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房屋驗(yàn)收時(shí),你應(yīng)該注意什么?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 577 次
購(gòu)房置業(yè)是人生的大事,購(gòu)房者付出的是多年的積蓄,購(gòu)房的任何一個(gè)步驟都要精心考慮,萬不能輕易作決定。經(jīng)過一定區(qū)域范圍內(nèi)的多方考察、多次的電話、上門咨詢以及以后的有關(guān)合同的談判,搞清楚該交的款項(xiàng)和各種費(fèi)用了,辦理入住前,還有一項(xiàng)不容忽視的步驟,就是房屋的驗(yàn)收工作。
開發(fā)商向購(gòu)房者寄發(fā)《入住通知書》或通知購(gòu)房者到約定地點(diǎn)領(lǐng)取該通知書,此時(shí),購(gòu)房者較好要按約前往。因?yàn)楹贤幸话慵s定,如果購(gòu)房者未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房,視同購(gòu)房者同意交接。如有特殊情況不能按約前往,較好書面通知發(fā)展商,并說明原因。
辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序,但目前發(fā)展商能讓購(gòu)家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字,再發(fā)批準(zhǔn)條,讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去,發(fā)現(xiàn)存在問題,申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù),并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患?;蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
那么,購(gòu)房者在進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí),應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)呢?
房屋的驗(yàn)收工作分四個(gè)部分:
1.看開發(fā)商是否具備合同約定的交房條件
購(gòu)房者按約前往驗(yàn)收交接時(shí),應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件,逐項(xiàng)檢驗(yàn)有關(guān)證明文件。當(dāng)然,這些文件要看原件,而不是復(fù)印件。一般來說,房屋交付時(shí),購(gòu)房者應(yīng)要求開發(fā)商出示《房屋竣工驗(yàn)收證明書》、《入住許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時(shí),還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢(shì),問題比較少;而目前問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定,《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》,同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案,例如消防設(shè)施等?!犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用,只要將項(xiàng)目交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé),出了問題,如果是發(fā)展商的過失,可以追究其責(zé)任。
2.驗(yàn)收房屋質(zhì)量,
驗(yàn)收前可向開發(fā)商索閱《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書》
、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象;仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無裂縫,沒有裂縫較好,如有裂縫,要看是什么樣的裂縫。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,雖屬質(zhì)量問題,但基本不存在危險(xiǎn),修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。看房屋的外墻墻體是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題??闯兄貕κ欠裼辛芽p,若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后,表示該房存在危險(xiǎn)隱患,對(duì)這類房屋,購(gòu)購(gòu)者一定不能抱僥幸心理。
、檢查墻面、地面是否光潔、平整等問題;對(duì)于已做過粗裝修交房的居室,檢查墻面是否平整,不能有很明顯的起伏;地面應(yīng)光潔,不能起砂。檢查墻面有無石灰“爆點(diǎn)”。若石灰沒有經(jīng)過足夠的時(shí)間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均,用鐵器敲打“爆點(diǎn)”時(shí),就會(huì)發(fā)現(xiàn)的疏松、脫落等質(zhì)量問題。
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;公共供水是否正常,水質(zhì)是否達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn),是否經(jīng)過特殊凈化處理(如果售房合同有承諾),是否24公里供應(yīng)熱水(如果事前有書面承諾)。多層住宅不宜采用水箱供水方式,而應(yīng)采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。
公共供電是否正常,有路供電,是否會(huì)出現(xiàn)限電時(shí)間,電壓是否穩(wěn)定,電表系統(tǒng)工作是否正常,電表有無超數(shù)。
供氣的種類(煤氣、天然氣、液化氣)和方式(管道、罐裝),供氣容量大小,管道、計(jì)量是否正常,氣表有無抄數(shù)記錄。
上水、下水管道、門閥材質(zhì)如何,大小開關(guān)是否正常;衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢;用電線路是否合理、安全、方便,開關(guān)、燈座、插座是否正常通電,燈具安裝是否牢靠,能否正常使用。
電話線、電腦網(wǎng)絡(luò)線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶,接插口是否預(yù)留,分布是否合理,每套有無對(duì)講設(shè)備。
第四、檢查廚房、衛(wèi)生間滲漏、排水、通風(fēng)等問題;衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn);衛(wèi)生設(shè)備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符;上水、排水是否通暢;是否有裂痕、滲水現(xiàn)象;地面是否防滑;開窗的通風(fēng)采光效果如何,如無窗,是否有排氣扇;是否有裝修,如無裝修,各種管線是否排放到位,便于裝修。
廚房的面積、尺寸是否與合同相符,裝修標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符,地面是否防滑,墻身有無1.5米以上的瓷磚,灶臺(tái)高度是否合適,灶具安全性如何,脫排油煙機(jī)效果如何,熱水器品牌、規(guī)格是否達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn),管道線路是否通暢,整個(gè)廚房是否具備清洗、烹調(diào)、儲(chǔ)藏等基本功能。如果沒有裝修,是否把各種管道、線路、插口位置預(yù)留好。
第五、檢查房屋的平面布局和高度是否符合合同約定;對(duì)照購(gòu)房合同中的房屋平面圖,檢查房間的結(jié)構(gòu)是否與圖紙一致,房間的面積、跨度、長(zhǎng)寬是否合理;臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間布局是否合理。住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8米-3.2米之間。層高過低就會(huì)給人壓抑感,通風(fēng)、采光也受影響;層高過高固然舒適,但建設(shè)成本和土地成本都高,房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。
第六、核對(duì)購(gòu)賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;
3.檢驗(yàn)合同約定的房屋面積與實(shí)際面積是否有差異
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e購(gòu)房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公(共)用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的,但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。您要讓開發(fā)商相關(guān)部門出具的《竣工實(shí)測(cè)表》,如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過大,應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測(cè)。實(shí)測(cè)面積與合同約定面積存在誤差的,應(yīng)按合同約定辦法處理。
一般合同規(guī)定,該商品房交付時(shí),房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過暫測(cè)面積的±2%(±3%)時(shí),房?jī)r(jià)款保持不變;超過±2%(±3%)但不超過某個(gè)百分點(diǎn)(如5%)時(shí),雙方按房?jī)r(jià)結(jié)算,當(dāng)實(shí)際誤差超過某個(gè)百分比時(shí),購(gòu)家有權(quán)終止協(xié)議,可以退房。在簽定購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)明確約定“超過面積”的含義,以防止雙方在履行合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。具體情況還要根據(jù)當(dāng)時(shí)開發(fā)商的合同分別考慮,對(duì)某些模棱兩可的條款盡量在合同中設(shè)定明確的說法。
4.檢驗(yàn)合同約定的配套設(shè)施是否齊全
配套設(shè)施除了室內(nèi)部分,還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會(huì)所、綠化、景觀園林等是否符合承諾,公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾,郵箱、電梯、周界報(bào)警系統(tǒng)是否配備等。檢驗(yàn)配套設(shè)施時(shí)除按合同所載的條文外,所有開發(fā)商前期的宣傳資料都視為合同的附件。
在您查看了房屋后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前,您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個(gè)事先約定,避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定。同時(shí),考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì),是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。在基本程序全部完成之后,您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。
總之,在房屋的驗(yàn)收過程中,購(gòu)房者一定要根據(jù)合同上的約定,明確每一項(xiàng)條款是否符合,如果發(fā)現(xiàn)有不對(duì)的地方,要及時(shí)反饋給開發(fā)商,要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補(bǔ)或賠償。
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