這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因為您要學(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切知識，對您購到一處滿意的住房至關(guān)重要。關(guān)于具體的購房知識在此就不多做介紹，因為在后面我們會為您作詳細(xì)的說明。而隨著房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢，面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、逾期交樓、拖延辦證、反租騙局、零風(fēng)險投資等讓消費者吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，為此，專家提醒消費者購房須具備四大意識。

　　頭先是維權(quán)意識。對于普通老百姓來說，挑選位置、壓低價格固然重要，而更重要的是，要時刻警覺，在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，要盡量避免陷入經(jīng)濟糾紛，要學(xué)會維護(hù)和保障自己的合法權(quán)益；但在維權(quán)過程中也要保持理性，要有理有據(jù)有節(jié)，不要無理取鬧、不當(dāng)和過度維權(quán)。

　　其次是平等意識。目前在房地產(chǎn)交易過程中，普遍存在開發(fā)商與購房者之間信息不對稱的情況。為此，消費者要擺正心態(tài)，并積極行使協(xié)商權(quán)。

　　再次是證據(jù)意識。購房過程中，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳和口頭承諾。您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。入住后，一旦發(fā)生問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時可以公證，以證明侵權(quán)存在。

　　較后是求助意識。房屋不同于一般消費品，房地產(chǎn)市場運作十分復(fù)雜，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)極其復(fù)雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費者也很難通過個人能力維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險可能到來時，應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。

　　(二)看廣告和樓書

　　消委會特別提醒大家：看樓時，要注意保留廣告和樓書，以備將來維權(quán)時使用，而更重要的是自己在與開發(fā)商簽訂購房合同時，應(yīng)做到把開發(fā)商在廣告或樓書中的各項承諾寫入合同。

　　(三)實地看房

　　購房子可不像購其他商品，廣告中說得再好也要去實地走走看看，看周邊環(huán)境，考察發(fā)展商的實力，做到貨比三家不吃虧……

　　第1式：看位置

　　隨著廣州交通路網(wǎng)的不斷完善，時間、空間概念逐漸改變了原來的完全位置概念。所以在選擇區(qū)位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是開發(fā)商的強勁賣點，有的售樓廣告說**某號線直達(dá)小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……，其實這有可能只是城市規(guī)劃中的遠(yuǎn)期設(shè)想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地做調(diào)查分析。

　　第2式：看配套

　　居住區(qū)內(nèi)配套公共設(shè)施建設(shè)是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑較好不要超過150米。

　　第3式：看綠化

　　目前廣州住宅項目的園林設(shè)計風(fēng)格多樣，有的異國風(fēng)光可能是真正的翻版移植，有的歐陸風(fēng)情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察和琢磨了。但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。

　　第4式：看布局

　　建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)之一。這個指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者是應(yīng)該要了解的。

　　一般來講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)用地面積乘以建筑容積率就等于樓盤開發(fā)的總建筑面積。

　　即：容積率= 建筑面積/占地面積，如：占地5萬平方米的地塊，容積率是2，總建筑面積就不允許超過10萬平方米。

　　規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。

　　第5式：看區(qū)內(nèi)交通

　　人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計得“通暢”，以防過境車流對小區(qū)的干擾。還要看是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購購兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購購，今后月管理費是多少，然后還要仔細(xì)算一下這筆賬，再決定是租還是購。

　　第6式：看價格

　　對有意購購的幾個項目進(jìn)行性能與價格的比較時，頭先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即較低價；有的是“均價”；有的是“較高限價”；有的是整套價格；有的是套內(nèi)建筑面積價格……，較主要的是應(yīng)弄清(或換算)所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白就會影響您的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應(yīng)考慮這種因素。

　　第7式：看戶型和朝向

　　客廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面面積之比不應(yīng)小于1/7。

　　臥室：主臥室較好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。

　　餐廳：和客廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨立設(shè)計，較好做成開放式的明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

　　廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽臺。

　　衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機放在前室內(nèi)。

　　陽臺：為了保證客廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體的欄板應(yīng)降至850至900毫米(上加橫欄桿)，或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。

　　儲藏間：可不對外采光通風(fēng)。

　　第8式：看布局和結(jié)構(gòu)

　　第9式：看設(shè)備

　　住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、電梯、通風(fēng)設(shè)備等等。主要應(yīng)注意考慮這些設(shè)備的質(zhì)量是否精良，安裝是否到位，是否有方便、實用、高科技的特點。

　　另外，在選擇住房的時候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過市場檢驗。一些開發(fā)商為制造賣點，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，較終有可能造成用戶的使用不便或是增加不必要的高額支出。

　　第10式：看隔音

　　噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應(yīng)小于50分貝，夜間應(yīng)小于或等于40分貝。購房者雖然大多無法準(zhǔn)確測量噪聲的分貝，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲，應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯，以防噪音干擾。

　　第11式：看私密性

　　住宅之間的距離除考慮日照、采光、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離在24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離、高層住宅的側(cè)向間距不宜過近。此外，若設(shè)計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應(yīng)予以注意。

　　第12式：看年限

　　第13式：看面積

　　住宅檔次的高低其實不在于面積的大小。專家認(rèn)為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要了，關(guān)鍵的問題在于住宅是否經(jīng)過了精心設(shè)計，是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。

　　第14式：看分?jǐn)?p>

　　第15式：看物業(yè)管理

　　廣州大多數(shù)樓盤的物業(yè)管理是由發(fā)展商指定和委派的，大的品牌發(fā)展商通常都特別重視物業(yè)管理和服務(wù)的質(zhì)量，甚至有的發(fā)展商還有一定的費用貼補。目前廣州市的物業(yè)公司和物業(yè)管理費都規(guī)定可以由業(yè)主委員會來決定，這從長遠(yuǎn)的發(fā)展方向來看是正確的，但應(yīng)當(dāng)有一個適應(yīng)和過渡的過程，以免出現(xiàn)無序和混亂的局面。因為物業(yè)管理是一種長期的經(jīng)營行為，如果物業(yè)收費無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業(yè)公司也不肯干。一般來說，規(guī)模較大的社區(qū)能夠為餐館、超市、洗衣店、會所等項目提供充足的客源，住戶也相對容易得到穩(wěn)定、完善和低價的物業(yè)服務(wù)。如果購房者還是難以承受每月數(shù)百元的固定支出，建議選擇二手房改房項目，因為房改房和經(jīng)濟實用房的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)很低，而且受政策的嚴(yán)格控制。

　　(四)看樣板房學(xué)問多

　　樣板房是開發(fā)商為了展示房子的品質(zhì)和功能而精心設(shè)計制作的。購家看樓的一個重要環(huán)節(jié)就是在售樓小姐的帶領(lǐng)下參觀樣板房。往往會有一些購家在收樓后反映自己的房子“貨不對板”，與當(dāng)初看到的樣板房有很大的差異。雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定開發(fā)商如果設(shè)置樣板房就應(yīng)該說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)計及裝修與樣板房是否一致，如果沒有說明，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但一般在購家收樓時，開發(fā)商原用來吸引購家的樣板房可能早已不存在，或者已經(jīng)變了模樣。因此，再想進(jìn)行交涉或者索賠就會因為空口無憑而變得困難重重。

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