核心提示

　　維修基金是什么？

　　住房專項維修資金 俗稱維修基金。南京市現(xiàn)行的繳費辦法，是以購房總價為基礎(chǔ)比例征收，其中多層繳費比例為2%，小高層、高層及帶電梯的多層繳費比例為3%。其征收依據(jù)，是建設(shè)部1998年213號文，即《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。其第五條明文規(guī)定：“商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定?！?

　　老標(biāo)準(zhǔn)為何過時？

　　自《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》1998年11月9日開始實施，如今已過去了9年。房價水平上漲了數(shù)倍，而這一規(guī)定卻未有變化。老辦法有什么不合理之處呢？

　　陳先生向記者反映的情況是這樣的：自己早在年中次在南京購房時，便覺得按總價征收維修基金的標(biāo)準(zhǔn)非常不合理，稱其為“咄咄怪事”。陳先生認為怪，是與上海相比后得出的結(jié)論。他對比說，上海已執(zhí)行了按照面積繳費的辦法，計算公式為“物業(yè)維修基金＝房屋的實際測量面積×3%×開發(fā)商的每平米維修成本”。以他本人購購的房產(chǎn)為例，總房價108萬元，面積135平方米，開發(fā)商維修成本1295元/平方米，實繳維修基金5244元。可是按照南京標(biāo)準(zhǔn)，他要繳納32400元，大約是上海的6倍。因此，陳先生個人對新標(biāo)準(zhǔn)分外贊成。

　　新標(biāo)準(zhǔn)新在哪里？

　　據(jù)南京市物業(yè)管理辦公室的有關(guān)人員介紹，盡管同樣的建筑面積其維修成本是基本一致的，僅因為房產(chǎn)所處地段不同，地段價值差距甚大，因此按總價征收，業(yè)主繳納的維修基金也差距甚大。比如，在江寧一套100平方米的房產(chǎn)（不帶電梯），總價55萬元，總價征收法需要繳納維修基金11000元。與此同時，在主城一套100平方米的住宅（不帶電梯），總價100萬元，需要繳納維修基金20000元。但在《管理辦法（草案）》中，這兩戶繳納的維修基金是相同的。

　　省建設(shè)廳相關(guān)部門解釋說，《管理辦法（草案）》中普通商品房20-100元/平方米的征收標(biāo)準(zhǔn)，是嚴(yán)格按照建筑安裝成本的5%進行測算的，它避免了總價計算中替土地成本繳納維修基金的不合理現(xiàn)象，因此更加科學(xué)。目前全國不少城市均已實行對維修基金的按面積征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　爭議話題

　　[話題一]

　　“新辦法能替我省錢嗎？”

　　爭議之處：有沒有電梯成為關(guān)鍵之一。工薪購的帶電梯住宅交費水平可能會提高，但別墅業(yè)主卻有可能討了便宜

　　新辦法是否一定能夠達到降低業(yè)主物業(yè)開支，是老百姓較為關(guān)心的話題。物業(yè)辦認為，這個問題需要具體問題具體分析，不能一概而論，尤其是帶電梯的住宅，可能在執(zhí)行新辦法后，反而要繳納更高的維修基金。舉例說，一套位于江北的100平方米房產(chǎn)，總價50萬元，帶電梯，按照總價法需要繳納維修基金15000元。按照面積法（假如征收標(biāo)準(zhǔn)是80元/平方米），看起來業(yè)主只需要繳納8000元的維修基金。但是，新辦法還規(guī)定建設(shè)單位要為這戶的電梯繳納專項維修費（假如征收標(biāo)準(zhǔn)是80元/平方米），這樣，該房產(chǎn)實際繳納的維修基金是16000元，比老辦法還要高。

　　根據(jù)草案的相關(guān)條款：“設(shè)電梯的房屋，另由建設(shè)單位按業(yè)主擁有房屋專有面積每平方米二十元至一百元標(biāo)準(zhǔn)，一次性繳存屬業(yè)主所有的維修資金?！彪娞菥S修費由“建設(shè)單位”來繳，但是開發(fā)商增加了成本，難免把這筆錢再轉(zhuǎn)加給購房者。該人士認為，這一問題現(xiàn)在存在爭議，因為開發(fā)商有將電梯維修費打入房價的逐利要求。因此，多出來的電梯維修費到底由誰來承擔(dān)，將成為未來的聽證會上必須解決的難題之一。

　　但為什么在《管理辦法（草案）》中要增加額外的電梯維修費呢？據(jù)了解，在新建小區(qū)物業(yè)維修基金的使用過程中，大約有50%的維修基金都使用在電梯的維修上，占到了住宅公用部分和公用設(shè)施維修中的大頭。從工薪的經(jīng)濟實力來講，多半能購得起的也都是帶電梯的住宅。

　　與此形成對照的是，總價法改為面積法之后，高端物業(yè)能節(jié)省的維修基金卻越多。比如一套300平方米的別墅，假如總價510萬元?？們r法應(yīng)該繳納維修基金15.3萬元。而面積法（假如征收標(biāo)準(zhǔn)是80元/平方米）較多只需要繳費24000元，節(jié)省一次性購房支出12.9萬元。

　　[話題二]

　　“我得為電梯埋幾次單？”

　　爭議之處：物業(yè)費也有修電梯的費用，維修基金里面也單獨收電梯維修費，這是不是重復(fù)收費，應(yīng)該如何界定？

　　讀者王小姐說，自己購的是高層住宅，物業(yè)管理費比多層高，同一小區(qū)內(nèi)，高層住宅每月1.00元/平方米，多層住宅每月0.60元/平方米，據(jù)說物業(yè)費貴的原因就是因為多層沒有電梯。此外，在臨時物業(yè)管理協(xié)議中，物業(yè)規(guī)定“電梯維修、運行費、高壓水泵運行費按實收取”。王小姐問：“以前，維修基金帶電梯就比不帶電梯要貴；以后，還要單獨繳電梯維修費。這到底是不是重復(fù)收費呢？我到底應(yīng)該繳幾次電梯維修費呢？”

　　記者請來南京一家知名的物業(yè)公司相關(guān)負責(zé)人來解答王小姐的疑問。該負責(zé)人說，王小姐可能混淆了一些概念，其實并沒有重復(fù)繳費。頭先，物業(yè)管理費1元和0.6元的差距，是因為電梯增加了運行的電費和日常維護費用。這部分費用物業(yè)就不再額外收取了；其次，保修期以外，電梯的日常小修要由物業(yè)公司來解決，如果開支超標(biāo)，這就需要再向業(yè)主按實際情況收取；較后，只有當(dāng)電梯需要中修和大修時，才會動用到公共維修基金。這是三個層次上不同的費用。

　　物業(yè)管理辦公室解釋，現(xiàn)在已取消了小修和大修的區(qū)別。在實際操作過程中，物業(yè)公司基本都在合同中約定向業(yè)主收取實際發(fā)生的電梯維修費。為了避免重復(fù)，在《管理辦法（草案）》中，維修基金的支取規(guī)定有四個限制條件。其中保修期內(nèi)不能使用維修基金（由建設(shè)單位負責(zé)保修），“根據(jù)物業(yè)管理合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用中支出維修養(yǎng)護費用的”也不能使用維修基金。

　　[話題三]

　　“維修基金能不能緩繳？”

　　爭議之處：業(yè)主認為，貸款交的維修基金一時半會也用不上，反而增加了自己的購房成本。且根據(jù)記者調(diào)查，目前南京市使用的維修基金不到已繳存維修基金的2%。

　　讀者范先生提出這樣一個疑問：“為繳1萬多元的維修基金，我動用了銀行貸款，是支付貸款利息的?？墒切陆ㄉ唐贩康木S修基金又不能馬上使用。結(jié)果維修基金白白放在賬戶里。能不能等到實際發(fā)生大修的時候，再繳維修基金呢？”

　　根據(jù)《管理辦法（草案）》第九條規(guī)定：建設(shè)單位在辦理商品房所有權(quán)初始登記前，業(yè)主、公有住房售房單位在辦理房屋所有權(quán)分戶、過戶登記前，按照房產(chǎn)、房改部門出具的維修資金繳存通知中的數(shù)額，將資金繳存專戶銀行。專戶銀行應(yīng)當(dāng)向繳存人出具維修資金繳存憑證。簡單來說，同現(xiàn)行一樣，維修基金的繳存環(huán)節(jié)在辦理產(chǎn)權(quán)證之前。

　　不過，范先生提出的問題也確實存在。南京市現(xiàn)已繳存維修基金約35億元，但是，商品房及企業(yè)自管產(chǎn)這兩大塊總共提取使用的維修基金也只有1000多萬元。即使將房管所下屬的房改房計算在內(nèi)，全南京也只使用了不到5000萬元的維修基金，不到總金額的2%。

　　不過，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹說，南京市真正大批量建設(shè)商品房的小區(qū)，是從2000年開始的，考慮到大多數(shù)的保修期都是5年，因此，頭一個5年一過，也就是從2005年開始，南京市才開始進入使用維修基金的正常周期中。從使用周期來看，上面的數(shù)據(jù)也很合理。至于如何能解決這一問題，還待討論。

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