手機(jī)號(hào)為1363317××××的讀者來(lái)電咨詢:“我購(gòu)購(gòu)的一套商品房已經(jīng)到了交樓時(shí)間,但開發(fā)商以各種理由遲遲不交房,我實(shí)地去看樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)竟然還未完工,我該如何維護(hù)自己的權(quán)益?”

　　回復(fù):一般房地產(chǎn)開發(fā)商在出售期房時(shí),通常以入住時(shí)間早為促銷手段,引起購(gòu)房者的興趣。那么購(gòu)房者一定要注意開發(fā)商是否能夠在約定的期限內(nèi)交房,購(gòu)房者可通過(guò)簽訂購(gòu)房合同時(shí)進(jìn)行約定,如果開發(fā)商不能按照規(guī)定的時(shí)間交房,規(guī)定應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,并賠償損失。

　　比如在合同中可以這樣約定:1.開發(fā)商須于某年某月某日前將合同中約定的房屋交付給購(gòu)房者；2.如果開發(fā)商不能按期交房,那么購(gòu)房者應(yīng)給開發(fā)商一個(gè)寬限期,允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交付日期的利息計(jì)算；3.如果開發(fā)商在寬限期限過(guò)后仍不能交房的,那么購(gòu)房者可有權(quán)解除合同,同時(shí)要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息,并支付違約金。

　　根據(jù)《合同法》規(guī)定,只有當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí),那么另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。因此,當(dāng)開發(fā)商不能按期交房時(shí),一般來(lái)說(shuō)購(gòu)房者并不能馬上解除合同。但是按照上述在合同中對(duì)于開發(fā)商略微延遲履行合同,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不會(huì)造成很大的傷害,購(gòu)房者只是略微推遲入住時(shí)間而已,但是如果在寬限期限過(guò)后,開發(fā)商仍不能交房,購(gòu)房者有權(quán)解除合同,并要求其返還所交的預(yù)售購(gòu)房款和利息,并支付違約金。

　　房產(chǎn)證丟失后想賣房怎么辦?

　　手機(jī)號(hào)為1354276××××的讀者咨詢:我的房產(chǎn)證在年前丟失,現(xiàn)在我想賣掉我的房子,應(yīng)該如何處理?要辦理哪些手續(xù)?具體步驟如何?

　　記者咨詢律師后回復(fù):應(yīng)先辦理房產(chǎn)證遺失登記。頭先,需到房管局申請(qǐng)內(nèi)部查冊(cè),再持身份證復(fù)印件、原件核對(duì)、遺失報(bào)告到登記窗開具《登報(bào)證明》。然后在報(bào)紙上登報(bào)1天,持報(bào)紙?jiān)綑n案館辦理調(diào)檔手續(xù),調(diào)測(cè)繪圖后再曬圖。登報(bào)1個(gè)月后,備齊登報(bào)報(bào)紙?jiān)?整張報(bào)紙),身份證復(fù)印件(原件核對(duì)),測(cè)繪圖到房管局辦理遺失登記,所需時(shí)間一共約3個(gè)月。

　　因故推遲收房要補(bǔ)交物管費(fèi)合理嗎?

　　手機(jī)號(hào)碼為1337267××××的讀者咨詢:我在前年購(gòu)購(gòu)了一套商品房,當(dāng)時(shí)簽訂是說(shuō)2006年12月底交房,但到了交房時(shí)間,我查看后覺(jué)得根本不具備交房條件,與當(dāng)初所簽的協(xié)議不符,我多次與開發(fā)商交涉,但對(duì)方找出種種理由推諉,以致今年才可以初步交房。上星期我去收房時(shí),物業(yè)管理公司卻要求交納從去年底至今的物業(yè)管理費(fèi),這合理嗎?

　　回復(fù):物業(yè)服務(wù)包括很多,比如垃圾清運(yùn)、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境維護(hù)、小區(qū)綠化、電梯維護(hù)等等,并不只是針對(duì)某一個(gè)業(yè)主的服務(wù),所以物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)業(yè)主沒(méi)有入住而停止這些服務(wù)。業(yè)主與開發(fā)商之間因?yàn)榉孔拥膯?wèn)題拒絕收房,如果開發(fā)商確實(shí)存在過(guò)錯(cuò),那么業(yè)主收房前所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由開發(fā)商交；如果業(yè)主收了房,不管何時(shí)入住,都應(yīng)該從收房日開始交物業(yè)費(fèi)。

　　婚前購(gòu)的房子可否由本人賣掉?

　　手機(jī)號(hào)碼為1359438××××的讀者咨詢:我與妻子分居3年,現(xiàn)準(zhǔn)備離婚,我們婚前的房子是我們單位的福利房,房產(chǎn)證上的名字也只有我一人,現(xiàn)我準(zhǔn)備把房子賣掉,請(qǐng)問(wèn):房子出賣協(xié)議書上由我一人簽名可以嗎?

　　記者咨詢律師后回復(fù):如果房子是在結(jié)婚前購(gòu)購(gòu),且屬你本人一人購(gòu)購(gòu)的,則該房屬你婚前財(cái)產(chǎn)；如果屬你們兩人共同購(gòu)購(gòu)的,雖然房產(chǎn)證只有你一人的名字,但仍屬雙方共有。如屬你一人所有的婚前財(cái)產(chǎn),則賣房協(xié)議可由你一個(gè)人簽名。但通常對(duì)方或房管部門會(huì)要求你們兩人簽名。

　　購(gòu)房發(fā)票要交房后才開嗎?

　　手機(jī)號(hào)碼為1373611××××的讀者咨詢:我于2005年12月購(gòu)了一套預(yù)售房,到2006年7月交房,總價(jià)30多萬(wàn),頭期交了11萬(wàn),簽了合同后開發(fā)商只給開了一張頭期的收據(jù),辦好按揭后連收據(jù)也沒(méi)開,說(shuō)是等辦房產(chǎn)證時(shí)一起開發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)購(gòu)房發(fā)票要交房后才開嗎?銀行按揭放款后能否要求開發(fā)商開具發(fā)票?辦房產(chǎn)證時(shí)找開發(fā)商開發(fā)票有何風(fēng)險(xiǎn)?

　　記者咨詢律師后回復(fù):按規(guī)定,只要收到樓款,就應(yīng)該開發(fā)票,發(fā)展商等到辦房產(chǎn)證時(shí)再開發(fā)票,可能是出于稅務(wù)安排。辦房產(chǎn)證時(shí)再開發(fā)票,可能會(huì)有以下影響:1.推遲了交易時(shí)間,你想再出售時(shí),錯(cuò)失了一部分時(shí)間。2.稅收增加或減少。（編輯：驚文）

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