所謂兩限房，是指限房價、限套型的普通商品住房，即按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。北京目前在建的兩限房分布在海淀區(qū)、石景山區(qū)、豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、通州區(qū)五個區(qū)域，其中海淀區(qū)包括西三旗地塊規(guī)劃建筑面積488243.07平方米和清河小營地塊規(guī)劃建筑面積142354.136平方米；石景山金頂街地塊規(guī)劃建筑面積427200平方米；豐臺區(qū)的小屯馨城地塊規(guī)劃建筑面積194427.94平方米、花鄉(xiāng)造甲村地塊規(guī)劃建筑面積220134.48平方米、紅獅涂料廠地塊規(guī)劃建筑面積184400平方米，朝陽區(qū)的常營地塊建筑規(guī)劃面積1011312平方米和通州半壁店地塊規(guī)劃建筑面積684000平方米。

　　據(jù)《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年－2010年）》中的規(guī)劃和建設標準明確表明：兩限房套型建筑面積90%控制在90平方米以下，平均套型標準為80平方米。按此標準，據(jù)北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)表明，北京市目前在建的兩限房地塊中，所能提供的大概房屋套數(shù)如下表所示：

　　從表中我們可以看出，目前有在建兩限房的五個區(qū)域中，朝陽區(qū)能夠提供的住房套數(shù)是較多的，達到12641套；石景山可以提供的住房套數(shù)較少，只有5340套。而從需求來看，目前北京市場的朝陽區(qū)，海淀區(qū)，石景山區(qū)都是高需求區(qū)域?？蛇@僅有的數(shù)萬套住房可以解決多少人的住房問題呢？

　　一、兩限房分布區(qū)域限制購購人群

　　目前在建的兩限房分布在城八區(qū)的外城區(qū)以及近郊區(qū)（通州），從上表中也可以看出，四城的崇文、宣武、東城、西城都沒有兩限房的項目，近郊各城區(qū)也未有分布，這一不均勻分布使得有購購其他區(qū)域房產需求的消費者，仍需要通過房產市場進行交易。如其中需求量逐漸增長的亦莊，昌平等區(qū)域也沒有兩限房項目分布，這必然會促使該地區(qū)的二手商品房市場的交易火熱。

　　二、兩限房所在的個別區(qū)域供不應求，促進二手房市場持續(xù)火熱

　　石景山兩限房地塊可以提供的房屋僅有5340套，而該區(qū)域的房屋越來越受到海淀區(qū)域靠西地段的人群的歡迎，因為它沒有萬柳、世紀城區(qū)域的房屋價格那么高，而離海淀又比較近，因此，該區(qū)域的兩限房房屋勢必供不應求，這樣，二手商品房也必將在年后持續(xù)受到購購人群的關注。

　　三、兩限房的擬供應人群中不包括中等收入以上群體、非北京戶籍和外籍人士

　　目前雖未正式出爐兩限房購購人群的不限制條件，但北京市常務會議已原則通過了的《北京市兩限房管理辦法》中要求具有北京市戶籍的單身人士年收入在3.8萬元及以下，家庭總資產凈值不超過38萬元，并且無房；家庭年收入在8.8萬元及以下，家庭總資產凈值不超過76萬元，人均居住面積小于15平米。就從這個條件來看，對于外地戶籍人口居住占主要人群數(shù)量的朝陽，海淀區(qū)等區(qū)域來說，光戶籍一項就限制了眾多的房屋購購人群。而一手房的供應量無明顯增加，因此在強大的需求面前，必然會促使二手商品房市場持續(xù)火熱。據(jù)北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月份，處于年底又受觀望態(tài)勢嚴重影響的交易清冷月份，朝陽區(qū)的二手商品房價格仍舊有1.73%的漲幅，也說明在外地戶籍人口居多的區(qū)域，二手商品房市場的發(fā)展仍舊火熱。

　　四、兩限房規(guī)劃的中小套型和面積限制了購購人群

　　在《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（2006年－2010年）》中的規(guī)劃和建設標準明確表明：兩限房套型建筑面積90%控制在90平方米以下，即遵循兩限房“中小套型普通商品住房”的基本性質，然而這勢必不能滿足一部分期待大中戶型人群的消費要求，一部分經濟實力較強或家庭人口較多的購房者還需通過購購普通商品房來實現(xiàn)其置業(yè)需求。

　　綜上，北京中原三級市場研究部的專業(yè)人士表示，兩限房可以滿足一部分購房人群的置業(yè)需求，但由于它自身的兩限及購購人群的限制，也限制住了一部分購購力，再加上一手房土地供給的限制，二手商品房市場必將在2008火熱的奧運年持續(xù)高溫勢頭。

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