Simon，一個(gè)德國(guó)駐北京公司的高管。他的家在離法蘭克福不遠(yuǎn)的一個(gè)小鎮(zhèn),大約有300戶居民。他的房子坐落在一個(gè)小森林里，房屋的四周都是樹(shù)、綠地，樹(shù)林里鳥(niǎo)兒會(huì)在早晨和晚上“歡唱”。在樹(shù)林里散步，還能偶爾遇到鹿、兔子和狐貍等小動(dòng)物。

　　因?yàn)樘侵袊?guó)人，Simon前幾年就在北京別墅區(qū)購(gòu)了一棟別墅。Simon居住的社區(qū)環(huán)境很美，和他的家鄉(xiāng)有點(diǎn)相近。有花、有草、有鳥(niǎo)，早上可以在林蔭道上晨跑，也可以去健身房鍛煉身體。之所以選擇別墅區(qū)置業(yè)，Simon的理由是“將來(lái)孩子可以上國(guó)際學(xué)?！薄?p>

　　不過(guò)，先進(jìn)讓這位來(lái)自德國(guó)的朋友不能適應(yīng)的是：每次進(jìn)入小區(qū)，門衛(wèi)都會(huì)向Simon敬禮。他說(shuō)：“雖然門衛(wèi)很敬業(yè)很認(rèn)真，但是我又不是軍官你也不是士兵為什么要敬禮？這里不是軍營(yíng)，只是生活社區(qū)，門衛(wèi)只要點(diǎn)頭示意或者微笑就可以。這樣才不會(huì)有距離感，才會(huì)感覺(jué)親切。在德國(guó)，物業(yè)管理就很人性化，大家像一家人一樣。

　　隨著北京國(guó)際影響力的提升，像Simon這樣越來(lái)越多的外籍人士愿意在北京長(zhǎng)期生活。不過(guò)，究竟外籍人士需要什么樣的居所？他們的置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是什么？新限外令的逐步落實(shí)，對(duì)在京的外籍人士貸款購(gòu)房有何影響？他們辦理住房按揭貸款時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？絕大多數(shù)在北京租房的外國(guó)人，較在乎的又是哪些？

　　Patrick Parsons:較重要的，就是要離辦公地點(diǎn)近。在國(guó)外，人的工作時(shí)間都是以公里計(jì)算，特別是中產(chǎn)，不像中國(guó)這樣以天、周、月為計(jì)算單位，所以老外以“時(shí)間就是”作為信條。用一個(gè)企業(yè)中層為例，他每公里能賺100美元，如果他在西山購(gòu)一套風(fēng)景秀麗的別墅，而他又在國(guó)貿(mào)工作。每天，他來(lái)回在路上的時(shí)間就至少4公里，一年按250個(gè)工作日算，他等于白白扔掉了10萬(wàn)美元。

　　因此，外國(guó)人選擇居所或投資型住宅，一定會(huì)選擇離商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)近的物業(yè)。朝陽(yáng)公園、燕莎一帶的物業(yè)就很受外國(guó)人的歡迎，不僅離區(qū)不遠(yuǎn)，而且生活配套完善。另外，交通一定要便捷。由于語(yǔ)言不通和對(duì)城市的不了解，外國(guó)人出門大多都打車或乘坐公共交通工具，因此小區(qū)周圍是否有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，也是他們關(guān)心的問(wèn)題。

　　外國(guó)人較看重的還是配套，甚至重于房屋本身。因?yàn)榕涮缀铜h(huán)境意味著一種生活方式和生活品質(zhì)。很多外國(guó)人較初都是一個(gè)人來(lái)到北京求學(xué)或工作，單身的他們對(duì)社區(qū)旁邊的生活配套設(shè)施十分在意。有能方便購(gòu)物的超市，有林立的餐館，有各種娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、康體，有洗衣店、家政服務(wù)公司等等。不用把太多的精力投入到生活的瑣碎中，這樣老外們可以用更多的時(shí)間去品味中國(guó)獨(dú)有的文化特色和結(jié)交更多的中國(guó)朋友。

　　有孩子的外國(guó)人，在選擇房屋時(shí)，頭先挑選的就是周邊是否有國(guó)際學(xué)校。

　　看重地段發(fā)展?jié)摿?。與中國(guó)人相比，外籍人士購(gòu)房前非?？粗匾?guī)劃和相關(guān)信息的收集。不僅了解區(qū)域周圍的交通、生活設(shè)施配套的情況，還會(huì)詳細(xì)了解整個(gè)城市的規(guī)劃情況。外國(guó)人常用發(fā)展的眼光去選擇房子。

　　Benjamin Christensen：傾向選擇小社區(qū)。一般地，中國(guó)人購(gòu)房子，都會(huì)選擇比較大的社區(qū)。但外國(guó)人購(gòu)房大多數(shù)會(huì)選擇小社區(qū)，因?yàn)樵诔墙?，?gòu)大社區(qū)好，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院全到位了；但在城里，所有的配套都是現(xiàn)成的，沒(méi)必要購(gòu)大社區(qū)。在外國(guó)人眼中，社區(qū)小，居住的人少，物業(yè)也相對(duì)好管理，管理水平也容易維持在較高的狀態(tài)。

　　十分看重有無(wú)會(huì)所。很多外籍人士到北京購(gòu)房提出的個(gè)問(wèn)題是“這里有會(huì)所嗎”？他們認(rèn)為會(huì)所是一個(gè)社區(qū)必不可少的配套，用來(lái)接待朋友，或者和社區(qū)鄰居交流溝通。而且，對(duì)會(huì)所的要求也比較高，希望有游泳池、餐廳、健身房、保齡球等健身娛樂(lè)配套設(shè)施。

　　物業(yè)管理如何，也是老外們考慮的問(wèn)題。物業(yè)好壞很重要的一點(diǎn)就是服務(wù)是不是準(zhǔn)時(shí)，除了設(shè)備齊備、安保措施周密外，老外還是比較喜歡選擇由國(guó)際知名物業(yè)公司來(lái)管理的社區(qū)。

　　“擇鄰而居”也是老外們的置業(yè)的信條之一。在歐美，物業(yè)升值與否，很重要的一點(diǎn)取決于物業(yè)管理得怎么樣和樓里住的是什么人，居住在名人薈萃的地方是一種榮譽(yù)。外國(guó)人與中國(guó)人置業(yè)一個(gè)的區(qū)別在于，外國(guó)人更關(guān)注和什么樣的人做鄰居，而中國(guó)人更傾向于就房說(shuō)房。雖然購(gòu)的是豪宅，但如果鄰居都是暴發(fā)戶，那社區(qū)環(huán)境能好到哪兒去？有錢不意味著有品位，鄰居是房子升值的關(guān)鍵。

　　喜歡選高端物業(yè)。對(duì)于大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此，他們購(gòu)房時(shí)，一般只從現(xiàn)在的收入水平、市場(chǎng)行情來(lái)判斷物業(yè)是否會(huì)升值。而很多外國(guó)人都經(jīng)歷過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，挑房時(shí)會(huì)考慮得比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，會(huì)考慮到經(jīng)濟(jì)不好時(shí)的因素。在美國(guó)，每到經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，兩種人的消費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定：較窮的人和較富的人；兩種房子較容易出租：廉租房和高端豪宅。

　　Anton Eilers：選擇品牌開(kāi)發(fā)商。外籍人士購(gòu)房非常在意誰(shuí)在蓋房子，然后挑選其信任的開(kāi)發(fā)商。在老外眼中，開(kāi)發(fā)商的信用很關(guān)鍵，因?yàn)閲?guó)外比較在意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，在選定具體購(gòu)購(gòu)的樓盤前，他們會(huì)了解開(kāi)發(fā)商、建筑商的實(shí)力和專業(yè)技術(shù)能力，并且密切關(guān)注建筑項(xiàng)目的施工進(jìn)度。

　　另外，外籍人士對(duì)住宅安全性、私密性的要求較高。安全性是繼環(huán)境外，外籍人士選擇房屋的個(gè)要求。

　　老外對(duì)北京的裝修市場(chǎng)并不熟悉，也沒(méi)有時(shí)間浪費(fèi)在裝修上，所以，他們大部分選擇 。根據(jù)老外的生活習(xí)慣，他們對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)主要要求有以下幾點(diǎn)要求：簡(jiǎn)潔明快，功能實(shí)用，面積大小合適，廚衛(wèi)書(shū)房等要區(qū)分清楚盡量隔離，布局要合理，裝修材料品牌不重要只要環(huán)保就行，廚衛(wèi)是重中之重，管道安裝要有反水，一淋一浴(日本人必須要有浴缸)，放毛巾的地方要亮等。

　　Anton Eilers：從2007年12月開(kāi)始執(zhí)行《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》（新限外令），其目的在于抑制外商過(guò)度投資房地產(chǎn)，擠壓房地產(chǎn)泡沫，遏止炒房行為，對(duì)外籍人士的自住型購(gòu)房需求影響不大。

　　外籍人士在京學(xué)習(xí)或工作確有需要在京購(gòu)房的，可參考2006年商務(wù)部等六部委頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，只要滿足三個(gè)基本條件：一、在中國(guó)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間達(dá)到一年以上；二、在中國(guó)境內(nèi)未曾購(gòu)購(gòu)過(guò)房產(chǎn)；三、所購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)只是用于自住，外籍人士就可以經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審批，辦理申請(qǐng)購(gòu)房手續(xù)。

　　據(jù)我所知，受信貸緊縮政策影響，內(nèi)資銀行中只有光大銀行、交通銀行明確表示可以辦理，而國(guó)有銀行已經(jīng)全面叫停。以曾開(kāi)辦過(guò)外籍人士住房按揭貸款的中國(guó)銀行為例，目前只辦理已加入中國(guó)國(guó)籍的外籍人士的貸款；而同是曾開(kāi)展過(guò)類似業(yè)務(wù)的上海浦東發(fā)展銀行，在全國(guó)也只有蘇州分行可以辦理，北京、上海等其他城市均不予受理；而交通銀行也只能辦理有合作協(xié)議的新樓盤的貸款，暫不辦理外籍人士的二手房貸款。

　　相比之下，外資銀行的政策就寬松得多，像東亞銀行、渣打銀行、匯豐銀行、花旗銀行等外資銀行均可以辦理外籍人士的住房按揭貸款，且在貸款幣種及貸款利率方面，政策也比較靈活。

　　內(nèi)資銀行（可辦理外籍人士住房按揭貸款，以下同）辦理住房按揭貸款的利率，是完全按照央行的利率相關(guān)規(guī)定來(lái)執(zhí)行的，因此，只能辦理人民幣貸款，且執(zhí)行現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率（五年期以上），如果借款人資質(zhì)比較好，銀行可能還會(huì)給予一定的優(yōu)惠，或?qū)?zhí)行15%的利率下浮。

　　外資銀行的人民幣貸款政策，其政策基本和內(nèi)資銀行一致，只是在外幣貸款方面，因外資銀行受其自身外幣來(lái)源成本的影響，利率差別也很大。以申請(qǐng)美金貸款為例，東亞銀行的利率為6%，而渣打銀行可能就要達(dá)到8%；其他幣種：港幣為6.7%，新幣為5.5%等等。

　　在選擇貸款幣種時(shí)，不僅要考慮利息支出總額的多少，還要考慮還款是否方便，以節(jié)省外幣兌換的相關(guān)費(fèi)用。

　　例如，美國(guó)籍的Amos在中國(guó)的一家外企工作，薪資按美金計(jì)算，因此，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，選擇美元貸款相對(duì)會(huì)比較方便。

　　打算申請(qǐng)外幣貸款的外籍人士需要注意的是，銀行是以人民幣的形式放款的，匯率則要參照簽約日和放款日的外匯牌價(jià)，因此，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，是有一定的利率風(fēng)險(xiǎn)的。

　　Patrick Parsons:按照目前內(nèi)資銀行的相關(guān)規(guī)定，辦理住房按揭貸款，銀行是不收取任何費(fèi)用的，而外資銀行通常要在貸款較初的三年收取一定比例的服務(wù)費(fèi)、總數(shù)約為貸款額的0.5%，還有其他的收費(fèi)項(xiàng)目：如住房抵押貸款合同的公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等，各銀行政策略有不同，但都比內(nèi)資銀行稍多一些。

　　對(duì)于貸款成數(shù)及貸款年限，內(nèi)外資銀行的政策比較一致。如購(gòu)購(gòu)新房，90㎡以下房屋，較高可達(dá)購(gòu)購(gòu)價(jià)或評(píng)估價(jià)（取低）的八成；90㎡以上房屋，較高可達(dá)七成。貸款年限較低為五年，較高三十年(申請(qǐng)人年齡+貸款年限<=70)。而二手房的貸款成數(shù)則要參考房產(chǎn)的評(píng)估值，視具體情況而定。

　　內(nèi)資銀行除了按固定利率計(jì)算的貸款方式以外，提前還款一般是不收取違約金的，而在外資銀行提前還款，要按照合約，收取不同比例的違約金。

　　如以人民幣、港幣、新幣在一年后提前還款，則不收取違約金，若申請(qǐng)美金貸款則要在三年之后才能提前還款，否則要收取違約金，違約金的數(shù)量一般為貸款額的3%或5000元（貸款幣種）。

　　由于各銀行審批外籍人士貸款所需材料比較多，如身份證明、居住證明、收入證明、婚姻證明、房屋交易證明等。而且有的銀行可能會(huì)根據(jù)自身的規(guī)定，要求申請(qǐng)人交付其他的材料：如公安機(jī)關(guān)開(kāi)具的居住一年以上的相關(guān)證明、聯(lián)系地址證明等。因此，為了減去不必要的麻煩，要盡量將材料準(zhǔn)備齊全。

　　Benjamin Christensen：上述的物業(yè)管理、配套、交通、環(huán)境等一系列外國(guó)人置業(yè)的要求，也同樣是他們?cè)谧赓U物業(yè)中重視的問(wèn)題。另外，對(duì)于房屋新舊程度，外國(guó)人不是很挑剔。他們選擇一個(gè)小區(qū)居住，一般

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