1、雙方約定了解約定金的情況，根據(jù)較高人民法院《關(guān)于〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》，“如果購(gòu)賣雙方在合同中約定，雙方都有權(quán)解除合同，但是如果購(gòu)房一方提出解除，則放棄已交付的定金；如果開(kāi)發(fā)商提出解除，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?p>

　　此時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商一方提出解除，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如還有其他損失，則不排除進(jìn)一步地?fù)p害賠償；此時(shí)如購(gòu)房人請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行合同，人民法院應(yīng)當(dāng)予以駁回；

　　2.如果雙方未約定解約定金，則開(kāi)發(fā)商必須嚴(yán)格按照合同的約定繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)。如果拒絕履行，構(gòu)成違約，可以要求法院強(qiáng)制其履行義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如果造成其他損失而定金不足以彌補(bǔ)的，還可繼續(xù)要求賠償損失。

　　認(rèn)清定金中的“陷阱”

　　朱教授認(rèn)為，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的原因，還是購(gòu)房者的原因，只要雙方?jīng)]有簽訂正式的《商品房購(gòu)賣合同》，售房者收取的任何名義的“定金”“認(rèn)購(gòu)金”“誠(chéng)意金”“會(huì)員費(fèi)”等都必須無(wú)條件退還購(gòu)房人。

　　很顯然，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中的所謂“定金”，與我國(guó)《擔(dān)保法》《合同法》中的“定金”一詞并非同一個(gè)概念，二者之間是李逵和李鬼之別，大相徑庭。若雙方未能就《商品房購(gòu)賣合同》的條款達(dá)成一致意見(jiàn)而無(wú)法簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中的所謂“定金”必須無(wú)條件退還購(gòu)房者。

　　《天津市商品房管理?xiàng)l例》十八條明確規(guī)定：購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為訂立《商品房購(gòu)賣合同》約定日期，購(gòu)房人交付定金的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按期訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人雙倍返還定金；購(gòu)房人不按期訂立合同的，購(gòu)房人交付的定金不予退還。在約定訂立合同的日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還定金。

　　很顯然，在當(dāng)前的房屋銷售活動(dòng)中出現(xiàn)的許多因“定金”而損害購(gòu)房人利益的問(wèn)題，并非真正都是因“定金”而起，而是無(wú)良售房人利用購(gòu)房人不懂定金的真正含義來(lái)行騙所致。

（編輯：凝水）

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