěn)定，可以理解成變相的債券投資。” 

　　而隨著公司公路投資補(bǔ)償收益在20年內(nèi)不斷還本付息，該項(xiàng)業(yè)務(wù)正在日漸萎縮，平安證券分析師指出：“海南高速1995年開始建路，每年補(bǔ)償收益大致減少360萬元左右，公路業(yè)務(wù)逐漸萎縮。”

　　  低價囤地優(yōu)勢漸去 

　　據(jù)了解，目前海南高速在手項(xiàng)目超過100 萬平米，尚足夠未來3~5 年開發(fā)，所有的土地均在2010年前獲得，地面均價不超過500 元/平米，成本極低。 

　　上述分析人士指出：“目前很多高速上市公司采取“公路+地產(chǎn)”，同時多種業(yè)務(wù)發(fā)展的趨勢?，F(xiàn)金流非常充裕，修路的時候都是進(jìn)行一次性借貸，每年收的是現(xiàn)金，貸出的可以慢慢還，利用現(xiàn)金可以進(jìn)行其他投入，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)較好的狀況下，很多公路企業(yè)都紛紛投入。同時，公路企業(yè)在拿地上有天然優(yōu)勢，與政府關(guān)系較好，拿地的同時將項(xiàng)目建在高速公路的出口或者旁邊。” 

　　然而，近年來房地產(chǎn)調(diào)控步伐一直不曾止步，海南關(guān)于商品房等限價措施不斷出臺，對于海南高速而言，超低價囤地局勢已不如前幾年那么有利，日后仍舊可以順利拿地卻是未知。 

　　“是否以后能順利拿到地，主要基于海南市場而定，還有很多囤地沒有規(guī)劃，足夠未來幾年銷售，目前二十多萬土地銷售，還有六十多萬待規(guī)劃。未來未必聚焦商品房，也可以輔助做些政府建保障房等項(xiàng)目。”海南高速內(nèi)部人士告訴記者。 

　　海南高速董秘陳求仲接受《證券日報》記者采訪時表示：“目前房地產(chǎn)這塊還有一些土地儲備，目前在于如何開發(fā)利用好。 

　　他告訴記者：“至少一定時期內(nèi)房地產(chǎn)仍將成為貢獻(xiàn)利潤主要業(yè)務(wù)，至于是否繼續(xù)拿地還沒有考慮，以后還得看情況去拿。” 

　　相關(guān)市場人士指出：“房地產(chǎn)幾乎是海南高速全部盈利來源，但是由于受到政府調(diào)控、政策限制等存在不穩(wěn)定性，如果出現(xiàn)一些情況則對海南高速的業(yè)績影響較大。” 

　　去年9月開始，海南高速就籌謀出資8750萬元參與設(shè)立?？诤？匦☆~貸款有限公司，占該公司35%股份。對此，。業(yè)內(nèi)人士指出，此番運(yùn)作也是對于未來利潤支撐的點(diǎn)的未雨綢繆。 

　　交通科技設(shè)計院相關(guān)人士表示：“小額信貸公司毛利也很好，在如今的政策環(huán)境下，很多高速公路都開始多元化，未來高速企業(yè)發(fā)展是多元化趨勢。” 

　　據(jù)了解，同樣高速企業(yè)的東莞控股和五洲交通也不同程度采取多種業(yè)務(wù)并存經(jīng)營模式， 

　　東莞控股主要持有東莞證券和信托股權(quán)，五洲交通也開始進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，這兩年開始貢獻(xiàn)業(yè)績，未來是非公路業(yè)務(wù)的一塊也興建物流市場。 

　　上述交通科技設(shè)計院相關(guān)人士告訴記者：“高速企業(yè)選擇多元化趨勢原因是經(jīng)營期有限，目前房地產(chǎn)寧滬山東等房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)，高度公路企業(yè)現(xiàn)金較為充裕，引發(fā)高速企業(yè)多元化投入，江蘇山東高速路較為成熟，多元化經(jīng)營更加顯著。” 

　　將成高速公路投融資平臺？

　　值得一提的是，海南高速董事長國明此前還向媒體透露，未來10年海南省省計劃用于高速公路建設(shè)的資金有數(shù)百億元之巨，其中大部分資金需通過股權(quán)融資等方式予以解決，亟需一個平臺用于高速公路建設(shè)的投融資。 

　　“海南的高速企業(yè)相對沒有較為明確的經(jīng)營期和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，燃油附加稅相對不好評價，注入形式相對困難。”對此，上述交通科技設(shè)計院人士認(rèn)為。 

　　“公路的注入有一定限制，必須現(xiàn)金方式收購而不能用股權(quán)，后來大多企業(yè)啟用擦邊球，如粵高速等，頭先成立殼公司，利用公司收購，間接收購高度公路資產(chǎn)。通過規(guī)避法律形式來完成注入。”北京交通大學(xué)的一位教授也告訴記者。 

　　“對于日后的資源注入，更多是政府層面的考慮，公司會相應(yīng)根據(jù)政府要求進(jìn)行一定的調(diào)整。”陳求仲如是說。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！